萬科的財務成本有息負債是多少

1. 萬科財務負債和應付利息問題。

科的流動負債達到了2300多個億，這2300億的負債不全是帶息負債。銀行借款是要派絕付息的，但是應付賬款一般是弊芹不計利息的。其他應付款一般也是不計利租羨畢息的，所以你的計算不準確。

2. 為什麼恆大有事而萬科沒事

3. 怎麼知道一家上市公司它有負債

查看公司的財務報表 也就是資產負債表，裡面會登記的

4. 每年光利息就要還5000億！這80家房企有息負債超7萬億

進入下半年，房企融資「三道紅線」絕對是熱門話題。而設置「三道紅線」的主要目的，就是為了控制房企有息負債的無限增長。

根據南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研房企的情況來看，除去一家去年剛上市的房企，80家調研房企中，82%的房企有息負債都較去年同期增長了。

其中，有7家房企有息負債同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位於15%-30%之間。此外，有14家房企的有息負債規模實現負增長。

整體來看，80家房企有息負債規模達到7.2萬億，按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息或超過5000億。

即便是龍頭房企，外界依然能從擴大的有息負債規模中感受到償債「壓力」。

7家房企有息負債都超過2000億

房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。具體來看，截至今年上半年，總共有7家房企有息負債規模超過2000億元。

高喊「降負債」的恆大，有息負債依舊超過同一陣營的龍頭房企，達到8355億元。碧桂園、綠地控股緊隨迅談轎其後，有息負債分別高達3420.4億元、3298.44億元。此外，這一區間還有融創、保利、萬科、華夏幸福。

這7家房企的有息負債規模總共2.6萬億，約佔80家房企有息負債總和的36%。

恆大集團董事局主席許家印在3月份宣布，「從2020年，恆大開始轉變發展方式，全面實施『高增長、控規模、降負債』的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。」今年上半年，得益於「高增長」和「控規模」，恆大的有息負債與3月底提出新戰略時相比，減少約400億元。

按照恆大「降負債」的規劃，未來三年要降4500億負債，到2022年要把總負債降到4000億以下。為此，下半年恆大將進一步加大銷售和回款力度，繼續實施土儲負增長，逐步分拆優質資產陸續上市。「我們有信心，到年底有息負債與凈負債率還將大幅下降。」 恆大總裁夏海鈞表示。

碧桂園龍頭抓回款、降負債也較為明顯。上半年權益回款率達到94%，已連續5年高於90%，自身造血功能強勁。同時，截至6月30日有息負債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，下降了7.5%。截至6月30日，公司賬面可動用現金余額2055.2億元，在手現金充裕。

綠地控股上半年銷售業績出現下滑，通過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金周轉。但是外部借款增加導致了有息負債同時上升。截至2020年6月30日，企業貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負債的增加導致了凈負債率再次高升。

有息負債最低的也將近6 0億

一直以來，房企都通過舉借債務擴大經營規模，把握負債與規模考驗企業的財務把控能力。南都大數據監測80家規模上市房企，有息負債1000億-2000億（不包含）的有17家，代表房企有富力、龍湖、華潤、招商、世茂、中海等龍頭房企。

華潤置地有息負債合計達到1645億元的新高，凈負債率也隨之提高至45.9%。根據披露的內容，一方面是疫情侍掘加大了短期現金流緊張形勢，另一方面是一種債務置換動作的前置，利用上半年較為寬松的融資環境，提前將即將到期的債務做好鋪墊。

對於佳兆業要實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層坦言，確實感覺到壓力山大。上半年畝肆有息負債1217億元，其中境內佔比43%，境外佔比57%。未來到期債務中，一年內到期的債務佔比26%，5年以內長期到期債務佔比約71%，5年以上的到期債務佔比3%。管理層中期業績發布會上表示，下一步不僅要確保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。

