A. 法拍房的起拍價是怎麼定的！
根據2018年9月1日施行的《最高人民法院關於人民法院確定財產處置評估價若干問題的規定》，法院在正式拍賣前，且查明待拍賣財產的權屬、權利負擔、佔有使用、欠繳費用、質量瑕疵等事項後，將通過前置程序確定涉拍財產的參考價，再通過參考價來確定起拍價（也稱為拍賣保留價），詳細流程如下：
從上圖中可以看到法院確認法拍價格的原則如下：
（一）當事人議價優先
法院在拍賣前，與申請執行人、被執行人雙方進行協商，確定一個雙方都認可的價格。這種情況適用於涉案當事人不多，協議結果容易達成一致。如果協議價格合理合法，就會作為房屋的參考價格。如果被執行人不配合議價或者下落不明，案件涉及眾多當事人且意見不一致時，法院就會考慮採取其他方式。法院會優先組織當事人商議財產價格的參考價，並確認一拍、二拍的起拍價，若協商一致的，雙方可以提交書面議價結果給法院，但議價價格應遵循市場基本行情，以防止虛假拍賣或損害第三人利益。
（二）議價不成，具備條件的進行詢價
如果雙方達不成或不能議價，且財產有計稅基準或政府定價方式的，法院可以向財產所在地有關機構進行定向詢價來確認拍賣參考價。
定向詢價的對象一般為房管局或者其他政府機構。法院會出具法拍房的詢價函，詢價函中會寫明詢價要求以及相關信息，被詢價的機構會在指定期限內給出結果。定向詢價的方式目前比較少用。
（三）網路詢價
目前法院認可的詢價平台有：京東、阿里、工商銀行三個。網路詢價只需要法官登錄平台，按照相應的欄目填好信息，即可自動生成評估工具。由於房屋的價格影響因素較多，網路數據更新速度也未必能跟上市場變動，三個平台對同一套房屋價格估價有時差異較大，最終的評估價格會取三者的均價。這個看似公開公正的方式，其實有著巨大的缺點：那就是價格未必能符合市場的實際情況，而且三個平台之間價格存在差異，不如由評估公司定價來得准確。
（四）議價或詢價不成，則委託評估
評估公司，是指專門評估房產價值的有關機構。為了避免人為因素擾亂評估價格，法院會採取搖號方式選擇評估公司，最大限度的保障司法公正。評估公司所出具的資產評估報告中會詳細記錄評估房產的具體情況、評估方式、評估標准、評估結果，以及其他有效期等信息，內容詳實，准確性高達85%。通過評估公司確認評估價的法拍房，在上拍頁面中會明確帶有附件：評估報告。
評估公司估價成本相對較高，但估價結果相對中立客觀，論證過程也較充分，目前法院採用這種評估方式較多。
B. 法拍房的競價規則都有哪些呢
有5條
a.首次出價不能低於起拍價
b.出價者在自己領先的狀態下不可以繼續加價
c.加價金額為加價幅度的整數倍，一般每次加價1000，5000居多
d.優先購買權可以在不加價的情況下行使優先權，接受當前最高價取得競價領先。
e.報名後可以不出價，競拍結束後，保證金會在3-5個工作日退回到原支付賬戶裡面。
C. 法拍房的買賣需要注意哪些事情怎麼才能安心的拍到一套無風險的法拍房
當下樓市，一手房因限價遲遲不出預售證沒得買，至於二手房則太貴了，而老破小又看不上，因此有的人就打起了拍賣房的主意……其實，拍賣房最吸引人的地方，就是它遠低於市場價的價格，有的拍賣房成交價甚至只有市場價的六七折。正由於拍賣房價格一般比較便宜，因此被認為是一種「淘房」的新方式而備受關注。但買房光便宜是不夠的，最關鍵的問題就是司法拍賣的房子能買嗎，如何去撿漏呢，湖南法拍網為大家來介紹一下。
一、先來看看買拍賣房的好處
首先，就是價格便宜。其次，就是很多法拍房都不限購，不限戶口，所以沒有購房資格的人也可以購買。其實，不管是買商品還是買房，價格便宜永遠是消費者的關注點！比如，同樣的小區，相同的戶型，司法拍賣的房子價格一般會比二手房的價格便宜至少10％，這樣一聽，是不是覺得賺到了？
