1. 樓盤的開盤價是怎麼定的
樓盤開盤價主要是根據開發商樓盤的建設成本、市場價、綜合成本和利潤而定的價格。
開盤是指項目對外集中公開發售，特別是首次大賣。通過有效整合公司內外資源，對目標客戶進行針對性的有效價值信息傳遞，實現客戶積累，並根據積累情況採取適當的價格和方式對外集中銷售。
在樓市中，開盤是指樓盤建設中取得了「銷售許可證（五證之一)」,可以合法對外宣傳銷售了，為正式推向市場所進行的一個盛大的活動，就像某酒店開張營業了一樣。
樓盤開盤價是指房地產開發商在所開發的樓盤獲得商品房預售許可證後面向全社會公開發售時的制定的商品房價格，一般以每平方米的價格來衡量。
2. 賣房怎麼定房價向開發商學習定價技巧！
想要賣房子，首先要對房子進行評估，然後制定一個合理又能賺的房價。房價可以怎麼定呢？跟開發商學習怎麼定房價肯定不會錯。所以，購房指南接下來就來告訴你開發商怎麼定房價。另外，房價是由構成因素的，我們一起來看一下。
一、房價的構成是什麼？
決定商品房價格因素很多，其中最主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。
一般來說，建房成本中土地費用約佔20％，拆遷安置費用約佔10％～20％，房屋建築安裝費用約佔20％～30％，市政設施費用佔10％左右，各項稅費約佔20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源於高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
總體來說，房價大致可分為四大部分：
1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費等；
2、建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里；
3、開發商經營費用：包括辦公管理費、銷售經營費及融資利息等；
4、開發商經營利潤。
二、房地產開發商是如何定價的？
1、成本加成法（開發成本加利潤分攤到單位建築面積上確定價格）
開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響最終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。
2、市場比較法（以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格）
這是市場上使用最多也最符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
看完上文介紹，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。
（以上回答發布於2017-03-02，當前相關購房政策請以實際為准）
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3. 賣房怎麼定房價 房地產開發商是如何定價的
首先，要設定一個整個項目的總銷，比如說一個50萬方的項目總銷要達到25億，這25億裡麵包括了所有的費用及利潤，包括土地成本，建築成本，銷售期3年（自行設定）等等等等的運營成本，那麼整盤均價就為5000元，然後在算出階段推出所牽涉的階段均價，比如分三期推出，推出數量平均三份，那麼首期設為4500，二期5000，三期5000（具體情況具體對待）。有了一期的均價再根據每棟樓的位置，樓層，朝向，戶型等因素做參考算出每套房子的單價，乘以面積算出總價。把每套房子的總價加起來要大於等於一期所估算的總銷。二期和三期的價格可以按照這個方式預估，得到的整盤總銷要大於等於目標總銷，那麼定價就基本完成了。而二期和三期因為推出日期較為遙遠，所以只是預估，未來會根據市場情況有所變化，但一般是高於預期，這樣將來的總銷才不至於會低於目標總銷。
4. 樓盤是如何定價的哪些因素影響樓盤價格
價值決定價格，樓盤的價值有多少它的價格就有多少，一般是根據建此樓房花費的總的金額，然後還有市場的房地產價格，樓盤價格的因素還和其所處地方環境，經濟發展水平有關系
5. 樓盤是如何定價的哪些因素影響樓盤價格
在不同的地域，或者同一地域不同的地方，房價總是千差萬別的。那麼又有什麼在影響著樓盤價格呢？
區位因素