有息負債500億-1000億（不包含）的有21家，代表房企有雅居樂、金茂、新城、遠洋、合景泰富、中南等。

此外，有息負債低於500億元的房企有35家，代表房企有城建、中駿、正榮、建發、綠地香港等。

最高翻兩倍！這6家房企負債增速驚人

適度的杠桿能夠有效地利用好 社會 的資金與資源，為長遠發展提供彈葯。但是，在眾多不確定性下，未來高負債高杠桿的規模化之路能否實現穩健經營，不容樂觀。

南都大數據研究院監控80家上市房企，除了一家去年剛上市的房企，上半年有65家房企的有息負債規模同比呈增長態勢，佔比82%。

其中，三盛、中交同比增速分別高達207.08%、161.04%。奧園、建發、德信、中梁三家的同比增速都超過了50%。

面對行業洗牌加速，三盛控股在母公司的戰略驅動之下，加速全國化擴張。上半年先後在江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫拿下4宗地，總地價約27.54億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的4倍有餘。規模做大的同時，三盛的負債也在不可避免地攀升。截至中報，銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款約為72.91億元，一年後到期的借款約為40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）僅有約19.46億元，並不足以償還。不過，由於三盛控股目前資產注入尚未全部完成，其在核心財務指標表現尚不能夠完全體現母公司三盛集團的實際情況。

中交地產上半年投資強度達到222%，相比去年提升了121%。伴隨著土地儲備不斷增長的是中交地產不斷攀升的負債水平，有息負債同比增速位居行業前面，而且「三道紅線」全踩。不過，從中交集團對旗下地產業務的多次整合中不難看出，集團對地產業務板塊的重視，並且央企背景為融資等帶來了不少便利，擁有高杠桿、低融資成本擴張的先天優勢。

2020年上半年，奧園的有息負債、凈負債率、有息短債都同比大升，當中有息負債從去年上半年的536.7億元陡升92.1%至1030.5億元。不過，奧園管理層表示，奧園下半年到期的債務大約有200多億元，截至6月底公司現金余額約694億元，同時其尚未使用的授信余額約943億元，短債壓力不大。

建發國際業績正步入高速發展，銷售金額同比增長約52.87%。到2020年底,建發國際的目標是達到700億元規模。伴隨規模擴張，建發國際的負債總額增長，長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。不過，建發國際銷售回款266.3億元，現金流能覆蓋短期債務。得益於母公司的國企背景，建發國際的融資成本處於行業內較低水平。

增速15%的有33家，佔比超四成

加上上述這6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建業、合生、奧園等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有綠城、保利置業、世茂、金地、萬科、龍湖、時代等。

自2019年以來，綠城中國集中精力布局一二線城市，投資力度逐漸加大。上半年新增土儲建面同比上漲241%，新增貨值1756億元同比上漲181%。但綠城管理層表示，綠城這兩年取得了比較好的增長幅度，之所以取得這么好的發展，是藉助了融資杠桿，但是沒有依賴融資。上半年短期借款168.06億元，長期借款572.93億元，同比均有所上升。年內到期債務比重較2019年末下降5.5個百分點，占總債務31.1%。

另一方面，行業龍頭企業萬科的負債總額也是不容小覷的，但基本保持著良好的負債結構。以世茂為例，為應對復雜的經濟和金融環境變化，後續持續發展奠定了堅實的基礎，上半年借款總額1429.8億元，長期借款佔比72.3%，短期借款佔比27.7%，長短期借款結構長期處於安全 健康 的水平。現金短債比1.8，流動性水準較好，短期償債能力強。

還有萬科，始終保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。截至6月底，萬科的有息負債以中長期為主，一年以上佔比超六成。持有貨幣資金1942.9億元，遠高於一年內到期的有息負債總和968.2億元。

