『壹』 關於二手房的問題：房屋評估單價可以比實際成交單價高出多少
通常情況下，房產評估單價比實際成交單價要低。主要原因是：
銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。
購買二手房什麼時候做評估
1、買賣雙方認為有必要時
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
2、進行房地產保險時
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
3、申請抵押貸款時
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。
以後內容參考：網路——房屋評估價
『貳』 二手房出售的價格必須要比買房子的時候的價格高嗎
和購買價格無關，但一定要比房產交易所給出的評估價高，高於這個評估價的前提下價格越低繳稅越少。
另外如果上次買入價很低的話，可以要求按照房子總價的百分比來繳稅。
『叄』 法院拍賣的房子和二手房過戶費用一樣嗎
不一定。
個人所得稅是按3%交的，不是1%。具體是：稅費約為房產拍賣成交價的10%（賣方：個人所得稅3%（房產證大於5年的免）、增值稅5.5%（房產證大於2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。
『肆』 一般情況二手房的評估價和交易價哪一個高
評估價低，交易價高。
一，房地產評估採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
二，一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗「毛估」出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要採用「市場比較法」，通常選擇三套符合以下要求的可比物業：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業類型相同、房型相同、物業建築年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數最終得出的算術平均值，就是委託估價房屋的評估價。
三，二手房定價相關系數：
影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。例如，一套房屋，朝向以南向為准，東向減5%—6%的系數，西向減10%；多層住宅樓層以3層—4層為准，底層減5%—6%，頂層減10%；新舊主要以建造年代為准，適當看保養程度，過去造的新里、舊里最多可減40%；房型的系數加減就更加復雜，兩房一廳以廳12平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛生間以4平方米為准，小於4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區別；還有得房率的高低與加減系數也密切相關。
同樣一套住宅，買賣雙方的心理價位難免背道而馳，買者認為價格評估得太高，賣者又說估得太低，最終談不攏不歡而散，這是常有的事。其中原因有業主方面的，也有物業評估方面的。
四，二手房的時效性：
業主對舊房估價的認識存在著一些誤區。舊房估價有個最重要的特徵———時效性，三級市場房屋價格波動較大，變化周期短，幾個月就必須刷新一次。有的業主不了解這一點，常常質問：「我與鄰居房型、面積相同，為什麼他能賣25萬元，我的估價才24萬元？」影響舊房估價的因素很多，但有的業主強調個別因素，卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性，一般裝修三年以上估價降為0，很多業主卻以為裝修花過大錢，理應賣個好價。
另一方面，舊房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規律的評估體系，專門從事這項業務的評估機構很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜，社會上許多置換中介機構從業人員缺乏基本的專業知識和職業道德，不對置換物業進行現場勘查，有的還故意壓低物業價值以牟取暴利，客觀上造成了業主的「信任危機」。
五，定價因素：
1，房屋因素
舊房的套型落後、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，「三小」套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%。此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為－3%，7層為－5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為－5%；而朝向如無朝南窗則為－5%。