土地費用、前期工程費、建築安裝工程費、管理運營費、貸款利息費、稅費等等。這些都是一個樓盤的價格基石。這些費用的越來越高，導致著房價的居高不下。建築所用材料採用優良的材質也是導致樓盤價格較高的原因。而採用廉價材料的，即時價格低廉也不會讓人放心大膽的去買。
總結
對一個樓盤價格的影響有著很多的原因，惡意炒房、樓盤本身價值、成本、樓盤所在地區等等，這些都是一個樓盤價格為什麼居高不下的原因。
6. 房價是如何制定的
房價由多種因素決定，比如現在的房價每年多少都會長點，不管是在哪個城市或者是房子的大小什麼的都會根據現在國內GDP的增長一些，也跟人們越來越有錢有關系，也跟現在的物價增長有關系，總之房子的房價還是跟它自己本身有著非常大的關系。
如果是一線城市的話，比如北上廣這樣的城市一定會比二線城市三線城市房價高很多，在這些一線城市房價會提高到一萬多一平方米，這都是非常低的了，在市中心的房價更會高到七八萬，而如果生活在三線城市房價也就是一萬塊一下了，最好的地方市中心之類的也就是一萬塊左右，不會超過一萬，如果是一棟樓的話還跟它的高度有關系，比如說中間樓層的而且採光比較好的樓層就會相對來說貴一點，那些最高的或者是最低的樓層就會便宜一點，
7. 如何對自己的房屋定價呢
影響二手房定價的因素有以下幾點：
一、房齡
對於二手房來說，房齡對於房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高，其次是5~10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。當然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應求的二手房可能會因為其稀少性在定價上忽略減分因素，部分地區動輒每平方米幾萬元的市重點地產就是常見的例子。另外，房主為二手房定價時要考慮到當地樓市的整體（或貶值）幅度。
二、地段
較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身就會帶來不可估量的價值空間。另外，一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。
三、外部環境
所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右。同樣交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價時一般可扣減5%左右的價格。
四、樓棟
好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、的內外部裝修會為房價加分5%左右。
五、電梯數量和品牌
相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。
六、戶型
對於同樣的室內面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中、採光性能理想的房產也是購房者關注的重點，因此房主定價時可高於其他房產價格。
8. 房價是怎麼定出來的
房價又被抖落出來了。不管那些開發商們怎樣忌諱，它必然要成為熱門話題，從民間到中央，從買方到賣方。主流的聲音是質疑，對於來勢洶洶暴風驟雨般增長的房價的經濟基礎、市場真相、供求關系、定價根據等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探個究竟。但是，誠如某專家所說，也不是一邊倒，也有人認為當下房價不高 、高也高得有理。我看到的、指向性比較明確的、態度比較強硬的「維高派」，當數某某集團董事長某先生。 在2010第十屆中國房地產發展年會上，某先生說，「我們幾乎所有人都忘了23號文件為什麼要發展房地產，也忘了發展房地產，房地產市場面向的是誰，這可能是引起我們各種媒體和社會巨大爭論，23號文件和18號文件都特別強調中國高收入階層和中高收入階層用市場的辦法來購買和租賃商品房，這可能是中國對房地產市場的基本定位，換句話說，如果你不是中收入或者高收入階層，你就別在這談房地產市場，這個市場和你沒有什麼關系。」 首先，房地產市場到底面向誰？高收入階層和中高收入階層固然可以用市場的辦法來購買和租賃商品房，但這並不意味著中國的房地產市場就是只針對他們，23號文件和18號文件都沒有這樣定位。你這個階層可以用這種辦法來解決你的問題，但並不是說這個辦法就是你這個階層獨有的，這就好比，你可以用上飯店的辦法來解決吃飯問題，但是飯店並不是只為你個人開的。