❶ 什麼是二手房的評估價二手房的評估價一般能到市場價的多少
二手房的評估價指的是通過待評價房屋的實際情況做出的市場價值的估計，是一種估價行為，受多個因素影響。二手房評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
一、什麼是二手房的評估價？
即二手房的房屋評估值，由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
❷ 二手房指導價和評估價有什麼區別
二手房指導價和評估價區別：指導價是政府給予的價格，評估價是由評估公司出具的評估價格。
「指導價」由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價許可權和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。換句話說，就是政府根據他的許可權和市場現狀，給出的強制性的價格範圍。網簽價高於指導價就按網簽價格交稅，反之按指導價交稅。
所謂二手房評估，就是專業的評估機構通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出一個評估價。在二手房交易中，評估價通常為房屋成交價的7成左右。銀行會根據評估價的多少來放款，如購房者為首次購房，那麼多可以貸到二手房評估價的7成，這樣算下來，購買二手房的高貸款額僅為房屋總價的5成左右。
很多人為了能夠多從銀行貸款故意把評估價做高，但如果高得過於離譜會被銀行察覺，這樣一來他的貸款申請將被銀行拒絕，甚至可能被定性為騙貸而被追究法律責任。
成交價比較容易理解，它就是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際價格。房屋交易需要受市場，所以就衍生了指導價；買賣房屋需要在進行備案，就出現了網簽價；貸款買房的話銀行需要知曉房屋價值，這就是評估價。購房者需了解其各自含義。
❸ 二手房有沒有什麼限制，該怎麼解決
二手房交易流程
(1)買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)立契
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
(5)繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。
❹ 在房子評估後簽約時是不是公開能知道別家的價格
簽訂二手房交易合同主要有如下幾個步驟，第一步是選好中介後，買方或賣方單獨與中介簽訂代購合同或代售合同，或者三方同時簽訂居間合同；第二步是買賣雙方正式簽定買賣合同。期間，買方或賣方可能會在中介組織下簽訂貸款合同、擔保合同、評估合同或在委託合同、居間合同、買賣合同中寫明類似合同條款，以便二手房交易能順利進行，直到房屋、款項交割完成。
為順利簽約，同時避免交易風險，每一份合同或法律文件的簽署，基本上劃分為三個操作環節，分別是簽約前、簽約中和簽約後，現就每個環節的具體操作方法和注意事項說明如下。
（一）合同簽訂前1、評估自身需求：買賣雙方、中介方一定要清楚自己在合同中所處的地位及各自合同目的，以便維護自身利益的同時促成交易。
（1）買方一定要分清購房目的是自己居住還是用來投資，准備買什麼樣的房，以什麼樣的價位和方式付款。
（2）
賣方一定要分清售房目的是炒房套現還是置業升級，能接受什麼樣的價位和付款方式。
（3）
中介一定要分清合同目的是代理一方買房、賣房，還是中間提供居間服務和延伸服務。
2、進行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，並主動詢問對方的交易信息，以便對合同要素進行充分考慮後，擬訂合同條款。
上述信息主要包括交易各方的主體資格信息、身份信息、聯絡信息、供需信息、服務內容、價款費用和合同標的等等，例如中介方在其經營場所公布房屋信息，包含房屋基本情況（包括坐落、面積、建築物狀況、價格等）、產權狀況、房屋權利瑕疵或限制情況（如是否抵押、查封、出租）等等。
3、考察交易對象：這里主要是搞清對方當事人和中介的單位名稱、經辦人員姓名、通信地址、聯系方式、營業范圍、資格資質、簽約許可權等等，以免出現交易欺詐；必要時請專業律師協助調查。
4、調查合同標的：這里主要是查明交易房屋的位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等；查明房屋產權歸屬，是否為夫妻共同財產，或者是否為其他人所共有；查明房屋出售是否有條件限制，是否存在抵押、查封或其他權利瑕疵的情況；查明房屋是否屬於私搭亂建非法建築；查明房屋的物業管理費用和其他交費情況；查明房屋的權屬資料是否齊全；查明是否附送設備和裝修等等。