二、再來看看買拍賣房的壞處
司法拍賣也暗藏著不少壞處的。如果沒有深入了解，很有可能會陷入麻煩之中，要實地去查清楚這個房源有沒有問題。要查看是否有多頭債權，多次抵押，多方查封。是否有惡意租賃。是否有高額欠費。是否戶籍易遷入難。是否暗藏的天價稅費等問題才行。如果有以上問題可能買了之後可能會很煩惱，甚至可能無法入住。
三、司法拍賣的房子能買嗎
關於這個問題，湖南法拍網只能說，「撿漏」（因拍賣房便宜，故而稱撿漏），是普遍存在的心理，但劃不劃算以及能不能購買，因人而異，因情而定。建議普通購房人認真考慮，對房屋情況作出認真查清，再作出競拍決定。
四、法拍房撿漏技巧！司法拍賣房子撿漏攻略！
如果你看完以上的關於拍賣房的好處和壞處後，決定要購買的，那麼就看看湖南法拍網就傳授給你的買拍賣房的一些小技巧吧：法拍房撿漏的機會是留給有準備的人，法拍房也是這樣。如果買房前您沒有充足的准備，很可能出現空間不夠、環境或配套欠缺、接送小孩上下學不便等窘況。因此，買房前一定要仔細權衡考慮好自己的需求點，明確想要買房的位置、戶型大小、是否學區房等在意的問題。雖然法拍房數量有限，選擇面窄，但還是要尋找符合自己期望的房子。
1、閱讀公告 透徹了解
法拍房撿漏和網購商品並無兩樣，法拍房也有自己的競拍公告，要想進行法拍房撿漏，這競拍公告可得看仔細了。要確認想參與競拍房產的起拍時間、產權性質、抵押情況、是否存在瑕疵、繳納尾款的時間和方式、競買人條件及注意事項等。畢竟法拍房撿漏是個謹慎的事兒，萬一不符合競拍條件或競拍成功反悔，都是要承擔責任滴。
2、心態平和 理性購房
法拍房撿漏畢竟數量有限，參與法拍房撿漏也是博運氣。運氣好沒人搶，可能低價買到房子；但如果有多人競拍，則要適可而止，否則拍出高價房得不償失，因此在拍賣前，要提前設定一個最高可接受的心理價位。如果超過心理價位，要及時停止加價行為，不能跟風攀比競拍。
3、學會算賬
買法拍房除了拍賣成交的價格，還涉及到稅費和其他費用的問題。比如在深圳，司法拍賣房產與普通二手房稅費基本一致（略有出入），但是否唯一住房、面積、價格等因素都會影響稅費的多少。此外，可能存在水電、物業等欠款也是會由競拍成功者補繳，因此最終支付費用為拍賣成交價+稅費+其他費用。
4、實地勘樣 多問多看
俗話說得好：「眼見為實」，買房想買個放心還是得自己去看看。尤其是當標的物有欠費、租賃等瑕疵時，一定要明確有多少欠款、欠誰的錢、租賃年限、租金情況等各類問題，以防欠款混亂或買了房子住不進去等情況的發生。
5、競拍階段
拍賣時候一定看清楚是第幾次拍賣，如果第一次拍賣，沒人出價或者報名，你不要著急，等他流拍。這樣一來，第二次拍賣的時候，起拍價就有可能會打個八折，如果又流拍了，那麼第三次就有可能會再打八折。當然了，如果在第三次拍賣時，你想購買了，那麼就趕緊下手吧，否則就要變賣了。
就是法拍房撿漏的技巧的相關介紹。最後，更多關於法拍房的購買知識、購買注意事項、購買流程以及優質的法拍房的房源信息，都可以在湖南法拍網上看到，歡迎大家來看，也感謝大家關注我們，我們會寫出更多優質的法拍資訊內容，希望能夠給大家提供到一些有用的知識和服務。
D. 法拍房的評估價怎麼來的和市場價差的多嘛
評估價的確定主要有兩種方式：一是與被執行人議價，二是評估公司估價。一般市場售價與評估價差不了太多，只不過是被拍賣時的起拍價會比較低，如果參拍人數不多，底價或低價拍中也是有可能的。
