❶ 已知過去與未來的房地產收益，怎麼求房地產的估值
已知過去與未來的房地產收益，求房地產的估值，如通過預測得知其未來5年的各年純收益分別為200萬元，215萬元，240萬元，255萬元，280萬，假設從第6年開始每年的純收益將穩定在300萬元，國債利率為6%，風險報酬率為安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地產價值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29萬元。
一、房地產四大評估方法
1、市場比較法：在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。
2、收益還原法：按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。
3、成本估價法：採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。
4、假設開發法：房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。
二、地產股幾種估值方法
1、PE法：PE=股價/每股盈利，是各種股票最常見的估值方法。房地產企業有特有的特徵，這使得PE方法來估值可能存在較大的漏洞。$萬科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股價/每股凈資產。我們知道PB很多用來給周期企業估值，給房地產企業估值目前看存在較大的缺陷。
3、NAV法：NAV凈資產價值法是目前對房地產企業最流行的評估方法。簡單說就是其度量的是企業當前有形資產的價值，不考慮品牌、管理能力和經營模式的差異。以
各種對房地產企業估值的方法各有利弊。採用最流行的NAV法再結合市銷率等指標，可以判斷房地產企業目前資產狀況和發展情況。
❷ 房產中的收益法公式
房產中的收益法公式：
V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地產價格a：房地產年純收益r：折現率n：剩餘收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中V：房地產價格。a：房地產年凈收益。r：折現率。n：剩餘收益年期。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
(2)房地產收益價格怎麼計算擴展閱讀：
收益法的相關規定要求：
1、運用收益法最關鍵的內容是對企業未來收益的預測，這是一個十分復雜的過程，要做出科學合理的判斷不僅涉及企業的有形資產，更重要的是對那些企業賬面上並不顯現的各種無形資產在未來運營中所能發揮作用的潛力和交互影響做出判斷。
2、收益法就要求評估人員要具有很高的業務素質，尤其要具有很強的綜合分析問題和解決問題的能力。對行業、市場、技術進步、社會環境、國家政策等外部環境對企業發展的影響做出判斷。
3、由於長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資產價值的認識還停留在企業賬面上，認為會計賬面真實記錄了企業資產的數量及價值，是企業資產價值的真實反映，因而成本法才易於為社會所接受。
❸ 房地產盈虧平衡點的計算公式
盈虧平衡點，也叫零利潤點、保本點、盈虧臨界點、損益分歧點、收益轉折點。通常是指全部銷售收入等於全部成本時(銷售收入線與總成本線的交點)的產量。
一、根據固定費用、產品單價與變動成本計算保本產量的盈虧平衡點：
盈虧平衡點=固定費用÷(產品單價-變動成本)
二、計算保本產量，根據產量與目標利潤計算最低銷價為盈虧平衡點：
盈虧平衡點=((固定費用+維持企業運轉的利潤)+(產量×單位變動成本))÷產量
三、分析找出固定成本與變動成本，計算盈虧平衡點：
盈虧平衡點=固定費用÷(產品單價-變動成本)
四、根據企業固定費用、產品單價、單位變動成本計算其盈虧平衡點：
盈虧平衡點=((固定費用+維持企業運轉的利潤)+(產量×單位變動成本)) ÷產量
五、成本變動時如何求盈虧平衡點
計算盈虧平衡點時把初期的投入要加上去，即要求完全收回成本時的累計銷售額。
盈虧平衡點(亦稱保本點、盈虧分離點)，它是指企業經營處於不贏不虧狀態所須達到的業務量(產量或銷售量)，是投資或經營中一個很重要的數量界限。
以盈虧平衡點的界限，當銷售收入高於盈虧平衡點時企業盈利，反之，企業就虧損。盈虧平衡點可以用銷售量來表示，即盈虧平衡點的銷售量;也可以用銷售額來表示，即盈虧平衡點的銷售額。
項目盈虧平衡點的計算方法：
公式：
按實物單位計算：盈虧平衡點=固定成本/（單位產品銷售收入-單位產品變動成本）
按金額計算：盈虧平衡點=固定成本/（1-變動成本/銷售收入）=固定成本/貢獻毛益率盈虧平衡點又稱保本點，設你的固定資產為a
，單位產品售價為p
，單位產品成本為v
，則保本點=a/（p-v）
公式推導過程：
一般說來，企業收入=成本+利潤，如果利潤為零，則有收入=成本=固定成本+變動成本，而收入=銷售量×價格，變動成本=單位變動成本×銷售量，這樣由銷售量×價格=固定成本+單位變動成本×銷售量，可以推導出盈虧平衡點的計算公式為：
盈虧平衡點（銷售量）=固定成本/每計量單位的貢獻差數
❹ 房地產估價收益法
B、收益法：預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。V＝ 式中：V—收益價格（元，元/M2） Ai—年凈收益（元，元/M2）R—報酬率（%）n—房地產的收益期限（年）Ⅱ、測算過程1、估算年總收益 年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。凈收益＝有效毛收入－運營費用有效毛收入＝潛在毛收入×（1－收入損失率）（1）潛在毛收入潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6並結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：表6 對比資料物業名稱A：萬達商業廣場2樓B：民眾樂園3樓C：佳麗廣場2樓估價對象租金最終確定方法位置江漢區中山大道與民生路交界處江漢區中山大道608號江漢區中山大道888號江漢區江漢四路取算術平均值租金水平182168177 樓層修正1/1.041/1.021/1.041修正後租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失後得到的即為有效毛收入。根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、確定年總費用為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬於其他資本或運營的收入，即為運營費用。具體計算如下：（1）物業服務費用 如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。則管理費為：10197566.69×6%＝611854（元）（2）維修費指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建築物重置價的2%計算。根據《武漢市物價局、房產管理局關於印發武漢市房屋重置價格標準的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保險費指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建築物現值的2‰計算。