① 如何做好物业管理企业采购成本控制工作
做好物业管理企业采购成本控制工作最好使用采购管理软件，8Manage SPM采购管理软件严格控制和管理好采购成本才能获得战略性的竞争优势。可自动计算基于 BOM（物料清单）的采购成本，自动校验采购预算，核对无误的预算才能提交给上级审批，并且可以根据不同的成本及预算总额设置不同的审批流程。
例如：在采购前企业可通过系统进行采购成本预测，可通过产品模板及 BOM 单的形式添加和导入产品，系统会自动计算每个产品的成本并自动生成采购需求。系统还可以自动获取生效的报价信息统计预测的采购成本，所有账目实时汇总，清楚明了。
② 质量成本预测有哪些程序方法
质量成本预测的程序。质量成本预测首先要掌握大量的观测数据和资料，主要收集以下资料：
1、用户资料，收集用户关于产品质量和售后服务的要求；
2、竞争对手资料，包括产品质量、质量成本、用户对竞争对手产品质量的反应等；
3、企业资料，主要包括本企业关于质量成本的历史资料，如质量成本结构、质量成本水平等；
4、技术性资料，即企业所使用的检测设备、检测标准、检测方法以及企业所使用的原材料、外构件对产品质量及质量成本的影响资料，还有企业关于新产品开发、新技术新工艺使用的情况；
5、宏观政策，即国家或地方关于产品质量政策等。
然后对收集到的资料进行整理分析，从中寻找质量成本变化的规律、用户需求的规律、质量成本不同构成要素之间相互作用的规律等等，在充分准备的基础上作预测。
质量成本预测的方法：
开展质量成本预测的方法很多，随预测对象、预测期限、信息数据资料的多少而各有不同。但其基本方法大体可归纳为定量预测分析方法和定性预测分析方法两大类。
1、定量预测分析法
就是运用现代数学方法对历史数据(包括会计、统计、业务核算资料)进行科学的加工处理，并建立经济数学模型，充分提示各有关变量之间的规律性联系，作为质量成本预测分析的依据。
按照具体方法的不同，质量成本的定量预测方法又可分为以下两种类型。
1)因果预测分析法
即从某项指标与其他有关指标之间的规律性联系中进行分析研究，这种类型主要是根据各有关指标之间内在的相互依存、相互制约的关系，建立相应的因果数学模型所进行的预测分析。如质量成本的构成分析、相关分析、因素分析等都属于这个类型。
2)趋势预测分析法
即根据某项指标过去的、按时间顺序排列的数据，运用一定的数学方法进行加工、计算，借以预测未来发展趋势的分析方法，亦称“外推分析法”。它的实质就是把未来视作历史的延伸。例如简单平均法、移动加权平均法、指数平滑法等都属于这种类型。
定量预测分析具体的方法有：
①水平对比法；
②时间序列分析法；
③变动趋势分析法；
④平均值法；
⑤移动平均法；
⑥因果分析法；
⑦目标预测法。
2、定性预测分析方法
亦称非数量预测分析法。这种方法多用在缺乏完备、准确的历史资料的情况下。首先由熟悉企业经济业务的专家，根据过去所积累的经验进行分析判断，提出预测的初步意见，然后再通过召开座谈会或发出征求意见函等各种形式，对上述预测的初步意见进行修正、补充，作为预测的最终结果。具体的预测方法有：
①个人主观预测法；
②群体讨论法；
③特尔菲法。
③ 成本预测与决策
(一)成本预测的目的意义
成本预测是成本控制的前提和有力保障。现代经济活动日益复杂且瞬息万变,为了规避风险,在竞争中取胜,就要很好地进行科学预测。钻探工程投标前应进行成本预测,以利于中标;施工前应对材料、劳动力需要量和供应量以及工期等做出预测,以便制订合理的施工计划。
钻探工程成本预测是根据成本信息和工程项目具体情况,对项目未来成本水平与趋势作出的科学估计。使钻探工程项目在满足业主(或地质设计)和自身要求的前提下,为降低项目工程成本提供决策和依据。
(二)成本预测的基本程序
科学、准确的工程项目成本预测程序如图12-9所示。
图12-9 工程项目成本预测程序示意图
1.制定成本预测计划
制定成本预测计划是保证预测工作成功的基础。主要包括:确定预测对象,做好组织部署,确定配合的部门及搜集材料的范围等,以提高成本预测质量。
2.搜集和整理成本预测资料
搜集成本预测资料是成本预测的重要条件。要广泛搜集以往同区域同类钻探工程的成本水平及相关资料(地层、设备、工艺技术、施工环境、交通、能源供应、主要材料价格与消耗、人工费等)作为项目成本预测依据。在搜集过程中,应分析资料的可靠性,尽可能排除资料中偶然因素、虚假因素对成本的影响。
3.成本预测方法的选择
成本预测有定性和定量预测两类方法,可根据工程已知资料的翔实程度来选择。定性预测是在资料不足或没有可比性时(如汶川地震断裂带科学钻探的地层复杂程度国内罕见),需根据经验和专业知识来判断成本的方法。定量预测是在历史资料基础上利用成本与影响因素的数量关系估算未来成本的预测方法。
4.初步成本预测
初步成本预测的基础是定性成本预测及一些横向成本资料的定量预测。该预测的结果往往比较粗糙,需进一步结合工程项目现有成本水平进行修正才能保证预测结果的质量。
5.影响成本水平的因素预测
影响成本的因素主要有物价、劳动生产率、物料消耗、间接费用等。一般根据近期类似工程实施情况和市场行情来推测未来影响项目成本的因素,必要时可做不确定性分析,如量本分析、敏感性分析和概率分析等。
6.成本预测
根据初步成本预测及成本水平变化因素预测结果,确定钻探工程项目成本,包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等。
7.分析预测误差
成本预测的结果常与实际成本有出入,而产生预测误差。对这种误差进行分析,有利于提高今后工程项目成本预测工作的质量。
(三)成本预测方法
钻探工程成本预测常用估算法、反推法和参照法三种方法。
1.成本估算法
在项目所钻地层复杂程度、岩石可钻性等情况不太清楚,终孔深度难以确定(只给定宽泛的孔深范围,根据钻探过程所获地质成果来确定孔深)的情况下,采取成本估算法。其预测的成本精准性相对较差。
例:某地质普查项目设计单孔孔深范围1000m～2000m,岩石可钻性Ⅴ～Ⅸ级,地层复杂程度不详,终孔口径≥Φ75mm,全孔取心,钻孔质量指标按《地质岩心钻探规程》执行。需测算单孔成本。
运用成本估算法测算如下:
1)测算依据:钻前工程费用(如设备能力、青苗赔偿、供水、供电、场地平整、道路等)以最大孔深2000m测算;施工钻进直接费用以终孔孔深1500m,钻进岩石级别平均Ⅷ级,地层复杂程度为中等测算;施工台月效率以经验数据估算,确定金刚石钻进平均台月效率为500m/台月;耗材、人工费按现时价估测。
2)估算法成本预测结果如表12-4所列,不同孔段的成本估测列于表12-5。结果表明,以最大孔深测算的不变成本与实际孔深无关,但与成本构成相关,钻孔越深不变成本占总成本比例越低,反之越高;可变成本和间接成本随孔深变化的幅度不大;在一定范围内孔深较浅单位成本高,较深反而降低,但深孔钻探风险较大,对孔深≥1500m的钻孔应考虑10%～15%左右的风险及不可预见费。
表12-4 成本估算结果
表12-5 不同区间孔深成本估测对比表
注:表内估测数据以表12-4估算标准为依据。
实际估测综合成本时,还应列入国家法定税金和企业利润两项,从而构成工程总费用。
2.成本反推法
成本反推法是在钻探工程项目总费用已确定的情况下,根据孔深、孔径、地层情况、工程质量及工期要求等给定条件,反推算出该项目将投入的各项费用,预测成本的一种方法。该方法预测成本较为精细,误差较小,但计算过程要对总费用进行分析、对比、分解、评估,以增加成本预测的准确性。其步骤如下:
1)根据给定条件,进行钻孔施工详细设计;
2)分析工程总费用中可支配的钻探施工费用;
3)列出钻探施工所要支出的全部明细项目清单;
4)分析哪些是固定成本支出项目,哪些是可变成本支出项目;
5)计算可能的最高成本、常规成本或最低成本;
6)评估确定成本预测结果。
3.成本参照法
成本参照法是参照以往所施工的类似钻探工程项目(区域,地层、孔深、孔径、工程质量要求等条件相似)的近期工程成本来预测成本的一种方法。该方法测算简单,与上述两种方法相比预测准确度较高。
成本参照法通过算术平均值对历史成本数据进行统计,计算出预测值。
深部岩心钻探技术与管理
式中:M为待施工钻孔单位成本预测值,元/m;DR为第R钻孔单位成本实际值,元/m;n为钻孔统计数。
例如,某地区已施工10个用Φ75mm绳索取心钻进的地质勘探钻孔,其终孔深度及钻探成本如表12-6所示。试求邻近区域1800m孔深钻探预测单位成本。
表12-6 已施工钻孔成本统计表
成本预测计算:
深部岩心钻探技术与管理
即待施工的1800m深钻孔预测单位成本为907元/m,总成本约163.26万元。
(四)成本决策
项目成本决策是在成本预测的基础上,通过分析对比多种可行性方案,运用决策理论选出最优方案。在成本决策前必须详细进行下述可行性评估。
1.施工装备技术可行性评估
根据将承担的钻探项目要求,认真选择适用的工程设备,以保证施工安全、高效、经济。应对本单位现有设备进行摸底,对需添置设备进行投入与收益论证评估。常言道“没有金刚钻不揽瓷器活”,设备选择不能“小马拉大车”,设备能力不足不能盲目施工,否则会延长工期、加大成本,甚至无法施工。
选定钻探设备后,还需评估本单位技术水平能否满足工程要求。如果钻孔取心、孔斜控制、护壁堵漏、深孔事故处理等技术中有1～2项欠缺,则存在一定施工技术风险。
2.地层复杂性评估
众所周知,所钻地层对钻探难易程度、成本高低起着关键性作用。所以预测成本时要对地层复杂程度进行充分的评估。避免因地层因素造成成本决策失误。
3.不可预见风险性评估
钻探属于地下隐蔽工程,除材料、人工费用可能随时上涨外,还存在地层变化风险,钻孔护壁、取心、孔内事故等不可预见因素将使成本大幅度增加。以3000m深的钻孔为例,处理一起中型孔内事故少则十几天,多则几个月,耗资近百万元。所以在钻探工程成本预测和决策时必须充分考虑不可预见性风险。
4.项目收益率评估
项目收益率是项目净收益与项目总产值(总投资额)的比率。其计算公式为:
深部岩心钻探技术与管理
式中:E为项目利润率;P为正常情况下的工程利润;I为工程项目总产值(或投资金额)。
若Eb为工程标准收益率,则当E＞Eb时,该项目预测方案可以实施。
例:某钻探工程项目总投资100万元,预测工程总支出为70万元,不可预见费为15万元,若标准利润率为Eb=10%,评估决策该项目是否可行?
评估计算:
深部岩心钻探技术与管理
E＞Eb,故该项目可行。
评估项目实际收益时,还应考虑项目资金投入渠道,投资者的企业性质和守信度,以及项目完工后能否按时支付工程款,垫付资金的利息和出现部分呆账的可能性等因素。它们都是成本预测与决策的重要内容。
④ 成本核算方法怎么选
是要算存货成本还是生产成本，如果是存货成本的话，生产可以使用月加权平均来算，不同型号的产品可以当做独立的物料，记录收入和库存的总成本除以总数量，即可算出销售出去的单位成本，也就可以算出销售某种型号的总成本。如果是生产成本的话，生产企业可以使用逐步结转方式来算，生产某个型号的配电箱，在这个过程中需要使用多少原材料，人工费用，和制造费用，以及生产某个型号配电箱过程是否存在半成品，如果有存在的话，则需要先计算半成品耗用的材料，人工费用和制造费用，最后算出该型号配电箱的总成本除以生产数量，即可知道该型号配电箱的单位生成成本
⑤ 不可比产品成本预测主要采用哪些方法
不可比产品成本预测主要采用技术测定法、产值成本法和因果预测分析法。
1、技术测定法是根据先进合理的生产技术、操作工艺、合理的劳动组织和正常的生产条件，对施工过程中的具体活动进行实地观察，详细记录施工的工人和机械的工作时间消耗、完成产品的数量及有关影响因素，将记录的结果加以整理，客观分析各种因素对产品的工作时间消耗的影响，据此进行取舍，以获得各个项目的时间消耗资料，从而制定劳动定额的方法。
2、产值成本法是指按工业总产值的一定比例确定产品成本的，产值中的售价是按公允价格计算的。工业总产值是以货币形式表现的，工业企业在一定时期内生产的工业最终产品或提供工业性劳务活动的总价值量。工业总产值包括本期生产成品价值、对外加工费收入，在制品半成品期末期初差额价值三部分。企业是否增收，主要看利润总额的增长，利润总额是企业在报告期内实现的利润（亏损以“-”号表示），它集中反映企业生产经营活动各方面的效益，是企业最终的财务成果。
3、因果预测分析法指通过影响产品销售量(因变量)的相关因素(自变量)以及它们之间的函数关系，并利用这种函数关系进行产品销售预测的方法。因果预测分析法最常用的是回归分析法。