此外，龍湖的短期債務達到172.14億元，長期債務達1513.4億元，總債務規模相較於去年同期增長20.35%，其中的短期債務佔比僅為10.21%的較低水平。在上半年業績發布會上，CFO趙軼表示，龍湖上半年保持財務結構安全，以自律換自由。但今年上半年同比較快的債務總規模的增速，以及高比例的利息資本化處理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融創、雅居樂、佳兆業、美的置業、恆大、新城等。

負增長！這14家房企降負債

於此同時，有14家房企的有息負債規模實現負增長，其中路勁有息負債規模同比下降63.58%。泰禾、北大資源、大名城同比都呈現兩位數負增長。

泰禾今年上半年收入24.63億元，同比下降83.02%；凈利潤-15.82億元，同比下降201.33%，僅尚未支付的利息就達43.32億元。期末融資余額為960億元，平均融資成本為10.03%，將有713.72億元在一年內到期。在其融資結構中，信託等非標融資為578.16億元，佔比60.20%。為了解決公司困難，泰禾集團擬引入萬科，但是到目前萬科仍遲遲未做最後決定。而在萬科的中期業績說明會上，萬科CEO祝九勝認為泰禾的產品力、基礎能力不錯，但也多次強調：「萬科的介入是有條件的」。

盡管凈利率、毛利率雙雙下探，但在現金流、償債能力等數據上，中海地產則實現了逆市上揚。中海地產的銀行及其他借貸、應付票據分別為1292.9億元、793.2億元，有息負債共計2088.1億元，其中一年內到期的有息負債為334.4億元，現金短債比超過3倍。中海地產主席顏建國表示，中海曾經歷了1997年的金融風暴，當時由於負債率相對比較高，面臨破產的風險，教訓是極為深刻的。自那一次開始之後，中海的經營是穩字當頭，尤其是對於負債率以及現金杠桿，在內部設立了嚴格的紅線。

一直以來，重倉酒店資產使得富力面臨不小的負債壓力，但在今年上半年，降負債略有成效。今年2月，富力發行4億美元的優先票據以贖回於2021年到期的美元優先票據，延長到期期限。上半年處理了108億元的境內債券，降低了有息負債規模。按照計劃，集團未來9個月將處理250億-350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。而富力地產董事長李思廉也表示，未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。

行業觀察：降負債將成新常態，不排除降價促銷

研究員發現，在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，上半年有息負債規模增速較高的房企。一方面是增速較高但規模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由於近幾年擴張導致負債增速過高的中型房企，如奧園等。

為了控制房企有息負債規模，防範房地產風險，監管部門祭出了融資新規，設置「三道紅線」，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，藉此控制有息負債規模的增速。這也意味著下半年，降負債將成為行業「新常態」。

在此背景下，眾多房企也一致認為，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是持續經營的關鍵。因此，城市布局、拿地時機、產品打造、資源聚合等方面也將面臨更多考研。下半年，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，不排除積極降價促銷，以回籠資金的可能。

策劃：林廣

牽頭人：王艷玲

研究員： 伊曉霞 王艷玲 邱永芬 林廣

出品：南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組

5. 「三道紅線」後房企普降檔 「表外負債」風險猶存

「三道紅線」新規的威力正在房企身上顯現，至少從房企2020年的財務報表中看起來是如此。

據克而瑞統計，從67家已經披露業績報告重點上市房企的財務情況來看，短期有息負債五年來首次實現同比下降，有超過六成的房企凈負債率實現了下降。通過調整優化，2020年末有15家房企成功降至綠檔。

這種集體轉檔的局面沒有降低投資者的擔憂。市場普遍認為，房企的財報具備較大操作空間，通過表外融資以及非並表項目的方式，房企的真實債務狀況可以得到一定程度的藏匿，這正是風險點所在。

一名長期投資港股內房股的人士告訴21世紀經濟報道記者：「作為房地產公司，並不是劃了條紅線就能調整很多東西的。他們是覆水難收，現在資金鏈緊也是必然現象，現實決定了目前的狀況。」