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年。則保險費為：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地產稅 如土地使用稅、房產稅等。①土地使用稅 根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的徵收標准內資企業為10元/（M2·年）×實際佔用土地面積；外資企業為20元/（M2.年）向市房地局繳納場地使用費。估價對象土地使用稅計為10元/（M2·年）。則土地使用稅為：10×208.48＝2084.8（元）②房產稅根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的徵收標准按房產租金收入的12%。則房產稅為：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租賃稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。確定為租金收入的5.85%，詳見表7：表7 房地產稅費一覽表序號項目名稱文件依據收費標准1營業稅武房市（93）64號財稅字（1999）210號租賃收入的5%2城市維護建設稅營業稅額的7%3教育費附加營業稅額的3%4堤防工程修建維護管理費營業稅額的2%5地方教育發展費租賃收入的1‰6平抑副食品價格基金租賃收入的1‰7印花稅財政部（88）財稅字第255號租賃收入的5‰合 計 租賃收入的5.85%則租賃稅費為：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）費用合計年總費用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、確定房地產年凈收益房地產年凈收益＝年總收益－年總費用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、確定報酬率報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。採用累加法：公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優惠無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。商業用房報酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、確定房地產的收益期限n根據《房地產估價規范》，「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限」；「對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於土地使用權年限時，先根據建築物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷；然後再加上土地使用權年超出建築物耐用年限的土地剩餘使用年限價值的折現值」。估價對象建成於2002年，現狀成新率為九成新。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基準日估價對象已使用6年，則剩餘耐用年限為54年。另外，根據該公司的《國有土地使用證》，估價對象的土地使用權類型為劃撥，土地無使用年期限制，建築物剩餘耐用年限為54年，故：房地產的收益期限n＝54年6、計算出讓狀態下的房地產收益價格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出讓狀態下的單價為102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）
❺ 房產投資回報率怎麼算
投資回報率（ROI）= 年利潤或年均利潤/投資總額×100%
❻ 房地產價值怎麼計算的
通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：
1）樓層（樓層高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性
以上8項指標中，第1項指標「樓層」可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
計算步驟 ：
一、 確定均價
均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：
1． 成本加成法
即通過核算項目開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。
2． 市場比較法
以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對於競爭項目的競爭優勢（劣勢）和所處的競爭地位。
3． 消費者心理價格法
二、 確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2，3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。
另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。採用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、 確定橫向房屋價格系數
計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，並以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。
具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標准——權重設置——分項評分——加權計算。
四、 搭建價格框架
1.通過Excel軟體可以實現價格框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎，根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格，然後代入樓層價差數據，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最後得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。
2． 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2
之間。
景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露台、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。
3． 特殊樓層
在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象徵，其價格可以適當提高。
此外，某些城市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更願意買帶「8」的樓層，而不願意買帶「4」的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售價格。
五、 價格試算與調整
對初步價格框架進行了局部調整後，就可以進行價格試算了。對試算出的價格，需要從以下方面，結合經驗判斷進行校驗：
