① 商辦類房產持有成本都有哪些
自17年3月26日新政以來，後期商辦購買資質由之前的個人名義購買轉換成公司名義購買，持有成本也相應有所增減
1、每年比之前多了一種房產稅，需要年租金的12%或是總房款的0.84%
2、另外還有運營公司的成本，每年基本在3600元左右
3、因為商辦類房產地址可以用來注冊公司，所以購房者可以將地址對外出租，每年根據不同的區域有6000-12000
所以整體來說商辦類房產基本沒有什麼持有成本。
② 地產的特點有哪些，工業房地產的估價方法有
1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
③ 中工招商網的工業地產與產業地產區別
房地產又稱不動產，它存在有三種形式，土地、建築物和房地合一。工業用地和倉儲用地不一樣。按土地用途來說來說工業用地是指指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地，包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其他用地類。倉儲用地是指城市中倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施的建設用地。也就是說工業用地是用於生產，倉儲用地是用於中介服務，開發的用途和目的有區別。按房屋用途來說按工業用房來說是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋。倉儲用房是指是指用於儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫用房。工業地產應該是有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目並提供工業地產產業與服務等一系列活動。應該包括廠房、庫房、研發樓宇等開發。
商業房地產（不動產）較工業地產復雜的多，商業房地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產，其開發用地的取得方式是經過法定的掛牌招投標、拍賣以及經過有關的司法程序取得的，從土地的用途其有別於居住用地、工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用等；從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產產品形式。不是我們國家相關的法律、法規、規章等所明示的一個用語，所以在我國法律上沒有明確的界定，而只是在市場實踐中被廣泛使用的詞語！其在商業開發中具體的表現形式主要有購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、物流園、倉儲中心、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、商務寫字樓、住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 工業地產成本遠遠少於商業地產，據統計 ，工業用地的基準地價只有商業用地的1/4，而實際出讓價格 ，工業用地只 有同類地段商業用地的 1/5 到 1/10，甚至更低。雖然工業用地市場開始執行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區，吸引力有限，因此漲幅不會很大。
④ 工業地產有什麼特點，與居住地產有什麼區別
1、土地使用年限不同。住宅地產的的土地使用年限是70年，商業地產是 40年，工業地產是50年。
2、利潤獲取方式不同。住宅地產主要依靠建設完畢後銷售回籠資金；商業地產的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業地產的利潤獲取方式更加多樣主要表現在兩種：一種是與製造商合作開發賺取適當的利潤，是工業地產開發的較初級階段的表現形式。另一種是開發商自建然後進行出租或銷售，運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；其中中、小型生產商多選擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設為主即根據購買企業的特定需求建造工業廠房。這種模式是我國本地開發商多採用的。
3、發展背景不同。住宅地產是城市化發展下的一個產物，與城市人口規模、市政配套建設和城市化速度有緊密的聯系；商業地產的發展與所處所處區域的商業化發展和宏觀經濟背景有影響。而工業地產受到國家和地方的產業政策，土地政策和生產要素成本影響的程度更大。
4、對開發商的運營管理實力要求不同。工業地產的開發商除了要有良好運營土地和資金的實力外還要具備更加專業、復雜的後期運營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業管理上更多地是強調配和製造商進行生產所具備的專業化技能。這一點也是局限我國本土開發商進入這一領域的一個關鍵問題。除此之外，成功地開發商還應該具有豐富的市場經驗包括擁有廣泛的企業資源，和先進的運營理念。
5、投資風險較大。工業地產在國內處於起步階段風險防範體系還未成熟並且國內開發商普遍經驗不足；所以投資風險較傳統項目而言風險較大。
6 、工業地產的拿地成本相對較低。工業地產成本遠遠少於商業地產，據統計 ，工業用地的基準地價只有商業用地的1／4，而實際出讓價格 ，工業用地只 有同類地段商業用地的 1／5 到 1／10，甚至更低。雖然工業用地市場開始執行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區，吸引力有限，因此漲幅不會很大。
人和·中國空氣凈化產業城總投資55億，總建築面積150萬方，創新打造集「產、研、銷、展」為一體的工業綜合體，是集生產加工、科技研發、現代辦公、商務服務、教育培訓、休閑娛樂為一體的大型特色產業城。作為中國空氣凈化領域內首個全產業鏈園區，從產業城設計到建設，再到整體規劃，充分採用德國工業4.0的先進理念及物聯網最新科技成果，以空氣凈化為基礎，重點打造空氣凈化的前端產業——精密製造，並逐步向產業鏈中端、高端開發，形成閉合的空氣凈化產業鏈系統，為製造業提供完善、環保、智能、人性化的配套服務。項目是合肥市委、市政府重點打造項目，得到了合肥市政府和長豐縣政府的大力支持，也傾注了人和集團大量的心血。
製造業是一個國家戰略性產業和工業崛起的標志， 是一國製造業的基礎和核心競爭力所在。根據《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，作為戰略新興產業之一的精密製造業主要包括鈑金製造、加工等細分領域。製造業產業鏈長，涉及面廣，圍繞成套裝備與主機，可形成專業化的供應鏈。特別是產業鏈的高端部分，技術含量高，價值量高，不但適合廣大的中小企業發展的選項，也是提高裝備製造業競爭力的核心所在，對區域經濟甚至整個國家的經濟具有極強的帶動作用。
人和·中國空氣凈化產業城建成後，將極大地推動安徽精密製造產業轉型升級，提升區域價值，成為合肥北城未來經濟發展的強勁助推器與安徽未來的製造業中心，不僅為安徽省由農業大省向製造業大省轉型提供強動力，還將為中部地區乃至全國的空氣凈化產業開了一個好頭，成為安徽製造業新高地。
⑤ 工業地產開發需要繳納什麼稅款
摘要 契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。
