A. 政府拆遷補償進行土地置換的會計處理
一、房屋產權置換補償方式的特性
1.房屋產權置換補償
根據《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額後以貨幣方式結算同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到政府房產、國土部門注銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換並按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協議時的房屋市場價格為准)或優惠價結算置換差價的行為。在產權置換方式下被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門注銷。
2.房屋產權置換業務處理現狀
房地產開發企業與被拆遷人在簽訂拆遷補償協議後取得的被拆遷人的舊房(以下簡稱「拆遷房」)時房地產開發企業換出的新房(以下簡稱「回遷房」)尚未完工及交付使用(甚至尚未開工)不符合會計上的收入確認條件所以回遷房不能在此時確認收入。對取得拆遷房及交付回遷房應如何進行會計處理在實務中存在不同的處理方法有部分企業對取得拆遷房及交付回遷房
均不做賬務處理部分企業在取得拆遷房時不進行賬務處理而是在交付回遷房時進行賬務處理部分企業用非貨幣性資產交換准則進行會計處理部分企業將其視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。
3.房屋產權置換業務會計與稅務處理特性
(1)房屋產權置換業務會計處理特性房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房應視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。理由是根據會計核算基本要求各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算不做賬務處理不符合真實性原則如果用非貨幣性資產交換進行處理收到拆遷房的時間與交付回遷房的時間必須同步顯然不適用於非貨幣
性資產交換准則。
(2)房屋產權置換業務稅務處理特性以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征「銷售不動產」的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按市場售價計算營業額計征「銷售不動產」的營業稅對企業所得稅按市場銷售價格計算。
二、房屋產權置換業務的會計處理
1.房地產開發企業取得拆遷房的會計處理
房地產開發企業從被拆遷人手中取得拆遷房購置成本為回遷房的市場價計入開發成本並按以下步驟進行一是簽訂拆遷補償協議拆遷房交付拆遷人時房地產開發企業對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本計入「開發成本」由於此時尚不符合收入確認條件對應科目應確認為一項「預收賬款」二是如果房地產開發企業給予被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分的權利該部分優惠(即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額)也應計入購入拆遷房的成本即調整增加「開發成本」及「預收賬款」三是如根據拆遷補償協議房地產開發企業需額外支付被拆遷人差價款支付被拆遷人差價款時因已在上述步驟1中按市場價計入成本此時應調減「預收賬款」四是房地產開發企業收到被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時應確認為一項「預收賬款」五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件後的月末計算預繳營業稅稅金及附加其會計處理同正常房地產業務處理。
2.拆遷房成本的分配
如果房地產開發公司准備分期開發需將拆遷房的成本按建築面積的比例在各期之間分配而不能僅由回遷房承擔或其中
的某期承擔。
3.交付回遷房的會計處理
回遷房交付使用應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人在符合商品銷售收入確認條件時確認為「營業收入」在轉回之前確認為「預收賬款」。
三、房屋產權置換的稅務處理
根據相關稅收法律、法規的規定產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅和土地增值稅等稅種及相應發票開具等問題。具體稅務處理如下
1.營業稅的稅務處理
根據深地稅發[1999]462號《深圳市地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》規定「對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行舊城拆遷改造以土地補償給被拆遷戶的按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『轉讓土地使用權』的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按同類住宅房屋的成本價核定計征『銷售不動產』的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『銷售不動產』的營業稅」關於營業稅計繳的時間主要有以下三個時點一是因房地產在達到預售條件取得預售許可證後方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額部分預繳營業稅的時點。二是在達到預售條件並收取超出產權置換面積部分的房款時為超出產權置換面積部分的房款的預繳營業稅時點三是將回遷房交付被拆遷人時以上預繳的稅款需轉入營業稅金及附加。
2.企業所得稅的稅務處理