1． 最低價和最高價（包括單價和總價）
2． 同樓層各房屋之間的價格差距（單價和總價）
3． 整個樓棟各房屋之間的價格差距（單價和總價）
若以上結果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調整（在調整時，需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）
❼ 如何用收益法評估房屋租金
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。
收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。這個就以基準日的周邊市場同類型房地產的平均租金為基礎，測算委估房地產示來收益年限中的年收益狀況，可以為一個固定的年收益額度，也可以為一個以適當比例遞增或遞減，最終測算評估結果。
定義
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
❽ 房產投資回報率怎麼算 最好是詳細點啊
房產投資回報率演算法
房產的投資回報率是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。一般而言有三種計算形式：
1、房產收益模式計算公式：投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
投資房產的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而後出租以獲取租金，然後以月租金償還銀行貸款的「月供」，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。
2、房產投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價
此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大於8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
3、房產投資回收時間分析計算公式：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12
這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。
衡量房產投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業內人士常用的兩種計算房產投資價值的方法，前者較適用於一次性付款購房者，後者更適用於按揭貸款購房者。
(8)房地產收益價格怎麼計算擴展閱讀
利率和投資回報率的區別
利率又稱利息率。表示一定時期內利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：
利息率=利息量/本金 利息率的高低，決定著一定數量的借貸資本在一定時期內獲得利息的多少。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產力或資本的供求關系。此外還有承諾交付貨幣的時間長度以及所承擔風險的程度。
利息率政策是西方宏觀貨幣政策的主要措施，政府為了干預經濟，可通過變動利息率的辦法來間接調節通貨。在蕭條時期，降低利息率，擴大貨幣供應，刺激經濟發展。在膨脹時期，提高利息率，減少貨幣供應，抑制經濟的惡性發展。
❾ 房子的回報率怎麼算
您好，投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。
一、現金買房的租金回報率
租金回報率=每年凈房租收入/購房總價%
每年凈房租收入=年租金收入—持有房屋費用及出租衍生相關支出
購房總價，就是房屋買家支付給賣家的金額。
年租金收入就是跟租戶約定的年租金。
持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅、房屋保險、物業管理費、維修費、空置期分攤等項目。
空置期分攤：購買的房屋有可能不能馬上找到租客，會有一段時間是空置的，因此在計算平均的凈房租收入的時候，應當把分攤到每年的空置期租金扣除。根據經驗來看，空置期分攤到年，一般為半個月的房屋租金。
**二、貸款買房的租金回報率 **
假設貸款全部採用每年分期固定還款的方式。
租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額%
每年凈收入= 年租金收入 -
持有房屋費用及出租衍生相關支出—年固定還款額。
自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。
上述內容僅供參考，請勿作為交易和服務的憑據。
❿ 賣房子怎樣計算收益
當時的入手價格+購房稅費雜費支出+月供時期的利息+ 一定比例的通貨膨脹率這些是您的成本。 現在賣價減去這些成本就是您的盈利。現在房市普遍需要5年左右的持有期收益才會可觀
收益是指就該財產收取天然的或法定的孳息。收益權也可以依法律的規定或所有人的同意，而歸非所有人取得。生產上或商業上的收入，營業收入、得到益處。從歷史上看，收益概念最早出現在經濟學中。亞當·斯密在《國富論》中，將收益定義為"那部分不侵蝕資本的可予消費的數額"，把收益看作是財富的增加。後來，大多數經濟學家都繼承並發展了這一觀點。1890年，艾·馬歇爾(Alfred Maarshell)在其《經濟學原理》中，把亞當·斯密的"財富的增加"這一收益觀引入企業，提出區分實體資本和增值收益的經濟學收益思想。
20世紀初期，美國著名經濟學家爾文·費雪發展了經濟收益理論。在其《資本與收益的性質》一書中，首先從收益的表現形式上分析了收益的概念提出了三種不同形態的收益:
(1)精神收益--精神上獲得的滿足;
(2)實際收益--物質財富的增加;
(3)貨幣收益--增加資產的貨幣價值。在上述三種不同形態的收益中，既有可以計量的，也有不可計量的。其中:精神收益因主觀性太強而無法計量，貨幣收益則因不考慮幣值變化的靜態概念而容易計量。因此，經濟學家只側重於研究實際收益。
賣房，將房屋出售給個人或單位，以滿足個人或單位居住、用於商業用途或商住兩用的意願的行為
拓展資料
一、賣房類型
商品房：由房地產開發企業開發建設並出售、出租的房屋。
成本價房：是由單位購買分給單位職工的房子，也叫房改房。
經濟適用房：是指國家把土地無償劃撥給開發商建起來的房子叫經濟適用房。
別墅：帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建築密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，並富有變化，一般為高收入者購買。
底商：是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低，開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。
寫字樓:：寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用於住人的。這是房屋的房產證上有明確註明的。寫字樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的大樓。
商鋪： 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務 、 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能