積極降檔求穩

從行業的整體情況來看，房企的平均負債水平有所改善。

據克而瑞統計，從2020年年報來看，房企通過加大銷售回款、推進主體上市等方式增加現金流入，從而使得行業平均現金短債比優化10個基點至1.47，短期流動性增強，債務結構優化。房企凈負債率同比大幅下降12.5個百分點至66.04%。

「三道握碼紅線」對房企還是具有相當的約束力，從房企的表態來看，房企降檔的決心的確很大。以龍頭房企萬科為例，萬科董秘朱旭在2020年度業績推介會上表示，萬科有信心年內回歸到綠檔，並保持在綠檔。

萬科最終成功轉檔，根據萬科2021年一季報，萬科凈負債率為15.5%，剔除預收款項的資產負債率為69.5%，持有貨幣資金1966億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元。

萬科此前僅踩中一條紅線，財務管理也向來穩健，因此成功轉為綠檔也是投資者預期之中的事件。

但事實上，轉檔從來不是輕而易舉的事情。

一名龍頭房企的總部財務部人士李挺以其所在房企的情況分析稱，房企當前「降負債」的招數無非就是開源和節流，「我們有在分拆上市獲取資金，也有在出售優質資產，同時還寄希望於薄利多銷;現在還有限制獎金、小幅度裁員。我們現在連地都拿得很少，就橘皮銀想做點舊改，但也就慢慢推。」

但即便如此，最終成效都並不顯著。李挺所說的這些招數，許多踩中「紅線」的房企都在用，但最終紅轉黃也並非普遍情況。

例如富力地產，其從去年開始就積極踐行出賣資產、暫緩拿地以及縮減人員的方式來「求生」，但截至今日，富力地產依然是三道紅線全踩的房企。

中國恆大亦如是。去年開始，中國恆大通過分拆恆大物業上市以及恆大汽車引入多輪戰投的方式來降負債，管理層也多次拋出降負債的目標，但截至2020年底，恆大的債務規模依然龐大。

根據公開數據，截至2020年底，恆大的凈負債率為153%，剔除預收款後的資產負債率為83.4%，現金短債比為0.54，依然處於「紅色檔」。

警惕表外負債

房企的債務規模究竟有多大?

不少接受21世紀經濟報道記者采訪的業界人士都認為，實際上體現在財務報表的部分無法完整體現全貌，房企通過非控股權益可以輕而易舉地調節財務報表，因而即便房企決心很大，但投資者依然沒有辦法持樂觀的態度。

「這一直就是一個風險點，只不過是藏起來了。」上述投資港股內房股的人士表示。

華泰固收在一份研究報告中也指出，近圓宴年來，房地產企業的表外融資成為企業重要的融資方式之一，主要原因是由於房企出於降成本、擴規模等因素的考慮，通過項目公司合作開發的現象日趨增多，為表外融資提供了便利條件;此外房企表內融資渠道不暢，被迫選擇表外融資。

華泰固收同時強調，表外融資有助於房地產企業美化業績和隱藏負債。

「企業如果通過非並表公司來實現表外融資，意味著企業在財務報表中只剩下長期股權投資的科目，表外公司的杠桿率就不會體現在合並財務報表中。如果這部分公司的杠桿率高於公司整體，通過出表實現降低公司賬面負債率的效果，使得公司表觀的杠桿率不能真實的反映公司的實際債務負擔。」華泰固收稱。

一個被投資者引以為戒的例子是禹洲地產，其2020年上半年，公司就已經實現了140.07億元的收入，全年營收卻縮水至104.12億元，下半年不但沒有任何收入進賬，反而少了近40億元;而歸屬凈利潤從2020年上半年的10.19億元下滑至1.17億元。