5、准備簽約資料：
（1）
買方應備資料有：自然人應准備身份證或護照，未成年人應准備戶口簿或出生證明，企業應提供營業執照，政府機關應提供政府批文。
（2）
賣方應備資料有：自然人應准備身份證或護照，未成年人應准備戶口簿或出生證明，企業應提供營業執照，政府機關應提供政府批文。房屋買賣合同或合法取得房屋證明，房地產證，購房發票、收據，水、電、費單據、物業管理合同等等。
（3）
中介方應備資料：營業執照、經紀業務備案證明，經紀人資格證書、身份證，收費標准等等。
以上資料有原件的提供原件，沒有原件的提供復印件。以上各方有委託代理人的，須提供經公證的授權委託書及代理人身份證明。買方如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯，境外人士提供的有些材料如授權委託書、合同等必須經境內、外機構公證、認證後方為有效。
（二）合同簽訂中1、核實簽約各方主體身份、簽約許可權，審驗各方簽約主體資格。
2、審查合同條款，對合同條款進行詳細的了解和詢問，據理力爭，同時注意談判氣氛，必要時請專業律師協助，進行合同談判、條款修改、簽約等等。
3、審查合同價款：這里主要是查明合同價款的構成，必要時應列明詳細清單，例如房屋價款、傭金、稅費的多少及其支付方式、支付條件等等；查明是否需要辦理銀行按揭貸款以及銀行貸款和資金監管方式；查明定金、誠意金、保證金的多少及其支付方式、支付條件、退還方式、退還條件；查明合同尾款的履行期限、地點和方式；查明未列入合同價款、費用的承擔方式和上限、下限；查明因市場變化帶來的交易價格波動防範措施。需要特別指出的是，如果有附屬設施一起交易的，也應該明確價款。對於中介傭金應該明確委託價格、傭金數額，並有必要對交易失敗後的傭金退還做出約定。
4、審查房屋驗收、交接方式：這里主要是查明房屋的交付時間、交付條件；查明房產手續是否齊備，以便辦理產權過戶手續。一般來講，交房時要注意對房屋及其附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家私等事項一並進行驗收，並且要注意下水道是否堵塞，牆面是否滲水等房屋質量問題。建議在合同中明確附送設備設施的數量和品牌，抑或採用圖像資料作為合同附件。「房屋交付」條款中一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日，以及賣方戶口遷移時間和方式及違約責任。鑒於戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應當採取慎重態度，必要時請律師在違約責任方面下點工夫。。
5、預設違約補救措施：這里主要是寫明合同將會出現哪些違約情形，如何補救，如何承擔違約責任等等；包括違約金、定金、賠償金的計算標准與給付方式，免責事由等等；如果出現爭議如何解決等等；合同的中止、終止、轉讓或解除等等。違約補救措施非常重要，可以有效降低和防範糾紛的發生，盡早解決各方紛爭，但是從實踐來看，其往往被交易各方所忽視。在二手房屬於集資房、房改房、軍產房或產權有限制、存在抵押、房地產證還沒有拿到的情況下，全面設計違約責任條款顯得尤為重要，一定要請律師把關、起草。
6、審查合同中數字大小寫是否一致，文字有無歧義或筆誤，如有立即改正。
7、審查簽約各方在合同上的署名和日期是否真實，避免張冠李戴。
（三）合同簽訂後1、買方需交納購房首付款或定金，切記此款應親自交給賣主,並由賣主出具收據。中介或其他人代收的，一定要審查對方的委託授權書，確認對方是否有代收的許可權，並索要收據。
2、索要對方聯系方式，以便以後跟蹤聯系。
3、做好履約准備，並協助對方履約，如有問題，立即反饋、溝通，並盡量留下書面證據。
（1）付款方式一般分為雙方自行交易，中介機構代收、代付，銀行、交易中心、律師樓資金監管，其中委託第三方監管比較安全，能夠適當降低交易各方法律風險。
（2）
如採取按揭購房或轉按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。否則，將有可能使交易各方陷入僵局，導致產生合同糾紛。
（3）
為避免事後發生糾紛，建議在簽訂合同時查明房屋是否拖欠水電費、物業管理費用、銀行貸款等等，如有拖欠，應訂立相關協議並在合同價款中予以考慮。
（4）
盡量避免與中介發生矛盾，在合同中一定要寫明中介傭金的計算標准和支付條件。
4、履行期限、地點、方式：這里主要記載的是房屋、款項交付時間、交付期限、期間；交易各方履行合同的先後時間和順序，以及互相配合、協助的方式、方法等等。
參考資料：http://secondhouse.gz.soufun.com/secondhouse/news/558084.htm
❺ 地稅局對已經評估完的二手房價格有哪些許可權評估完成去交稅，稅務局說回評估公司讓他們重新評估，原因