房屋竣工後即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。
2，環境因素
環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中小學區的為+15%。
3，心理因素
如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不願意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為－8%。
六，測算價格
二手房，以同地區商品房價格為基準：
房屋因素
（1）折舊：年折舊－2%
（2）套型：「三小」套型（小廳、小廚、小衛）－10%
（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準價；若是樓頂另－5%
（4）朝向：無朝南外門窗－5%
環境因素
（1）無物業管理－5%
（2）非獨立封閉小區－5%
（3）有省、市重點小學區+15%
心理因素－8%
舉一個實例來驗證一下：
房屋坐落：某小區一小套住宅，建築面積51平方米。
土地級別：二級地區。
房屋結構：混合一等
套型：「三小」套型－10%
建築年代：1988年，折舊期12年－（12×2%）=－24%
樓層：共七層，此房位於二樓－3%
朝向：南北
物業管理：非小區、無物業管理－10%
學區：重點中小學+15%
心理因素：－8%
當地商品房價格為：4500元/平方米
4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。
因此，此房的實際成交價格為14萬元整，每平方米為2745元。
『伍』 房產局評估價/平跟 實際成交價/平 哪個高一點
一般是評估價高。如果交易價格比評估價格高的話，繳費等按照交易價格走。
『陸』 法拍房和二手房是什麼關系
法拍房是法院拍賣房產的簡稱，是指遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權，此時被拍賣的房屋就是法拍房。
二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。
其實簡單說法拍房也是一種特殊的二手房
『柒』 急求：房子要被法院拍賣 自己賣好還是法院拍賣好
建議自己賣好。理由如下：
1. 自己賣有買賣議價的空間，房子被拍賣一般情況下是欠款而被法院強制拍賣。而拍賣能吸引人是由於性價比較高，評估公司一般給出市場價，為了不至於流拍，房子的拍賣定價一般情況下會低於市場價。
2. 一旦房子賣掉，在房屋交接的過程中不可避免出現買賣雙方當事人的糾紛。因為法院拍賣並不排除您的一些義務，如欠繳的物業費，暖氣費等，一旦有欠款，可能會受到買房人的追訴。
能做的是，和債權人達成協議，避免房屋被強制執行，或者賣給債權人。如果不行，自己找買家。雙方合意的買賣總是比被迫進行的買賣在法律事務上穩妥得多。從而避免出現更多訴訟。
『捌』 我買二手房時，市場評估價卻比實際交易價高出4到5W，是不說明我買貴了，到底是什麼原因，有什麼影響急急
不是的，交易中心他有自己的評估系統，數據是取於買賣的合同價，然後算平均價，您應該是做低合同價了吧，如果沒有你可以找他們，按照你的合同價來交稅，要不然你會多交幾千塊，如果做低了那就算了。房產交易過程中:你部會受到任何影響的，評估價:是根據市場考察，房齡、面積、樓層、地段、周邊配套設施(比如，醫院、大型商場、地鐵沿線、學區房)如果說是:評估價高於實際交易價，你買的房子:是物有所值。
拓展資料：二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
一般為市場價的80%-90%。採用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。 商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。 舉個例子： 小張購買200萬的二手房，評估價為180萬，若按照政策30%的首付比例來計算。 其可貸款額度為：180萬-180萬*30%=126萬，其首付款則為：200萬-126萬=74萬。比原有60萬首付多出14萬！
一般評估價都會高於成交價，因為貸款是按照評估價的成數來貸的。評估價高於成交價的利處：因為貸款貸的錢就是按照評估價來，所以首付可以付少一些。具體計算方法應為貸款額是成交價－（評估價＊70％／80％）＝首付。另外，也對以後賣房也會有好處。評估價高於成交價的弊端：房子的過戶費相對來說高一些。雖然可以貸款的額度比較高，首付少，但是後面的壓力比較大，需要還款的錢也不少。為此，也存在一定的風險。
常見問題：評估機構一般會根據房子的位置、年代等實際情況得出一個數值，也就是評估價。購買房子的價格和評估價之間存在一定的差異，房屋評估價一般情況下會小於房屋的實際成交價。
『玖』 一般來說，二手房的報價和實際成交價大概能差多少呀