禹洲集團公開的解釋是部分盈利較好的聯營合營企業未能並表確認收入，導致利潤下滑，這種解釋部分印證了投資者的疑慮。

正因為這種操作空間的存在，房企更應該更加具備行動力，驅動自身真正實現財務健康運營而非通過財務調節的技巧來實現轉檔。

協縱策略管理集團創始人黃立沖對21世紀經濟報道記者分析稱，房地產開發商比較合適的方法是適當降低杠桿率、降低發展的速度，降低風險。「事實上真做起來不是那麼容易，有市場的壓力、股價的壓力，也有很多的存量去處理。許多投資方已經盡量避開這種高風險的行業了。」

6. 萬科負債率多少 2021

2021年隱伏上半年，該公司持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售旁差監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續20年低於40%；剔除運攜皮預收賬款的資產負債率69.7%。

7. 資產負債比率是不是越低越好，萬科高達69%的資產負債比率是不是挺嚇人的

房地產公司的特性決定了其高資產負債比，因為從買地開始，都需要開始跟銀行打交道，例如把拍下的地抵押給銀行，換來啟動資金開始造房子，再到銷售，一路都要靠銀行，當沖巧然很多房地產上市公司，還可以發行債券。國內的房地產公司的負債比都是50%以上，萬科不算最高的。房市處於牛市行情中，高負債比不成問題，因為借錢多，但銷售速度快，還錢也快，如果房地產市場不好，處於下降軌道，銷售不暢通，就需要保持足世州夠的現金流隨時對付到期的債務搜判蔽和利息，所以負債比不是第一要看的。不過萬科還是做得比較好，當房價出現崩盤的現象的時候，果斷的進行了降價銷售，而且成功的發行了債券。如果明年房地產行情不能重啟，高負債比的房地產公司還是有很大壓力，這是為什麼在上半年基金公司要拋棄房地產公司，特別是萬科。

8. 為控制負債率，上半年萬科裁員600人，萬科現在負債率是多少

萬科現在的凈負債率為梁返35.04%。至少這份期中考報告顯示，萬科不但活下去了，還活的很好轉身也非常的漂亮。

上半年萬科A結算收入穩步增長。實現結算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；實現結算收入1329.9億元，同比上升32.2%；房地產業務的結算均價為15715元/平方米。同時，已售未結資源持續上升。截至報告期末，合並報表范圍內有4403.7萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

在房地產開發投資方面，萬科A半年報顯示，實現新開工面積1953.0萬平方米，同比下降15.9%，佔全年開工計劃的54.1%(2018年上半年：65.5%)；實現竣工面積1060.0萬平方米，同比增長15.6%，佔全年竣工計劃的34.5%(2018年上半年：34.9%)。

9. 龍頭房企短債壓力曝光：76家房企一年內有2.5萬億債要還

一年內到期要還的短期債務，毫無疑問是企業最大的壓力。

隨著樓市的企穩，加上政府堅持「房住不炒」的主基調，房地產行業的融資監管趨嚴，優化債務結構、降負債成為房企財務中作的重中之重。一方面進一步搏皮降低短期債務佔比，另一方面控制和降低融資成本，才能為「活下去」做准備。

南都大數據研究院調研房企的負債情況，76家房企一年內到期的有息負債超過2.5萬億，約佔有息負債總額的35%。按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息超1700億。

短債TOP10出爐，總計超 1.2萬億

一年內到期有息負債超過1000億元的有4家，恆大、融創、綠地、碧桂園分別高達3957億、1406億、1214億、1058億。一年內到期有息負債超過500億-1000億元的有6家，分別為萬科、華夏、富力、泰禾、招商、保利。

可以看到，富力是其中銷售規模最少的一家，卻高頂748億的短期負債，壓力不小。富力地產董事長李思廉表示未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。中期財報顯示，上半年在土地上的花費僅約60億元，而2019年和2018年分別為約250億元人民幣和370億元人民幣。預計未來6到12個月內還將繼續減少土地收購，並加速庫存削減和新產品推出，以保持營運現金流來償還債務。富力董事長助理陳志濠也稱，集團未來9個月將處理250億~350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。