一、評估價並不等同於市場價，比市場價高或低的情況都存在，這和評估的方法還有評估的時間都有關系。就拿評估時間來說，一般法院會在拍賣前三個月甚至更久的時間內，就確定好了房屋的評估價，等到房屋公告上拍時，也許已經過了半年了，遇到市場波動比較大的時候，評估價格自然就會和市場價不符了。司法拍賣是價高者得，一般是以法院約定估價的七折左右起拍，參拍人越多，出價熱度越高，成交價相對會高一些，具體需要看房產本身的價值。
二、對法拍房的價格評估一般有以下四種方式：
1、由評估機構評估
通常法院會安排多家評估機構對同一房產進行評估，既避免了作弊現象，也能獲得更多評估結果進行參考，減少誤差，確保評估結果公正客觀。
由於評估公司的評估價更接近市場價格，所以這也是目前法院採用最多的一種評估方式，不過只有進入法院准入名單的評估公司才有資格參與這項評估工作。
2、向房管機構定向詢價
法院為了更快更簡單的獲得房產的相關價格，也會採用一種定向詢價的方式來參考評估價。
法院會向房管機構出具詢價函，寫明詢價要求和期限，由房管機構在指定期限內出具詢價結果作為評估價的參考標准。
不過由於房管機構的相關系統有可能不及時反映市場價格，導致最終詢價與市場價格相差較大的情況，所以現在採用這種評估方式的法院較少。
3、依靠網路平台報價
目前通過網路平台的報價確定評估價的方式也正在被不少法院採用。
現在的網路報價平台主要以淘寶和京東為主，由於各個網路報價平台的評估演算法不同，所以各平台的評估價格差距還是存在，法院通常會根據多個平台的報價均價來確認最終的評估價。
4、與相關方協商決定
由於法拍房的特殊性，有時法院也會採用與相關方協商確定評估價。
對於這種議價的方式，主要是考慮到申請執行和被執行雙方的情況，在合理合法的情況下達成和解方案，而這時市場價格可能不是首要考慮的因素，但是雙方必須就最終價格達成一致，否則法院只能採取其他方式完成評估。
E. 法拍房的競價規則是啥
1.出價規則：首個出價的人只能出起拍價，加價時需按照加價幅度的整數倍加。
2.延時5分鍾規則：如果在拍賣結束前5分鍾出價，那麼競拍結束時間會在出價時間基礎上延長5分鍾，循環往復直至無人出價為止。
3.競價周期：拍賣有固定的競價周期，不會因為長時間無人出價而提前結束。
4.成交規則：至少有一人報名且出價，方可成交。
F. 法拍房的競價規則是什麼
a.首次出價不能低於起拍價
b.出價者在自己領先的狀態下不可以繼續加價
c.加價金額為加價幅度的整數倍，一般每次加價1000，5000居多
d.優先購買權可以在不加價的情況下行使優先權，接受當前最高價取得競價領先。
e.報名後可以不出價，競拍結束後，保證金會在3-5個工作日退回到原支付賬戶裡面。
G. 法拍房的評估價怎樣計算的，參照什麼標准評估
買法拍房，對競拍人影響最大的就是上拍公告中的「價格」——起拍價、加價幅度、保證金、評估價。
這幾個價格，決定了競買人要不要參拍、出價空間，以及資金方案。
起拍價越低，參拍空間越大，競爭人數可能會越多。
加價幅度越大，就代表舉牌幅度越高，對競買人的出價能力有一定影響。
保證金越少，報名參拍的門檻越低，參拍人數可能會越多。
評估價與起拍價的差額越大，折扣率越高，競買人的出價空間就會越大。
01 這些價格是如何規定的？
在司法拍賣過程中，報出的第一口價，就是起拍價。
在起拍價基礎上每次應價加的最少價格，為加價幅度。一般為1萬及其倍數。
保證金主要作為參與競買並遵守拍賣規則和各種競買規定的擔保，避免因為競買人參拍導致的司法拍賣損失。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四條規定：對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。因此，評估價為法院認可的市場價。