很常見，地稅部門對各區域房產價格有一定的限制、不得低於該價格，如低於的話不能受理、需要重新評估~
其實、地稅是扯淡、既然委託了評估公司、為啥還嫌人家出的價格低了？
❻ 二手房交易中有哪些相關的法律法規和政策
二手房買賣合同糾紛中適用法律法規有：《中華人民共和國城市房地產管理法》，《城市商品房預售管理辦法》，《物權法》，《擔保法》，《中華人民共和國合同法》等。
二手房交易中房地產買賣合同中規避國家稅收的價格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當事人以逃避稅收為由請求確認合同全部無效的，不予支持。
買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，一方要求以真實成交價訂立現售合同，對方不同意導致現售合同未能訂立的，視為房地產買賣合同不成立。原居間買賣合同沒有約束力，當事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。
(6)已經評估的二手房價格有哪些許可權擴展閱讀：
房地產買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應認定符合當事人真實意思的條款有效，非真實意思的條款對當事人沒有約束力。
房屋登記的所有權人出賣共有房屋，合同當事人或其他共有人以出賣人擅自處分房屋侵害了共有人權利為由主張房地產買賣合同無效的，不予支持，但是買受人知道或者應當知道房屋為登記權利人與他人共有的除外。
❼ 買二手房對評估價有異議怎麼辦
根據《市存量房交易計稅價格評估爭議處理試行辦法》的相關規定，如果對機評價格有爭議，經爭議處理專員解釋仍不接受系統評估結果的，由爭議處理專員向您出具《存量房交易計稅價格評估爭議處理聯系單》，您持聯系單並攜帶房屋交易相關資料，通過第三方具有資質的評估機構進行爭議評估，出具評估報告。對評估機構出具的評估報告仍有異議的，可提請市房地產估價師協會專家委員會進行技術鑒定。
房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
❽ 二手房評估價是什麼
二手房評估價是什麼？
二手房評估價就是二手房的房屋評估值，二手房評估是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。
二手房評估價由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二手房的評估價由什麼因素決定？
一、主觀因素
1、房屋戶型影響二手房評估價，房屋利用率越大，評估價越高，「三小」戶型（小廳、小廚、小衛）的二手房在評估價上會扣減10％左右；
2、房屋樓層影響二手房評估價，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3％，3層和4層會增加3％，若是樓頂就會減5％；
3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向影響二手房評估價，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
二、客觀因素
1、地理位置
地理位置影響二手房評估價，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情
市場行情影響二手房評估價，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規劃
前景規劃會影響二手房評估價，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理
消費者心裡也會影響二手房評估價，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
什麼情況下需要房產評估
1、向銀行申請房貸
向銀行申請房貸需要房產評估，辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委託評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款；
2、繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關部門也會對交易房產進行評估；
3、房屋保險
房屋買保險需要二手房評估，一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付；
4、交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節或訴訟的參考。