拓展资料：
成本费用预测是根据历史成本资料和影响成本的各种技术经济因素，结合农村企业的发展目标，采用科学的方法，对一定时期、一定产品或某一项目方案的成本费用水平及发展趋势进行预计和测算。成本费用预测是农村企业成本费用管理工作的重要组成部分。搞好成本费用预测既是农村企业进行成本费用决策和编制成本费用计划的基础，也是农村企业不断降低成本费用，提高经济效益的重要途径。
⑥ 怎样做物业费用成本分析和管控
物业公司成本费用管理办法。
目的 为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。 2.适用范围 适用于xx物业公司财务部
3.职责 3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。 3.2董事长、总经理负责各类费用的审批。 3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。
4.方法和过程控制 4.1成本费用管理原则及核算办法 4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。 4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。
A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。 B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。 C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。 D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。 F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。 J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。
4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。 4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。 4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本费用支付范围及审批权限 4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。 4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总经理审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总经理审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。 4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。 A.工程类合同会签程序：集团项目中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销类合同会签程序：集团营销中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。 A.工程类审批程序：集团项目中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销审批程序：集团营销中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后，可暂不扣当月工资或再借支。 4.2.7费用的管理及支付标准 A．差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。 注：特殊地区是指北京、上海、深圳。境外相关费用的标准另行规定。 公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查，财务部审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。 餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。 住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。 B.办公费用 ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。 ②办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元/月以下金额报销，各类值班电话按100元/月以下金额报销，超额自付。 ③文具、宣传、印刷与购书等费用 公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中心经理审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总经理审批后方可购买及报销。 需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。 因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。 各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。 ④会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。其发生的费用由各服务中心合理分摊。各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。 各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。 ⑤职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。 未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。 ⑥业务招待费 公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。 任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。 公司正副总经理因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经财务部审核，方可报销。 报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。 全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰~5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。 ⑦医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。 ⑧加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。
⑦ 房屋物业管理公司的成本确认
物业管理成本由以下两个部分构成：
1．营业成本
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
2．期间费用或经营管理费用
期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用)。
税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
无形资产摊销：是指专利权、商标权、着作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。
(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，③金融机构手续费，④公司筹资发生的其他财务费用。
关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：
(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；
(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；
(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；
(4)发生的坏账损失，计人管理费用；
(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
(三)划清营业成本与期间费用的界限
营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计人当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计人管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。
物业管理成本的分类
二、物业管理成本的分类
物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。
(一)按照经济性质分类
按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：
(1)外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
(2)工资。指企业职工的工资总额。
(3)职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。
(4)折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。
(5)利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收人后的净额。
(6)税金。指应计人管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。
(7)其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。
按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。
(二)按照经济用途划分
物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。
按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
(三)按照与业务量的关系划分
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
(1)固定成本。这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，
不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度(相关范围)时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。
(2)变动成本。变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。
(3)半固定或半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。
将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。
(四)按照计算依据不同划分
按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目)。
(1)目标成本。在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。
(2)定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。
(3)计划成本。计划期经过预测而预算出来．并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。
(4)实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。
(五)按照与决策的关系划分
按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。
(1)边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收人时，为企业获得其最大利润的服务量。
(2)差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。“差异成本”会计工作者认为，边际分析的方法固然科学和精巧，但边际在现实中是难以把握的，不如“差异分析”那样易于求得较优效果。
(3)机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。
(4)估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
(5)沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
(6)可缓成本。是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。
(7)可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。
(8)附加价值成本。是指当投人的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。
成本估算的目的
第二节 成本估算方法
一、成本估算的目的
物业管理服务成本，主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。
在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。
目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。不论是以包干制还是以酬金制，科学估算物业管理服务成本或者物业管理服务支出，是物业管理企业的一项重要工作。
主要成本项目的估算方法1-7
二、主要成本项目的估算方法
(一)人工费的估算
该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
人工费的测算公式为：
式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为㎡。
(二)办公费估算
办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括：
1．交通费(F1)(元／年)
2．通信费(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、办公用品费(F3)(元／年)
4．书报费(F4)(元／年)
5．宣传广告和市场推广费(F5)(元／年)
6．法律费用(F6)(元／年)
7．节日装饰费(F7)(元／年)
8．办公用房租金(含水电费)( F8)(元／年)
上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：
(三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算
该项费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项：
1．维修保养费(F1)(元／年)
2．装修费(F2)(元／年)
3．能源费(电、气、油料等)( F3)(元／年)
4．康乐设施费(F4)(元／年)
5．杂项费用(F5)(元／年)
上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：
公共部位、公共设施设备维修保养费
即：公共部位、公共设施设备维修保养费
(四)保安费估算
保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。
1．保安系统费(F1)(元／年)
2．保安人员人身保险费(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人员住房租金(F3)(元／年)
根据实际情况，分别计算出这些费用，加总后再分摊到每月每平方米中即得出保安费。
用公式可表示如下：
(五)清洁卫生费估算
清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。包括：
1．清洁工具购置费(F1)(元／年)
此项费用包括垃圾桶、拖把等的购置费。
2．劳保用品费(F2)(元／年)
3．清洁机械材料费(F3)(元／年)
此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。
4.化粪池清理费(F4)(元／年)
5．垃圾外运费(F5)(元／年)
6．其他费用(F6)(元／年)
7．水池清洁费(F7)(元／年)
上述各项费用可按实际情况分别估算出其各自的年总支出，然后加总，用各项费用总和除以参与测算的物业面积与12个月的乘积即得到环卫清洁费。
用公式可表示为：
(六)绿化养护费估算
绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。应测算项目有：
1．绿化工具费(F1)(元／年)