這裡面有邏輯問題。 我認為中國的房地產市場的正確定位應該面向中國全體房地產消費者，而絕不是只針對「高收入階層和中高收入階層」，除非全體中國人都成了所謂的「高收入階層和中高收入階層」。而且，我相信，所有的開發商們，他們的產品，絕不僅僅只售給「高收入階層和中高收入階層」。我們現在探討的是房地產市場的定位，而不是豪華別墅的定位。 先來看看「高收入階層」。按照通常思維，一個高收入階層人士，靠自己的正常收入，十年之內購買一套體面的獨棟別墅，應該不算過分。而今，在北京、上海這樣的地方，城區內建築面積在300平米以上的獨棟別墅，均價至少是一千萬元人民幣以上―――這肯定是保守的估計，某先生一定會笑話我們土老帽。好，即便這樣保守地估計，要想實現十年之內買一所獨棟別墅，該「高收入階層」的年薪也應該在百萬元以上。這個標准就決定了，中國的黨政軍官員被排斥在這個階層以外了，中國的科學家、藝術家、教育家等精英被排斥在這個階層以外了，中國的在編的廣大的黨政軍機關幹部、公檢法幹部、教師、醫生、律師，等等等等，被排斥在外了。因為，據我所知，上述人員的工資收入，還沒有誰的月薪超過十萬的，即便是有特殊貢獻者。如此這般算下來，所謂的「高收入階層」，基本上不存在。要麼，就是非正常收入者。 同樣，「中高收入階層」是個什麼概念？某先生也沒有說。還是保守地分析一下，一個中高收入階層人士，靠自己的正常收入，十年之內至少可以購買一套100平米相對體面的房子，這不算奢侈吧？如果你連一套像樣的房子都沒有，你算什麼「中高收入階層」？然而，數數工資袋，除了民營企業和某些尖端領域的尖端人才，中國還有多少人能擠進「中高收入階層」的門坎？我們知道，現在，在北京、上海、深圳等大、特城市裡，任何一處超過100平米的房子，均價應該在人民幣300萬左右，也就是說，要想跨入「中高收入階層」行列，你的收入應該在年薪30萬、月工資應該在3萬元人民幣左右，這樣，不吃不喝，十年之內你才有可能住上「中高收入階層」的房子。我們回過頭來看看我們的身邊，誰的月工資達到3萬元了？如此算來，「中高收入階層」的人士也是寥寥無幾，那麼，在北京、在上海、在深圳，日新月異聳立起來的那些樓盤，都賣給誰呢，難道都賣給開發商自己？ 退一步說，即便是真的有誰把中國的房地產市場基本定位為針對「高收入或者中高收入階層」，假設真的有、或者說有暫且充當「高收入或者中高收入階層」的人，我相信這個階層的人也一定不希望看到房地產高價暴利，我沒有聽說哪位「中收入或者高收入階層」的人士表示他支持房地產漫無邊際地漲價，除非他別有用心，要麼就是有病。事實上，所謂的「中收入或者高收入階層」，內心深處也不希望房價非理性地突飛猛進。 再者，某先生說「如果你不是中收入或者高收入階層，你就別在這談房地產市場，這個市場和你沒有什麼關系」。這話是不是霸道了？因為，在現行體制下，我們所有的房地產開發，都離不開國家的政治背景和經濟背景，而不管是富人還是窮人，都是生活在同一個政治經濟背景下的。即便你的價格只針對「中收入或者高收入階層」，但是你的價格影響了整個房地產市場的秩序，這就是「蝴蝶效應」。在全球經濟一體化這么個大的背景下，任何一種局部的經濟活動都會關聯到整體的波動，這是顯而易見的。 我在買房的過程中，非常關心一個問題，那就是房價的依據。我敢說，沒有任何一個房地產開發商敢於把自己的成本和利潤賬目公開給我們看，我覺得這些東西不應該成為隱私，至少對政府審計部門而言。房價是不是應該納入國家物價部門管理范圍，我們老百姓不清楚，所以房價的依據似乎永遠是個謎，倒是我這個門外漢，揣摩出一個公式，可供參考： 房價＝紅色成本（包括地皮、原材料、勞動力……）＋綠色成本（包括納稅、交費、拆遷……）＋灰色成本（包括……）＋黑色成本（幻覺、慾望、胃口……） 這裡面，如果有一項是說不清楚的，那麼整個公式就不成立了。而事實是，在所有的房價里，不止一項說不清楚，往往有好幾項說不清楚。因此，我又得出第二個公式：房價＝一筆糊塗賬。 事實上，全國各大城市，賣不出去的房子多得是。這筆賬一算就明白了。僅以北京為例，自進入市場經濟時代以來，北京開發的商品房，怎麼說也得以千萬計，北京果真有上千萬「高收入階層和中高收入階層」嗎？絕不可能！筆者買房買了半年，看房看了八十多家，心裡有底，去年宣稱只剩下幾套房子的售樓處，過了春節，又雨後春筍般的冒出了十幾套。不要以為貼上「已售」標志的就真的售出去了，我可以負責任地說，沒有，賣不出去的房子多得很！