⑥ 工業地產銷售一年可以賺多少
工業地產銷售一年可以賺10-20w元。
工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的范圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。
數據顯示，在產業轉移、中國產業技術的升級、國家推動重點工業園區建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業地產需求穩步上升，投資價值逐步顯現，工業物業的租售價格穩步上揚。以上海市為例，2010年上海整個工業物業市場租金走勢呈上漲態勢，其中第三季度的增長幅度達到了年度高峰，租金均價的環比增長率高達1.65%。工業地產行業保持了良好的發展勢頭。首先是國內房地產企業進軍工業地產，住宅地產強勢調控的重壓，及商業地產「躍進」的隱憂，國內房企開始將目光投入到工業地產領域。據不完全統計，有15%的傳統房地產開發商轉投工業園建設項目。其次，大量國際資本看準中國市場，紛紛加大對華投資力度，如普洛斯、安博置業、豐樹地產以及嘉民集團。第三，私募基金、風險投資以及信託等融資手段進入中國工業地產領域，給工業地產帶來新的融資方式。分析認為，投資主體熱衷於開發工業地產，與工業地產開發成本較低有關。工業地產的土地投入相對較低，基準地價只是商業地產用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業地產的進入門檻與其他的地產門類相比要低很多，未來工業地產的投資主體必將多元化。
⑦ 工業地產的開發模式
目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。
缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。 國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的製造產業向中國轉移；
國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求；政策層面：出於城市經營的戰略性需求，基於城市產業形態的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。 1）我國工業地產發展仍處於初級階段，相對西方開發較晚。
地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展
工業地產的開發和使用仍處於非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。
圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。
2）作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題
①「明星園區」太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。「我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標准，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。」
②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現「雙贏」
③貪大求洋，面子工程
④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。 1）發展趨勢的影響因素
①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規范成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力企業；
②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；「世界工廠」的確立，對工業的重視；
③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益；
④投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。
2）中國工業地產未來發展趨勢
①政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定製開發，根據客戶需求制定廠房標准，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。
③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。
⑧ 工業地產未來十年前景如何
前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，全國主要城市均在不斷加大對工業用地的推出力度。如北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津六個城市在2009-2012年的工業用地推出體量均在6000萬平方米以上，而2012年有5個城市的工業用地推出面積比重均有所加大。
可見我國主要城市仍比較熱衷於促進本地工業經濟的發展，以加大工業用地推出力度的方式來吸引工業建設投資。
一直以來，我國工業用地價格上漲幅度遠遠低於商業/住宅用地價格，其歷史最高增幅出現在2007年，年度增長率達到10%以上，此後的增幅一直在6%以下。自2011年始我國重點城市的工業用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發商對工業用地的熱衷將有可能進一步推高工業用地的價格。
事實上我國有一些重點城市的工業用地價格已經開始快速增長，如廣州2012年就增長了20%以上。前瞻預測今後工業地產將繼續呈現上升趨勢，原因有二：
（1）在市場層面，部分住宅/商業地產商轉型做工業地產，提升用地需求。
本論調控政策出台以來，眾多地產商進入工業地產領域。萬科、綠地、萬通等房企進入工業地產領域，試圖降低過度以來住宅地產開發的風險。
（2）在政策層面，國家對工業用地進行調控。
對於工業地產，地方政府多採用「以土地換投資」的模式，有些地方政府甚至以低於成本價或是零溢價等形式來獲取招商引資數額，即使是採取招拍掛形式，工業用地的出讓價格通常只相當於住宅用地平均價格的1/8-1/10。針對上述情況，國土部早已著手試點工業用地改革方案。《閑置土地處置辦法》的出台，主要是為了打擊工業用地大面積閑置和浪費的現象。
據調查，許多城市尤其是二三線城市的工業用地粗放浪費現象尤其突出，而且工業用地產出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地開發產生的GDP是10億元，而內地每平方公里開發產生的GDP能超過億元的少之又少，內地工業用地的土地利用效率極低。
有新聞報道稱因便宜而走俏的工業用地市場即將有所改變，據悉，國土資源部將調整工業用地出讓最低價標准，初步意向是每等土地（工業用地分為15等）上漲30元/平方米，同時加強工業用地招拍掛中的預審制度環節，目前已在江蘇省、浙江省的部分地區進行試點。
地方政府招商引資的主要法寶是廉價的土地資源，但隨著我國經濟不斷市場化，土地整治成本也在不斷提升，適當地調整工業用地價格是形勢所迫。
希望我的回答對您有所幫助。