根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定「企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為應視同銷售於開發產品所有權或使用權轉移或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於1500具體比例由主管稅務機關確定」。
3.土地增值稅的稅務處理
根據廣州市地方稅務局於2008年10月20日出台的關於印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規定「房地產開發企業根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行拆遷改造以房產補償給被拆遷方的對補償面積相等的部分以該房產的建築安裝成本價作為房地產開發企業銷售不動產收入對補償面積超過拆遷面積的部分根據
國稅發[2006]187號文第三條第一項規定確認房地產開發企業銷售不動產收入」。
4.發票的開具
因稅收征管及辦理新房產權證的需要拆遷戶必須向有關部門提供發票和完稅憑證「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間」(國稅函[2007]768號、國稅發[2005]89號)。我們發現在產權置換業務中房地產企業有兩個不同的應稅收入即營業稅以成本價確認收入、所得稅按視同銷售以市場售價確認收入發票到底以哪個收入來開具?其實產權置換作為一項特殊的業務如按上述方法正確處理發票開具的多少已無關因為計稅依據沒有全部根據發票的多少來計征即便是契稅也是根據差額計算的為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉讓回遷房將以發票金額為取
得成本從財產轉讓所得中扣除)可以按市場售價開具發票。
B. 置換補貼發票時間有間隔要求嗎
根據相關資料查詢顯示：有的。按照國家規定，車輛置換補貼要求在舊車發票在新車發票時間前2個月內進行置換，超出時間不予置換的。
C. 出售再生資源發票怎麼開
一、個人（不含個體工商戶）銷售自己使用過的廢舊物品免徵增值稅。
二、在2010年底以前，對符合條件的增值稅一般納稅人銷售再生資源繳納的增值稅實行先征後退政策。
適用退稅政策的增值稅一般納稅人應當同時滿足以下條件：
一是按照《再生資源回收管理辦法》（商務部令2007年第8號）第七條、第八條規定應當向有關部門備案的，已經按照有關規定備案；二是有固定的再生資源倉儲、整理、加工場地；三是通過金融機構結算的再生資源銷售額佔全部再生資源銷售額的比重不低於80%。
四是自2007年1月1日起，未因違反《中華人民共和國反洗錢法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國稅收徵收管理法》、《中華人民共和國發票管理辦法》或者《再生資源回收管理辦法》受到刑事處罰或者縣級以上工商、商務、環保、稅務、公安機關相應的行政處罰（警告和罰款除外）。
退稅比例：對符合退稅條件的納稅人2009年銷售再生資源實現的增值稅，按70%的比例退回給納稅人；對其2010年銷售再生資源實現的增值稅，按50%的比例退回給納稅人。
納稅人申請退稅時，除按有關規定提交的相關資料外，應提交下列資料：
一是按照《再生資源回收管理辦法》第七條、第八條規定應當向有關部門備案的，商務主管部門核發的備案登記證明的復印件；二是再生資源倉儲、整理、加工場地的土地使用證和房屋產權證或者其租賃合同的復印件；三是通過金融機構結算的再生資源銷售額及全部再生資源銷售額的有關數據及資料。為保護納稅人的商業秘密，不要求納稅人提交其與客戶通過銀行交易的詳細記錄，對於有疑問的，可到納稅人機構所在地等場所進行現場核實。
四是自2007年1月1日起，未因違反《中華人民共和國反洗錢法》、《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國稅收徵收管理法》、《中華人民共和國發票管理辦法》或者《再生資源回收管理辦法》受到刑事處罰或者縣級以上工商、商務、環保、稅務、公安機關相應的行政處罰（警告和罰款除外）的書面申明。
D. 做資源整合的一般開什麼類型的發票
做資源整合的一般開增值稅普通發票。
增值稅普通發票，是將除商業零售以外的增值稅一般納稅人納入增值稅防偽稅控系統開具和管理，也就是說一般納稅人可以使用同一套增值稅防偽稅控系統開具增值稅專用發票、增值稅普通發票等，俗稱"一機多票"。
E. 雙方不對等資源互換如何互開發票
乙方多開100萬的發票，可以與甲方商量，以別的宣傳內容以外的發票開給甲方
F. 以舊換新銷售如何開具發票
稅法規定納稅人以舊換新的方式銷售產品，應按新貨物的同期銷售價格確定銷售額，沒有規定必需安新貨物全額開局發票，收回的舊產品沒進項發票是不得稅前扣除，但銷售時要交稅啊。
G. 廢舊物資發票是怎樣開具的
自2009年4月1日起，廢舊物資專用發票一律不得作為增值稅扣稅憑證計算抵扣進項稅額。
自2009年1月1日起，從事廢舊物資回收經營業務的增值稅一般納稅人銷售廢舊物資，不得開具印有「廢舊物資」字樣的增值稅專用發票。納稅人取得的2009年1月1日以後開具的廢舊物資專用發票，不再作為增值稅扣稅憑證。
(7)資源置換發票如何約定擴展閱讀：
廢舊物資管理總則：
第二條：集團公司、股份公司所屬的分公司、子公司、控股子公司及各處室在生產、維修、大修、更新改造過程中，拆除更換的各種廢舊金屬、工器具、機電產品、油品、廢棄包裝物以及生產中不能繼續使用的原材物料和工業垃圾等，
一律由集團公司資產管理部、股份公司供應銷售部和生產設備部按分工許可權組織回收。
第三條：所有廢舊物資均由上述部門歸口統一回收，任何單位和個人無權擅自處理，違者視其情節追究其責任。
第二章 回 收
第四條：所有有價值的廢舊物資由其產生單位負責交送物資回收部門廢料場，要做到及時收集、定期交送。
第五條：廢舊物資主管部門負責對從各分公司、部室回收的廢舊物資進行計量、登記，重量以質量監督部出具的磅碼單為准。
第六條：廢舊物資主管部門對回收的廢舊物資要根據品種、等級重新分類，定置存放 ,妥善保管。