一般來說，二手房的報價和實際成交價大概能差十萬之內。二手房評估都不會出入超過十萬，做低房價如果相差不多也可以通過的，但是首付款肯定就提上來。法定評估依據， 市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構。
根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上。對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格。
政策制度
繼1月27日發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》後，3月3日發布《關於進一步規范房地產市場秩序的通知》，不僅將法拍房納入限購范圍。
還明確提出嚴格防範經營貸、消費貸違規流入房地產市場，對存在發布虛假廣告、發布虛假房源信息、惡意哄抬房價、捏造和散布房價上漲不實言論等違法違規行為的中介機構及從業人員，將依法依規處理。
以上內容參考：人民網——管控二手房價格或成新趨勢
『拾』 法拍房和二手房有什麼不一樣
法拍房是法院拍賣房產的簡稱。舉個栗子：小王把自有房產抵押給銀行借款，但逾期不能還錢。銀行為收回貸款，可向法院申請拍賣小王的房子，來償清他的貸款。這時，小王的房子就成了法拍房。
法拍房對沒有「房票」的購房者有個致命吸引點：法拍房不限購，可直接過戶。隨著政府對限購管制的進一步加強，法拍房也逐步開始限購了。目前，深圳已經對法拍住宅實施了限購政策。據業內人士透露，北京正在對法拍房限購進行調研，上海則會緊跟北京步伐。
法拍房的處置流程：法院查封~第三方出房產評估報告~拍賣~交保證金~競拍~拿成交確認書~交尾款~出司法裁定書~解封~審稅~過戶~拿產證。
國內司法訴訟的周期較為漫長，距法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前的市場價。如果第一次拍賣流標，法院將啟動第二次拍賣，第二次拍賣的價格一般是第一次拍賣的80%~90%。如果第二次拍賣再流標，法院將啟動第三次拍賣，第三次拍賣的價格一般是第二次拍賣的80%~90%。如果第三次拍賣流標，法院將不再委託拍賣行拍賣，而是由法院直接變賣。變賣又分成兩個階段：第一階段由投資人自由競價，價高者得；第二階段由投資人自由報價，如果債權人滿意投資人的報價即可成交。如果變賣再流標，房產將直接抵債給債權人。隨著法拍房被越來越多人知道，法拍住宅已經基本上沒有撿漏可能，有時還會高於市場價。
拍賣師落錘後，投資人首先拿到的拍賣憑證是拍賣行出具的成交確認書。如果你是在現場拍賣的，那麼現場簽字完就可以領到成交確認書。如果你是通過網路拍賣的，那麼得辛苦一趟，親自跑去拍賣行拿。
拍賣有個極大缺點，就是要付全款。雖然有銀行已經開始對司法拍賣提供貸款，但相對還是比較麻煩。拍賣房產前，一定要做好完全准備。拍賣成功後，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。根據不同法院不同標的要求，拍賣尾款付清的時間一般是7到15天左右。
司法裁定書在法律效力上等同於產證。從交完拍賣尾款到拿到司法裁定書，大概需要2到5周時間。司法裁定書需要買受人親自去拍賣行拿。
拿到司法裁定書後，投資人實際擁有了房產所有權，可以對外出租。但是如果要辦理銀行按揭或者房產出售的話，買受人還需要拿到產證。辦理產證的第一步是審稅。審稅主要在房產所在地的房產交易中心完成。買受人需要先親自去拍賣行拿到司法裁定書、協助執行裁定書、拍賣資料、房產評估證明等材料，然後在房產交易中心拉出房產的產調信息，接著需要去稅務局調取發票信息。如果拍賣房產是一手房，發票需要在開發商處調取，若找不到開發商，本房產的加計扣除計為0，這可能會影響到房產交稅額度。總體來說，審稅環節大概需要花費買受人3到4個工作日（備註：只能是工作日，其他時間這些部門不上班），前後7到15天左右。
完成審稅後，買受人需要給完稅證明到拍賣行，拍賣行再聯系法院法官對房產進行解封。因為相關法律法規對解封沒有做明確的時間約定，各個法院在執行解封程序時有巨大的差異。麥兜有一次等某法院解封，足足等了四個月。
解封完，就能過戶了，過戶必須由買受人親自到場。過戶完，需要15天左右時間來辦理產證，拿產證也需要買受人親自去。拿完產證，整個流程才完全結束。
法拍房有什麼潛在風險？
法拍房的風險主要有兩塊：1、隱性費用，2、潛在糾紛。法拍房除了要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅和中介服務費。這部分費用相對固定，差不多佔拍賣房款的10%左右。另外相對不確定的費用包括：房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。欠費和其他稅費需要經過實地調查取證後得出。我們見過一個最誇張的法拍房，房款僅需300萬左右，但稅費高達200萬。潛在糾紛對非專業的投資人來說，萬一存在，是件及其麻煩的事情。對普通投資人來說，如果選擇法拍房，最好選擇空置的房產。