A. 固定资产的重置成本如何确定
房屋建筑物资产按概算、预算或决算重新计算某一时间点的重置价值;
机器设备类资产按某一时间点的市场价值确定重置价值(一般纳税人需要考虑增值税的扣除)。
B. 评估中重置成本法和市场法有什么区别
1、含义不同
市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。重置成本法也称成本法,是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣除其各项损耗来确定被评估资产价值的方法。
重置成本法,就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象,所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额,以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
2、方法不同
在资产评估中,由于评估目的、适用的价值类型、评估对象、可搜集到的数据资料及主要经济技术参数等的不同,应该选择恰当的评估方法。但这些评估方法都只是一种手段,共同目标都是获得客观的、令人信服的资产评估值。
从理论上讲,成本法是历史资产与现时新资产的比较。通过评估对象与现时功能相同资产的比较,确定被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值等,从而确定被评估资产的价值。
市场法和成本法常运用收益法中的重要指标折现率。市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价值的差异因素时,如土地使用权年限修正系数,用到折现的方法。成本法中对功能性贬值的确定地采用折现的方法。
3、优缺点不同
市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
重置优点是因为它反映的是企业为取得和开发目前所拥有或控制的部分或全部人力资源而发生的实际成本的现实价值,因此重置成本法可以真实的反映出人力资源的成本。
缺点是它增加了会计核算的工作量,核算时,要按重置成本调整人力资源成本的账面余额,将重置成本与原账面余额作为人力资源损益计入当期利润总额,同时对以后会计期间分摊的人力资源成本也要进行相应的调整,这些都会导致提供的会计信息失真,重置成本的确定带有很大的主观性,脱离了实际成本原则,使人们难以接受。
C. 资产评估中现行市价法和重置成本法的区别与联系
现行市价法就是根据现在的市场价格评估价值。重置成本是先假设现在把评估标的物重新做一遍要花多少钱,再按标的物的新旧程度×重新做一遍要花的钱,就是重置成本。这只是基本原理,还要做用修正系数来修正这个评估价格等工作,才能得出最后的。评估价。
1、现行市价法就是以相同或类似资产在现行市场价格为依据,再考虑成新率计算出来的价格。
2、重置成本法就是现在将该资产重新置办所需花费的全部费用,再考虑成新率计算出来的价格。二者的联系是均为资产价值评估的方法,区别是前者注重考虑目前市场价格,市场因素起主导作用,后者注重考虑置办费用和时间价值。
3、重置成本法主要适用于继续使用前提下的二手车评估。它既充分考虑了被评估二手车的重置全价,又考虑了二手车已使用年限内的磨损以及功能性、经济性贬值,因而是一种适应性较强、能被广泛采用的评估方法,尤其在中、高档车辆评估中应用比较广泛。 现行市价法适用于产权转让的畅销车型评估,如二手车收购、典当等业务。畅销车型的数据充分可靠,市场交易活跃,评估人员能快速且比较合理地进行评估定价。 现行市价法,又称市场法、市场价格比较法,是指通过比较被评估二手车与最近售出类似二手车的异同,并将类似二手车市场价格进行调整,从而确定被评估二手车价值的一种评估方法。是最直接、最简单的一种评估方法,主要用于市场评估。
所谓重置成本法,就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象,所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额,以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。 市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。_ 市场法是一种最简单、有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为评估。但是,市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国,随着社会主义市场经济的建立和完善,为市场法提供了有效的应用空间,市场法日益成为一种重要的资产评估方法。
D. 土地增值税重置成本
依据土地增值税相关规定,旧房转让土地增值税扣除项目核算首选重置成本评估法,《土地增值税实施细则》规定:“旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认”,显然,重置成本法仅适用对地上旧房及建筑物扣除成本评估,但中国房地产存在形态是“房地合一”,土地与地上建筑物难以分割分别获得成本。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995] 48号)(下文称“48号文”)第十条规定:“转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
