A. 如何判斷一個商鋪的投資價值
購買商鋪前要注意的六個問題：
1、買商鋪之前多調查。
買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬。
2、盡量不買商場里的商鋪。
不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。
3、要有商鋪的風險意識。
開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是「一鋪養三代」的時代，（wangpuonline）如果運行不暢，有可能「三代養一鋪」。
4、買商鋪要有前瞻性。
並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。
並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。
5、看準客流和潛在客流。
商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段wangpuonline也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。
6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。
對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。
B. 如何評估門面房價格
目前在一般商鋪估價最經常採用的方法——市場比較法。
一、搜集交易實例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。
注意：由於商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的數據多於買賣。
二、選取可比實例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的3－10個可比案例。注意：重點強調的是可比性。
三、建立價格可比基礎——包括5方面內容：
1）統一付款方式；
2）統一採用單價；
3）統一幣種和貨幣單位；
4）統一面積內涵；
5）統一面積單位。
注意：這中間很容易將實際使用面積＆建築面積混淆——差之毫釐，謬以千里。
四、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：
1.毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。
2.開價＆實際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實際成交價，但這對於最後的准確估價有很大影響。
3.樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。
注意：進行必要修正對於商鋪估價起到不容忽視的作用。
五、綜合評估決定估價額
這里需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。
注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業經驗。
C. 買商鋪必須注意這些事
商鋪是一種高投入、高收益的房產，很多購房者已經將商鋪出租作為一種，但並不是的商鋪都能買賣的。另外，與住宅相比，商鋪有其自身的特殊性，市民在購買商鋪時應格外注意。下面就來看看商鋪買賣條件以及商鋪買賣需要注意事項吧。
什麼樣的商鋪能買賣?
1、房屋的用途和土地用途：房屋的類型必須是商業用房性質，否則，你將面臨無法辦出營業執照的情況，也會有非法使用房屋的風險。
2、房屋權利人同意，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。
3、房屋沒有有租賃登記信息。若商鋪存在租賃登記信息，租賃者是有商鋪的優先購買權的。當然如果租賃者出具放棄優先購買權的證明，那也是可以的。
買賣商鋪時，需要注意哪些問題?
1、注意公用分攤面積
一般情況下，商鋪的公攤面積占建築面積的30—40%，有的甚至超過50%。對購買者來說，商鋪的單價高於住宅物業，即使允許范圍內的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。
要避免此情況的出現，建議購房者選擇按使用面積計價的方式購買，並在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規劃設計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現時順利維權。
2、注意返租承諾
返租是商鋪發展商採用較多的促銷手段，是指購房者支付房款後，若干年之內將物業交給發展商經營出租，業主即可獲得固定的返租回報。
除了延期交房導致返租回報難以實現外，有相當多的發展商採取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如發展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現承諾。
3、注意貸款風險
個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。而商鋪貸款額也不會超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核也比住宅貸款更嚴。
當者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。
4、注意內、外銷商鋪未並軌
商鋪銷售內、外有別，市民在購買商鋪前應先問清物業的性質，否則你就不能辦不出產證。
通過閱讀上文相關介紹，你對商鋪肯定有了更多的認識吧。如果你或者你的朋友想購買商鋪，以上商鋪買賣條件和商鋪購買注意事項是必須知道的。
D. 如何判斷商鋪投資價值
商鋪的投資價值主要是看商鋪本身的價值，我作為理財師，一直在幫助客戶做這方面的工作，所以我比較了解商鋪的一些基本的價值規律，當然我的見解，是我個人的工作實踐經驗，您可以拿來參考一下：
第一、首先我們要知道商鋪本身的性質，也就是說這個商鋪具體情況，比如商鋪是步行街的延街店面，或者是商場中的店面，另外商鋪是不是主幹道有隔離帶的店面，以及商鋪在廣場區域店面，商鋪是在地鐵店面等，這些地方都算是比較不錯的店鋪，除此以外就不是很好了。
第二、店鋪的價值還要看其所權的實際情況，我們要確定商鋪實際產權，還要知道店鋪的年限，另外是店鋪的三證資料是否齊全，這方面是價值評估的重要環節。
第三、商鋪結構確定（實際面積、商鋪格局、層高、公攤面積等）。
第四、我們在商鋪評估的時候，要知道周圍商鋪總體價格，同時根據周圍的商鋪價格來確定本商鋪的大致價格範圍，同時要計算的還包括物業費、水電費等。