年初，融創董事長孫宏斌曾提出的2020年融創要做三件事情——「降融資成本，優化資產結構，謹慎拿地、拿對地方、拿對時間」。半年報來看，融創短期債務1406.23億元，可支配現金852.3億元，並不能覆蓋全部短期債務。孫宏斌曾表示，未來將淡化銷售規模目標，利潤與降負債變成第一位。並且為了獲取更多現金流，會處置一部分資產。

30家短債在100億-300億，佔比最多

超六成房企的短期債務規模聚焦在100億-500億元的范圍。其中，一年內到期有息負債超過300億-500億元的有16家，代表房企有奧園、金地、華潤、雅居樂、世茂、中海等。

一年內到期有息負債超過100億-300億的房企有30家，代表房企有旭輝、時代、中南、遠洋、龍湖等。此外，還有20家房企的短債規模不超過100億元，如力高、中交、城建、綠地香港、建發等。

最高翻4倍！超八成房企短債在增加

南都大數據院監控其中65家房企的同比數據（部分房企數據不全），有52家房企的一年內到期有息負債呈同比增長，佔比高達80%。

分區間來看，12家房企的一年內到期有息負債比去年同期增加100%以上，三盛控股以高達483.78%創下最高增幅。

三盛控股有息負債及一年內的短期負債都呈現翻倍增長。三盛控股在母公司的戰略驅動之下，加速全國化擴張。上半年先後在江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫拿下4宗地，總地價約27.54億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的4倍有餘。規模做大的同時，負債也在不可避免地攀升。截至上半年，有息負債101.39億元，一年內到期的負債約為72.91億元，一年後到期的負債約為40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）僅有約19.46億元，並不夠償還。

今年上半年，華潤置地的短期債務達到411.25億元，同比去年大幅增長。因為告昌2019年有息負債中僅6.5%的負債是需要一年內償還，而今年這一比例提高到了25%。不過期末公司超過6百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額，現金短債比為1.47，短期無明顯的償債壓力。

過去幾年合景泰富採取較激進的買地策略，土儲和項目建設不斷增多，加上存貨和投資性物業規模較大，也直接影響了多項財務指標。截至今年上半年末，合景泰富一年內到期負債較2019年底上漲40.9%至334.3億元，期末非受限現金較期初減少28.8億元至486.1億元。

此外，一年內到期的有息負債同比增幅50%-100%的有9家，代表房企有遠洋、綠城、新城、旭輝等。

從去年開始，新城控股甩賣了不少資產，負債問題有所緩解。今年基友差上半年，新城控股的短期債務達到375.81億元，佔比達到較高水平，債務結構有一定的改進空間。考慮到期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金達649.95億元，短期無明顯償債壓力。

旭輝上半年嚴控債務總量規模，有息負債增長11.08%，處於合理水平。但是一年內到期的短期債務同比增加53.3%，增幅較大。「管理層一直希望以更少的成本去撬動更大的資源，旭輝的發展模式是規模、利潤和財務穩健均衡發展。」旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝希望將凈負債率維持在70%以下。

藉助大股東中交信用背書，綠城融資渠道通暢，因此上半年整體有息負債都在增加。截至2020年半年底綠城有息負債為1118.52億，較期初增長17%。其中一年期短債347.9億，同比增93.7%。但其持有現金628.5，現金短債比達到1.8，凈負債率也只有為66%，風險可控。

一年內到期的有息負債同比增幅30%-50%的有12家，代表房企有招商、萬科、奧園、中南、佳兆業、保利、金茂等。

面對「後疫情」時期的挑戰，萬科為了保持穩健的財務狀況，還是下了一些功夫的。上半年公司繼續保持經營性現金流為正，雖然一年內到期的有息負債總和達到968.2億元，但持有貨幣資金1942.9億元遠高於一年短債。