鉴于旧房转让重置成本评估法存在的重复征税弊端,也基于土地增值税计征原则等考量,笔者认为:(1)旧房转让在运用重置成本法时,应将土地使用权成本一并纳入评估范围,对“房地合一”无法分离的土地及地上建筑物整体评估,整体评估价格作为扣除项计算缴纳土地增值税,可使旧房转让纳税主体税收负担合理匹配,避免重复征税;(2)如果将土地使用权成本纳入重置成本评估法难以践行,可以参考旧房受让方购入时点旧房所在地区县级政府公布的土地使用权基准地价作为土地使用权成本扣除。例如,《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2014]175号)第七条规定:“对取得土地使用权所支付的地价款,纳税人应提供国土房管部门出具的相关凭据确定,不能提供的,可参照取得土地使用权时的基准地价确定。”在一定程度上解决了适用重置成本评估法的旧房转让无凭证地价款不可扣除产生的重复征税问题。
E. 房屋拆迁重置成本如何计算
一般是按当地房价百分之30,评估价的70%
F. 房屋重置成本评估报告是什么意思
资产的重置成本:简单地说,资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说,
重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等,以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等,以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
G. 重置成本,公允价值,可变现净值,现值,求简单通俗的解释都是什么来的
历史成本原则又称实标成本原则,是指企业的各种资产应当按取得或购建时发生的实际成本对价,而且即使物价变动,一般也不进行调整。其主要内容是:企业取得的各种财产物资,"应以其购进或建造时发生的原始成本即实际成本人账,并以此作为分摊和转作费用成本的依据。当物价变动时,除国家另有规定外,不得调整其账面价值。按实际成本计价,能防止随意性,使会计信息真实可靠,便于了解和比较。
实际成本原则主要用以确定财产物资的入账金额。
例如,企业5年前购买一栋办公楼,共耗资金500万元。那么记账时,该大楼按其实际发生的支出500万元入账。
假设,目前该大楼的市价已达1000万元,此时,仍不对其原来入账的价值进行调整,而在账面上仍为原来取得该楼的实际成本(也即历史成本)。应注意,按此原则,也并非绝对不能调整账面价值。比如,该企业拟将该楼拍卖转让,因而要进行资产评估,此为特殊情况,可以调整。
采用历史成本原则有许多好处:
第一,比较客观。历史成本或实际成本是买卖双方通过正常交易确定的金额;
第二,有原始依据。即发票等作证明,可随时查证;
第三,可避免企业或有关人员处于某种需要有意改动账面记录;
第四,使会计核算手续简化,不必经常调整账目。
重置成本是一种现行成本,它和原始成本在资产取得当时是一致的。之后,由于物价的变动,同一资产或其等价物就可能需要用较多的或较少的交换价格才能获得。因此,重置成本表示当时取得同一资产或其等价物需要的交换价格。这种交换价格应该是从企业资产或劳务市场获得的成本价格,而不是从企业正常经营过程中通常出售其资产或劳务的市场中的销售价格。
可变现净值指在正常生产经营过程中,以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税金后的金额。
现值是在给定的利率水平下,未来的资金折现到现在时刻的价值,是资金时间价值的逆过程
公允价值亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在购买法下,购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。公允价值的确定,需要依靠会计人员的职业判断。在实务中,通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。
H. 企业怎样做资产评估
资产评估的主要方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等,每种方法可以根据不同种类的资产或者需求进行选择:
1、收益现值法,主要适用于因使用而有所损耗的长期资产。指将评估对象剩余寿命期间每年或每月的预期收益,按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法;
2、重置成本法,多适用市场价格波动幅度较大的资产。指以新状态的重置成本减去相应的贬值的估值方式;
3、现行价格法,也同重置成本法一样,多适用于市价波动幅度较大的资产。通过市场调查,选择一个或多个相同或类似的资产作为比较,评估资产的现行市价作为估算该项资产现值标准的评估方法;
4、清算价格法,指以企业清算时其资产可变现的价值为标准,评定重估价值的方法。
I. 旧的办公楼有评估报告及重置成本报告怎样计算企业所得税
旧的办公楼有评估报告及重置成本报告作为参考数,计算企业所得税时以账载金额为依据。
旧房及建筑物的评估价格,是指在转专让已使用的房屋有属及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
J. 怎样理解重置成本与公允价值
重置成本,是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产需要支付的现金或现金等价物。
公允价值亦称公允市价、公允价格,指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中,通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。