此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。
2．劳保用品费(F2)(元／年)
此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费用。
3．绿化用水费(F3)(元／年)
4．农药化肥费(F4)(元／年)
5．杂草清运费(F5)(元／年)
6．园林景观再造费(F6)(元／年)
此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。
上述各项费用通常按年计算，除以12个月和参与测算的物业面积即可测算出来。用公式可表示为：
(七)固定资产折旧费估算
该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定包括：
1．交通工具(汽车等)( F1)(元／年)
2．通信设备(电话机、手机、传真机等)( F2)(元／年)
3．办公设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等)( F3)(元／年)
4．工程维修设备(管道疏通机、电焊机等)( F4)(元／年)
5．其他设备(F5)(元／年)
按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米中。计算公式为：
固定资产平均折旧年限一般为5年。
⑧ 成本预测具有哪些特点可以采用的方法有哪些
成本预测的特点
（1）预测过程的科学性 （2）预测结论的可靠性 （3）预测结论的可修正性
采用的方法
第一、通过对商品流通的全过程实现供应链管理，提高顾客的物流服务来削减成本。降低物流成本不仅仅是企业物流部门或生产部门的所关心的，同时也是销售部门和采购部门的责任，将降低物流成本的目标贯彻到企业所有部门当中。提高顾客的物流服务是降低物流成本的有效方法之一，超过必要量的物流服务有碍于物流效益的实现。
第二、通过效率化的配送来降低物流成本。企业实现效率化的配送，提高装载率及合理安排配车计划，从而降低配送成本。
第三、利用物流外包降低企业物流成本，降低投资成本。企业把物流外包给专业化的第三方物流公司，可以缩短商品在途时间，减少商品周转过程的费用和损失。
第四、借助现代化的信息管理系统控制和降低物流成本。企业采用信息系统一方面可使各种物流作业或业务处理能准确，迅速的进行；另一方面通过信息系统的数据汇总，进行预测分析，可控制物流成本发生的可能性。
⑨ 具体的成本预测方法包括什么
成本预测的方法
（1）定量预测法
定量预测法：是指根据历史资料以及成本与影响因素之间的数量关系，通过建立数学模型来预计推断未来成本的各种预测方法的统称。
（2）趋势预测法
趋势预测法：是按时间顺序排列有关的历史成本资料，运用一定的数学模型和方法进行加工计算并预测的各类方法。
趋势预测法包括简单平均法、平均法和指数平滑法等。
（3）因果预测法
因果预测法：是根据成本与其相关之间的内在联系，建立数学模型并进行分析预测的各种方法。
因果预测法包括本量利分析法、投入产出分析法、回归分析法等。
（4）定性预测法
定性预测法：是预测者根据掌握的专业知识和丰富的实际经验，运用逻辑思维方法对未来成本进行预计推断的方法的统称。
（5）成本预测的高低点法
成本预测的高低点法是指根据企业一定期间产品成本的历史资料，按照成本习性原理和y=a+bx直线方程式，选用最高业务量和最低业务量的总成本之差（△y），同两种业务量之差（△x-）进行对比，先求b的值，然后再代入原直线方程，求出a的值，从而估计推测成本发展趋势。
⑩ （1）经营预测的基本方法有哪些
通常情况下有四种预测的方法：经验法、类比法、惯性法、逻辑法。
经验预测法：最为传统的预测法，量化的经验预测是一种数据化的方法。对于重大的决策，在没有其他更好的方法可以预测时，需要让更多的人一起利用经验预测，这个方法被称为德尔菲法。
类比预测法：事物由很多相似性，事物发展的规律也要相似性。文中举例就像智能手机快速替代功能手机一样，类比智能汽车早晚会替代现在的功能型汽车。
惯性法与时间序列分析：根据事物发展的关系进行预测，最典型的是趋势分析，本质上，惯性只存在于信息不对称的领域。时间序列分析模型是最典型的惯性分析法，可以通过三种变化规律进行探测：季节性，周期性和趋势性。在建模的时候要注意白噪声的影响。
逻辑关系预测法：从预测的角度看是最简单的方法，从算法探索的角度则是最难的方法。逻辑关系有线性关系、3次方关系、S曲线关系（逻辑回归）等，掌握这些逻辑规律，有利于发现事物之间的规律。
(10)物业公司成本预测一般用什么方法扩展阅读
经营预测的主要内容是什么？
1、销售预测；
销售计划的中心任务之一就是销售预测，无论企业的规模大小、销售人员的多少，销售预测影响到包括计划、预算和销售额确定在内的销售管理的各方面工作。
销售预测是指对未来特定时间内，全部产品或特定产品的销售数量与销售金额的估计。销售预测是在充分考虑未来各种影响因素的基础上，结合本企业的销售实绩，通过一定的分析方法提出切实可行的销售目标。
2、利润预测；
利润预测是对公司未来某一时期可实现的利润的预计和测算。它是按影响公司利润变动的各种因素，预测公司将来所能达到的利润水平，或按实现目标利润的要求，预测需要达到的销售量或销售额。
公司的利润包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额三部分，所以利润的预测也包括营业利润的预测、投资净收益的预测和营业外收支净额的预测。在利润总额中，通常营业利润占的比重最大，是利润预测的重点，其余两部分可以较为简便的方法进行预测。
3、成本预测；
成本预测是指运用一定的科学方法，对未来成本水平及其变化趋势作出科学的估计。通过成本预测，掌握未来的成本水平及其变动趋势，有助于减少决策的盲目性，使经营管理者易于选择最优方案，作出正确决策。
4、资金预测；
资金预测是指在销售预测、利润预测和成本预测的基础上，根据企业未来发展目标并考虑影响资金的各项因素，运用专门法推测出企业在未来一定时期内所需要的资金数额、来源渠道、运用方向及其效果的过程，又称资金需要量预测。具体包括流动资金需要量和固定资产项目投资需要量、资金追加需要量等内容。