對比其他國資企業，越秀負債水平明顯偏低，在地方國企中表現較好。越秀地產財務總監兼執行董事陳靜表示，「目前，公司現金流穩定，結合投資和開發情況控制投資強度和開發進度，境內外兩個融資平台保證資金充足。」

佳兆業未來到期債務中，一年內到期的債務佔比26%，5年以內長期到期債務佔比約71%，5年以上的到期債務佔比3%。管理層中期業績發布會上也表示，下一步不僅要確保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。

一年內到期的有息負債同比增幅低於30%的有19家，代表房企有富力、綠地、龍湖、中梁、世茂、融創、恆大等。這其中，龍湖、世茂為代表，基本保持著良好的負債結構；富力、恆大為代表，在降負債上取得些許成果。

短債無憂！這13家房企實現降杠桿

南都大數據院監控其中65家房企的同比數據（部分房企數據不全），同比來看，只有13家房企的一年內到期的有息負債同比負增長。其中降幅最大的有五礦、佳源、綠地香港、碧桂園等。

隨著五礦地產成功落實收購母公司資產之交易，規模將得到迅速提升、緩解因項目數量較少導致的增長壓力。相較於2019年，上半年短期負債壓力有所減緩。2019年，五礦地產現金短債比僅有0.53，而2018年同期為3.55，同比高出7倍之多。一年內到期短債為72.626億港元，按照財報披露的現金量及存款情況（38.5億港元），完全不夠償這些短期債務。但是截至今年上半年，一年內到期的短期負債同比大降69.9%，現金短債比提高至1.25。公告指出，伴隨著國內疫情影響程度的減小，五礦將繼續努力抓住包括在線營銷在內的多元營銷方式、進一步促進銷售、努力抓住現金回款，減少現金流壓力

目前在三道紅線當中，綠地香港三項指標均未踩線。上半年持續加強現金流管控，銷售回款率高達92%，公司賬面現金存量103.33億，完全覆蓋短期有息負債。同期，負債總額為917億元，同比增長11%，凈負債率從去年底的18%升至38%；總現金與短期負債的比值從去年的2.11降至1.86。有效有息成本則長期維持在6%以下。董事會秘書雷雨表示，由於綠地香港的負債水平在行業中處於較低的水平，因此未來將適度增加負債，並開啟多元化的融資渠道。

在此前的規模擴張時代,正榮地產曾因追求業績高增長，2018年跨越千億門檻後，正榮推出2019-2021年「新三年戰略」,加大力度去杠桿,由高增長向高質量發展轉型。截至中期正榮的賬面現金為398億元，有息負債為636億元。其中短期負債佔30%，較2019年末下降4個百分點，銀行貸款、非銀借款、公司債和優先票據分別佔51%、9%、7%、33%。債務結構持續優化，短債佔比僅30%，相較2019年的34.2%大幅下降。

行業觀察 ：加快回款迎償債高峰

通過監測典型房企的有息負債總額及一年內到期的有息負債，可以看出，房企負債整體依舊保持高位，考驗著大家的資金鏈。2020年，房企銷售階段性承壓並迎來償債高峰期。

研究員認為，面對到來的還款高峰期，房企想要回款主要有兩種方式，一個是融資，為了應對還債高峰期，越來越多的房企將加快融資腳步。但是，「345融資規則」醞釀了將近兩年時間，目前已在部分重點房企推行，未來會根據執行情況，完善和擴大適用范圍。這意味著，房地產金融政策依然從嚴不容樂觀。

另一個是銷售、少拿高價地。如何加速銷售回款，搶占更多的市場份額，是疫情常態化之下，房企的重中之重。誠如房企高管所言，「拿錯地是很痛苦的一件事情」。

策劃：林廣

牽頭人：王艷玲

研究員：王艷玲 林廣 伊曉霞 邱永芬 李美鈺 黃露

出品：南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組