第五、商鋪周圍的商圈，我們也要進行詳細的調查，主要的調查目標是人流量、周圍的商鋪的出租率，即增長潛力預估。
第六、商鋪年租費用預估我們要做出來，另外要計算一下周圍商鋪的回報率和回本率。
第七、預估計商鋪周圍的交通因素，比如停車位、公交車、地鐵等，看看是不是很方便，這對商鋪來說也是一個重要的價值點。
總結一下，我們現在評估商鋪價值的時候，要全面細致，要做到精細化的調研，這樣才可以知道商鋪的具體價值。
E. 商鋪一般多少錢一平方
商鋪的價格都是說不準的，這個也是要結合城市來看的，同樣的也是要看商鋪的位置，像市中心的商鋪的價格就比較貴，像大城市市中心商鋪一平方的價格最起碼也是要達到3萬元到4萬元的，正常購買一間商鋪的價格也是需要達到100萬到200萬的，具體還是要看商鋪的面積了。(5)買商鋪應該怎麼看價格擴展閱讀：
注意事項：
選擇人口集中的地區：要選擇人流量大的街區，是周邊商業活動比較頻繁、商業設施成熟的商圈。人氣旺的地方有利於保證店鋪的日常正常運行，尤其是開設便利店，洗衣店等這種為居民日常生活服務的店鋪，不管是做生意還是用於出租，都是不錯的選擇。
注意該商鋪所在街道的特點和其客流的方向與分類：商業主幹道的沿街商鋪要優於交通主幹道的商鋪，街道會因為交通狀況、歷史文化、所處位置不同，而形成不同的特點。
要選擇交通通暢，往來車輛人流較多的街道，同樣一條街道的兩側，由於行人的走向習慣，客流量不一定相同，要細心觀察客流的方向和客流的年齡構成等，在較多客流的一側選址。
F. 買商鋪需要注意什麼
第一，可能看證件，看產權！其次是看位置，商鋪的選擇一定要慎重，選擇不好，反而是三代養一鋪，而不是一鋪養三代，主要看投資回報率，跟未來的發展，以及針對的人群！
G. 商鋪的定價到底如何怎麼計算的
商鋪的定價計算依據如下：
第一：商鋪是開發商，最賺錢的一部分
為什麼一個小區，開發商死活都要規劃底商，不論是在犄角旮旯，還是在主要街道，都規劃了商鋪，特別是大的小區，小區內部甚至都規劃了底層內鋪；因為商鋪賣出去的價格，一定是高於住宅的，住宅才能買幾個錢？
很多開發商，耍小聰明，蓋的都是三層連體商鋪，說白了，只要沾上商鋪這個詞，哪怕是三層，都會賣出高於住宅的價格；還有就是，小區越大，商鋪賣得越貴；商鋪面積越大，層高越有優勢，賣出去的可能性越大，經營的業態越是多元化。
雖然說，從投資角度講，買大商鋪風險大，但是大商鋪的經營者，一旦穩定都是長期客戶；例如銀行，保險公司，社區醫院等等；不管怎麼說，社區商鋪都是開發商，盈利的很大一塊，而且價值倍增；那麼，開發商，賣商鋪的時候，怎麼定價的呢？
第二：燒腦的商鋪定價規則
愚鈍一點的開發商，就是在小區不成熟的時候，就是等待，用時間來說明商鋪有價值，一點一點的被發現；稍微聰明點的開發商，就是搞運營，設計和規劃業態；對於商鋪來講，不要說，開發商資金緊張拋售，這玩意看不透的時候，是沒人買的。
對於商鋪來講，為了銷售，而規劃業態的開發商，太多了；液態的規劃，代表有穩定的租金回報率。
H. 如何了解商鋪目前均價
對於你的問題，首先就要看商鋪的位置區域，不同區域價格不同。你這個均價范圍太大了。第二要看商鋪的品質了。不同商鋪品質不同價格也不同。所以建議鎖定區域後找專業人士咨詢。就北京來說，商鋪做的比較好的中介還是很多的，中原有專門的商鋪經紀人，你可以在網站上打電話咨詢。
I. 怎麼評估商鋪價格
一、搜集交易實例——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。
注意：由於商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的數據多於買賣。
二、選取可比實例——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的3－10個可比案例。注意：重點強調的是可比性。
三、建立價格可比基礎——包括5方面內容：
1）統一付款方式；
2）統一採用單價；
3）統一幣種和貨幣單位；
4）統一面積內涵；
5）統一面積單位。
注意：這中間很容易將實際使用面積＆建築面積混淆——差之毫釐，謬以千里。
四、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：
1.毛租金＆凈租金：即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。
2.開價＆實際成交價：投資者比較容易了解到開價，而較難了解到實際成交價，但這對於最後的准確估價有很大影響。
3.樓層差異：商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等不再贅述。
注意：進行必要修正對於商鋪估價起到不容忽視的作用。
五、綜合評估決定估價額
這里需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。
注意：綜合評估需要估價人員有豐富的專業經驗。
J. 如何評估店面價值
評估店面價值方式：
商鋪本身
1、樓層，一層商鋪的價值永遠是最高的,投資者選擇首層商鋪的投資回報較高,但風險也較大;如果投資眼光不錯,選擇二、三層商鋪的投資風險較小,回報也可觀。
2、標識，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內極容易被消費者看到。
3、硬體的通用性，商鋪的硬體條件具體指商鋪的設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術性內容，以上因素對商鋪的功能影響很大。
4、經營管理模式，這是對商場鋪位而言的,這對整個商場的經營和發展影響較大,包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等,市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。
5、社會價值，如果是租給一個人管理的商場鋪，兩人倒班，你解決了兩個人的就業，社會價值是2人；如果租給餐飲企業，你的價值可能是20人；如果是租給批發店，聯系的是生產廠商及零售，也許價值是200人-2000人。社會價值也是商鋪經濟價值衡量的參考。
6、其他，土地使用年限、門面寬深比、新舊程度。
商鋪的環境
1、趨勢。商圈不論大小，分新建、成熟、衰敗三種。成熟商圈有穩定收益；新商圈如潛力股，如政府投資不變，收益是更豐厚的；拆遷、衰敗的商圈就如買到天花板的股票，前景堪憂
2、周邊業態
主力店。如大型百貨商場、購物中心。主力店將帶動周邊100米之內的商業物業全面「寄生」性升值。 廣場，品牌店，在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。
周邊產業結構。周邊產業決定周邊人群結構，也就決定其消費能力及消費習慣。同時要注意周邊產業的變遷的預期,例如金融機構進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求。