【起拍價確定】
網路司法拍賣應當確定起拍價，拍賣起拍價即為保留價。起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市場價確定，並征詢當事人意見。起拍價不得低於評估價或者市價的百分之七十①。
注釋：①《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》（法釋【2016】18號）第十條。
在實際上拍的過程中，起拍價約為評估價的70%，保證金約為起拍價的10%，加價幅度約為保證金的5%。
多數人認為評估價就是市場價，也就是目前房產在二手房市場上的交易價格。但實際上，法拍房評估價的確認方式還有很多。
02 評估價的確認方式是什麼？
法拍房上拍評估價主要有四種確認方式 ：
1.與被執行人議價。
法拍房在上拍之前，法院都會通知申請執行人、被執行人，將雙方約在一起進行協商，確定一個雙方都認可的價格。
一般情況下，涉案人員越少，達成協議價的可能性越大。
如果協議價獲得法官的認可，就會直接將協議價作為房屋的上拍評估價。
如果被執行人不配合議價或者下落不明，案件涉及眾多當事人且意見不一致時，法院就會考慮採用其他方式。
目前，這種與被執行人議價的方式，適用情況有限，約20%法拍房的評估價來源於此。
如果遇到這類以協議價作為評估價的法拍房，必須在參拍之前知道法拍房的真實市場價，否則很可能會高價買到低價法拍房。
2.評估公司定價。
評估公司，是指專門評估房產價值的有關機構。每年法院都會對這些評估公司進行審核，審核通過的評估公司才有資格為法拍房出具資產評估報告。
為了避免人為因素擾亂評估價格，法院會採取搖號方式選擇評估公司，最大限度的保障司法公正。
評估公司所出具的資產評估報告中會詳細記錄評估房產的具體情況、評估方式、評估標准、評估結果，以及其他有效期等信息，內容詳實，准確性高達85%。
通過評估公司確認評估價的法拍房，在上拍頁面中會明確帶有附件：評估報告。
目前，約有40%的法拍房通過評估公司確認評估價。
3.網路詢價。
目前法院認可的詢價平台有：京東、阿里、工商銀行融e購三個。
網路詢價的評估價，由負責上拍的法官，登錄詢價平台，輸入房屋信息就會自動生成評估價，最終評估價為三個平台的均價。
這個看似公開公正的方式，其實有著巨大的缺點：那就是價格未必能符合市場的實際情況，而且三個平台之間價格存在差異，不如由評估公司定價來得准確。
這套房源就是根據三方網路詢價平台的評估數據，獲得的均價作為評估價。評估價為1173.36萬元。
但實際上，單單拿Lianjia二手房的數據來對比，掛牌價已經是1500萬。
房源上拍的評估價與掛牌市場價差了三百多萬，導致競買人忽略了真實市場價，僅依據頁面公示的評估價作為參考對象，錯失參拍機會。
目前，約30%的法拍房評估價來源於網路詢價。
4. 定向詢價。
定向詢價的對象，一般為房管局或者其他政府機構。
在上拍之前，法院會出具某一套法拍房的詢價函，詢價函中會寫明詢價要求以及相關信息，被詢價的機構會在指定期限內給出結果。
由於過程繁瑣且定向詢價的對象難以確定，所以定向詢價的方式目前比較少用。
03 如何找到法拍房真實市場價？
競買人可以自行了解到的法拍房市場價方式有三種：
1. 周邊二手房中介。
可以自己去法拍房所在小區周邊的二手房中介處，詢問有關信息，主要詢問三個方面：近期成交價、小區環境、成交熱度。
了解近期成交價，可以知道近期這套法拍房在二手房市場中的行情，是不是搶手，有沒有投資空間。
