回遷房如何控製成本

『壹』 您好，請問回遷房收入成本對應確認，成為開發成本…拆遷成本，回遷房建安成本如何入賬

你好，同學，你這個回遷房的建設成本也是計入開發成本處理的，你可以另設一個明細科目進行區分，

『貳』 購買一處回遷房，怎樣防止一房多賣及辦理房產證問題

（一）回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。 （二）未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的准所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。 對於回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，並約定相應的違約責任。 （一）一定要約定房產過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。 簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。 （二）嚴防「一房多賣」的發生 回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人「一房數賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。 （三）買方不要一次性付全款 沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。 （四）要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果；其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

『叄』 回遷房項目的會計核算和稅務處理有哪些不同

土地徵用費和拆遷補償費構成房地產項目開發成本的重要組成部分，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，土地徵用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由於其行為的特殊性，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發產品計稅成本的確認，我們以案例分析如下。
【案例】
A房地產開發公司開發項目佔地10000㎡，土地成本已發生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現回遷房60套（平均每套150㎡）。
開發項目分兩期進行建設。一期項目佔地面積6000㎡，二期項目佔地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩餘的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發產品會計成本和計稅成本。
該公司認為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩餘的460套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本，並且由於一、二期回遷房套數和面積不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地減少前期的企業所得稅支出，獲得遞延納稅的好處。
這種觀點是否正確呢？我們根據會計核算的基本原則以及國稅發〔2009〕31號文件分析如下：
第一期商品房的會計成本：
1、土地成本貨幣性支出為：3500+1500=5000（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費 5000
貸：貨幣資金 5000
2、第一期回遷房40套建造支出：（7000÷75000）×40×150=560（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費560
貸：開發成本——建築安裝工程費 560
3、第二期回遷房20套因未實際發生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬：（7000÷75000）×20×150=280（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費280
貸：預計成本——建築安裝工程費 280
4、土地成本合計：5000＋560＋280＝5840（萬元）
5、第一期分配土地成本：5840÷（6000+4000）×6000=3504（萬元）
6、單位可售建築面積土地成本：3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）
7、單位可售建築面積建築成本：（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
第一期商品房的計稅成本：
房地產開發業務中，拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產權調換則成為計稅成本確定的難點。
產權調換，屬於房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即「以物易物」處理，根據國稅發〔2009〕31號文件第七條的規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為：40×150×3000=1800（萬元）。另外，對於非貨幣交易的產權調換方式，同時涉及換入資產（土地）的計稅成本確認問題，國稅發〔2009〕31號文件第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列規定處理：
1、換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2、換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
本案例中，房地產開發企業在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付後，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。
第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬於國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定的可以預提的計稅成本，暫按成本為0計算。
另外，根據國稅發〔2009〕31號文件第三十四條的規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產中直接列支，以後結算二期計稅成本時，不需要再調整一期的計稅成本。
該項目在第一期開發產品完工後，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。
因為該項目分兩期開發，所以土地成本需要按照各期佔地面積進行分配。第一期分配土地成本：6800÷（6000+4000）×6000=4080（萬元），單位可售建築面積土地成本為：4080÷75000=544（元/㎡），單位可售建築面積建築成本為：7000÷75000=933（元/㎡）。
以上計稅成本高於會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：
1、回遷房視同銷售的處理。
2、以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提入賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據國稅發〔2009〕31號文件第三十一條的規定，可以將全部回遷房公允價值計入換取的土地計稅成本並再行分配。

『肆』 從個人手裡買二手回遷房注意事項有哪些

注意事項如下：

律師建議廣大讀者在購買回遷房屋時，應首先弄清楚該房屋的性質，今後究竟能否過戶，不要房也買了也居住了，最終卻竹籃打水一場空，那樣就得不償失了。

如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣；集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所佔土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

另外鑒於房屋價值較大，建議在購買回遷房之前，雙方最好簽訂書面的買賣合同，將相關的權利義務及違約責任約定明確，以避免日後因房屋價格上漲而出現賣方毀約的情形，將損失降到最低。

回遷房屋的買賣是存在一定風險的，因為回遷安置房的種類有多種，如果國家對購房人的購房資格有特別的要求，比如經濟適用房，開發商就不能任意約定過戶。

(4)回遷房如何控製成本擴展閱讀：

回遷房的概念源於拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，採取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。採取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售。

商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

『伍』 你好我現在就是遇到購買回遷房的買賣問題了，感覺風險太大了，怎麼樣才能把風險降到最低

一、房屋稅費繳納要約定好
回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。
二、嚴防「一房數賣」
回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人「一房數賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
當前我國民事立法採用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同並辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未佔有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。因此，出賣人不得將房屋另行轉讓給他人，相應的違約責任的規制顯得十分重要。
三、一定要約定房產過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。
簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
四、買方要留尾款
沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。
五、要求賣方的配偶簽名
實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。
六、盡量要求賣方的第1順序繼承人簽字
因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第1順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第1順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

『陸』 什麼是回遷房，購買回遷房需要注意的問題有哪些

註：回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。回遷房如何購買？回遷房有著新建商品房無可比擬的地理優勢和價格優勢，但因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。購買回遷房需要注意哪些問題？下文為您詳細介紹。 一、什麼是回遷房 回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。 二、購買回遷房需要注意哪些問題 （一） 未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效 《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：「下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……」。該條真實的立法意圖不在於禁止預售商品房的再轉讓，而在於方便行政管理，不屬於合同效力取締性規范。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的准所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。 （二）房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效 回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。 對於房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔，這一約定並不違反相關法律、法規的強制性規定。因此，如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，並不違反法律規定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。 （三）需要特別注意的問題 1、嚴防「一房數賣」 回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人「一房數賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。 2、必須約定房產過戶和交房的時間 簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。 3、買方要留尾款 沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。 4、要求賣方的配偶簽名 實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。 5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字 因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。 回遷房購買與期房轉讓一樣存在著一定的風險，如購房者欲購買未取得房產證回遷房(商品房)，因相關操作較為復雜，建議盡可能尋求專業法律人士幫助，以最大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。

『柒』 預防回遷房買賣風險應該怎麼做

‍‍回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發展 商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣。沒出房產證的，回遷民手持的是合同，那就買回遷房比較劃算。
在計劃經濟條件下提出的住房標准，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經濟的發展，這些規定早已不適應市場的發展，所以這個標准已不再執行。對於危改回遷房屋，按照原住房面積標准進行安置。如果回遷房的建築面積與原建築面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。回遷房的建築面積超過原建築面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。回遷房的建築面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對於人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建築面積5平方米標准進行安置。‍‍

『捌』 買回遷房有哪些風險

辦證難有保障：許多回遷房會因各種復雜原因暫無法領取房產證，因此從回遷戶手裡購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續。有的回遷房即使能辦房產證，但辦證時間難保障。

過戶登記費用高：回遷戶可以享受的一些政策優惠，但回遷房過戶交易時就可能面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如回遷房若是使用劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。

(8)回遷房如何控製成本擴展閱讀：

注意事項：

回遷房的買賣很多情況無法辦理預告登記，出賣人很有可能一房多賣。一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人，若這種情況發生，購房者只能尋求法律保護，耽誤時間和精力。
簽訂回遷房買賣協議時，如果賣方並沒有取得房產證，就無法辦理過戶手續。建議一定要與賣方約定房產過戶時間，在簽訂回遷房買賣協議時，還要確定具體的交房時間。