❶ 土增清算土地成本如何扣除
一、正面回答
國有土地的出讓行為無法按現行增值稅規則作進項稅額抵扣處理，因此房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。對於採取簡易計稅的納稅人來說，按百分之五徵收率計稅已經考慮了避免重復征稅的因素，不得再扣除購入的土地價款。
二、分析詳情
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地增值稅是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。
三、土地增值稅的特點
1、以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同；
2、征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅；
3、實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅；
4、實行按次徵收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
❷ 土地成本如何抵扣增值稅
一、正面回答
土地價款自銷售收入抵減抵扣增值稅，營改增後房地產開發企業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。
二、分析
按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。按照上述公式計算銷售額，自然扣除了增值稅。
三、增值稅的扣除項目有哪些
1、取得土地使用權所支付的金額；
2、開發土地的成本、費用；
3、新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格；
4、與轉讓房地產有關的稅金；
5、財政部規定的其他扣除項目。
❸ 土地使用權進項稅抵扣規定有哪些
土櫻晌地使用權增值稅進項稅額的處理主要分為從政府購入土地和從其他納稅人購入土地使用權。其中，從政府購入土地，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，土地價款不是做進項抵扣，而是從銷售收入中扣減。一、土地使用權進項稅抵扣規定有哪些?
土地使用權增值稅進項稅額的處理主要區分以下幾種情形:
(1)從政府購入土地，取得的是土地出讓金票據。
1房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款脊廳鋒和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。
2其他企業不得抵扣，也不得差額納稅。
(2)從其他納稅人購入土地使用權。
1取得增值稅專用發票，認伏州證後進項稅額正常抵扣。
2未取得增值稅專用發票，不得確認進項稅額。
總結一下就是:從其他納稅人轉讓而得的土地使用，可以取得專用發票的，可以抵扣。
二、一般納稅人購買土地使用權取得的增值稅轉用發票可以抵扣嗎?
原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:
(1)用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。
(2)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(3)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(4)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
(5)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
(6)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
(7)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
上述第(4)點、第(5)點所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。綜上所述，可以根據實際情況判定是否可以抵扣。
土地使用權進項稅抵扣的規定主要有兩個，即從政府購入土地，取得的是土地出讓金票據的情形以及從其他納稅人購入土地使用權的情形。值得注意的是:未取得增值稅專用發票，不得確認進項稅額。並且，從政府購入土地情形中採用一般計稅方法的，增值稅的計稅依據是(當期含稅銷售額-對應的土地價款)/(1 增值稅稅率)。
❹ 房地產企業土地成本能抵扣進項嗎
土地出讓金准確來說不是抵扣,是可以差額扣除.
選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按徵收率納稅的小規模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的.房地產開發企業很大一部分緊張稅額應該來自於建築企業開出的建築服務增值稅專用發票.
土地轉讓的方式是稅率為11%,上各環節讓土地使用權證收了11%的增值稅,下個環節購買方可以抵扣11%的增首拍握值稅,增值稅的抵扣鏈條式玩曾的,這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時,運動抵扣發來實現土地成本進項稅額的抵扣.
土地出讓的方式是政府將土地出讓給房地產開發企業,因為政府出讓土地沒有徵收增值稅,所以企業支付的土地出讓金也隨之賀棚無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣,所以採取了常規抵扣法以外的方法差額計稅法。
(4)土地成本的抵扣條件有哪些擴展閱讀
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目,以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額,也就是在銷項採用差額計稅的方法來扣除土地出讓金.但是,以上差額計稅扣除土地出讓金的政策僅適用於房地產的新項目。
假設是房地產的老項目,並且其選擇了簡易計稅方法,則不允許扣除土地出讓金.由此可以判斷,房地產新老項目的計稅有較大差異.新項目適用的稅率為11%,採用的是一般計稅法(銷項稅額-進行稅額=應納稅額)。
允許進項稅額抵扣,並且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除稅額抵扣,並且不允許土地出讓金在銷售額中扣減.因此,如何界定新老項目非常關鍵,因為其關繫到每個房地產企業的稅金成本.
購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普者慶通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵增值稅。