了解小區環境，可以明白房源的宜居程度，不管以後是打算自住還是轉手掙差價都有不小的價值。
標的周邊二手房的成交熱度，可以換個角度看出這套法拍房的市場熱度，預估競拍人數以及競拍價格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，為了獲客會將掛牌價發布到官網上。因此，我們也可以通過二手房掛牌價來了解到法拍房所屬小區的具體情況，來判斷這套法拍房值不值得參拍。
值得注意的是，二手房平台僅代表該平台的單向數據，並不能完全代替真實市場價格。
3. 網路詢價。
一般，專業的評估公司會開發出，關於城市房價評估的微信小程序，不需要賬號密碼就可以快速查詢。
這里的網路詢價數據來源主要是二手房成交數據，准確率可以達到80%。
為了幫助客戶解決參拍前的擔憂，藍鯨法拍依據近三年客戶的實操案例，總結了一套標準的法拍房盡調模板，為每一套法拍房製作盡調報告。
針對法拍房的評估價，形成了一套自己的盡調方法。
通過小區歷年成交數據，計算出標的所屬小區換手率，分析出小區的真實市場熱度。
根據二手房成交到手價格，比對法拍房參拍價格，梳理出房源的真實價格，給出競價分析及參拍價格建議。
此外，盡調報告還包括標的基本信息調查、下戶看樣評估、標的涉案信息及涉案人員調查等七個模塊。
H. 法拍房在拍賣的過程中一口最低加多少法拍房在拍賣的過程中一次加價最低加多少
摘要 法拍房，綜合各種因素，起拍價通常為市場價的6-8折，如果一拍流拍還可以酌情降低起拍價，但每次降低的數額不得超過前次起拍價的20%，最多可以進行三次拍賣。
I. 法拍房的價格一定會比市場上的價格更低嘛
通常情況下，大部分法拍房的成交價格相對市場價格來說，要低10%-30%左右。
法拍房為了盡快拍賣出去，會選擇低於市場價拍賣，但這是拍賣，不是一口價出售。只要不止一個人參與拍賣，最終成交價格可能會高於拍賣價格。法拍房確實有很多高品質的房子，價格便宜，地段好。高品質法拍房通常會吸引更多競拍者參與，所以最終成交價明顯高於拍賣價，也不會比市場價低多少。所以法拍房的最終成交價不一定便宜，優質的法拍房很難以拍賣價賣出。
我們理解的法拍房價格便宜是存在誤區的，很多人把法拍房的起始拍賣價格理解成最終的拍賣價格，這是兩個概念，這種理解是是不對的。很多時候，法拍房的最終拍賣的價格比正常出售的二手房的市場價格還要高。
法拍房為什麼比是市場價還高
有部分購房者遇到的法拍房的價格為什麼會比市場價格還高呢？主要有幾點原因。
1、不理性的競拍
很多人在競拍法拍房的時候，為了把看重的房子競拍到手，在實際競拍的時候，就不顧價格的高低，一味地追高，特別是一套房有好幾個人競拍的時候，各自都為了競拍到這套房，在價格上你追我趕，不斷地不把價格往上抬高，以至於高出市場價很多的情況，這就是在競拍的時候，競拍人出現不理智的行為。
2、不懂樓市行情
購買法拍房的人會有很多不專業的競拍者，對樓市是不了解的，這一部分人對房價的理解，都是別人給他說的房價。
對房價沒有判斷，到競拍法拍房的時候，對法拍房的價格也沒有判斷，於是，在其他人都加價的時候，也盲目的加價。
3、故意抬高房價
法拍房競拍的人當中，不僅有想購買這套房的真實競拍人，還有一些你看不到的，不購買房子的人也在參加競拍。
這一部分人的目的，就是要抬提高法拍房的價格，造成這套房很搶手的效果，以便能夠把價格拍賣的更高。
因此，在競拍法拍房的時候，為了能夠拍到低於市場價的房子，就要採取措施來避免可能造成的失誤，包括能夠最大限度的了解樓市行情；在競拍前了解競爭對手；設定競拍目標；參加線下競拍等。只要你能夠採取這些措施，你就能夠競拍到你想要的法拍房，也不會競拍到高於市場價的房子。