開發商資金成本多少

① 房產開發高層住宅每平米成本多少

建設成本為每平方米1900元(指建設單位的承包價格)，開發商的成本根據土地價格有很大的差別，工程造價(裝修除外)一般在800元900元/平方米100-200元以上磚混框架。高層住宅的建設成本一般在1000元/平方米左右，小高層是1000元/平方米。1900-3000元左右。

② 開發商的土地成本怎麼算

房地產成本的組成

1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配鄭橘衡套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費伍汪（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政喊做配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

資料拓展

土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。

（資料來源：網路：土地成本）

③ 開發商的成本包括哪些

房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
開發成本包括內容 :
①土地徵用及拆遷補償費。包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下4附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
②前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三 通一」等支出。
③建築安裝工程費。指以出包含支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費。包括所開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
法律依據：
《城市房地產開發經營管理條例》
第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第二十二條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

④ 樓面價每平方米3000元地塊，開發成本大概要多少房價大概賣多少

房地產項目估算開發成本與房價，往往從樓面價開始，隨著房地產建築行業物價和人工費上漲，開發一個商品房樓盤成本越來越高，關鍵是地價居高不下，水漲船高，你說房價能降嗎？所以許多人老是指望房價降下來，有的專家也起鬨，但現實擺在那，不容置疑，地價不降談降房價都白搭！不過隨著房地產宏觀調控政策不斷加碼，房地產行業利潤空間確實縮小很多，如果有的項目利潤能賺四分之一好也算是高手了。

⑤ 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的

我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！

1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元

2、城市配套費，150

3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50

4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100

5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50

6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500

7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300

8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400

以上直接成本合計17150元

10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400

11、營銷費3%，600

12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元

14、土地增值稅，按最少2%計400

以上合計20550萬，

以上是保本銷售價。

15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%

所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。

根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。

一、土地有關成本

假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。

另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程費

既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。

三、管理費用、財務費用和銷售費用、

分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、稅收負擔

除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利潤

計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。

但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。

假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。

當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；

3、其它成本：園林及其它配套的成本等。

正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。

說明：

1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。

因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。

當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。

如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。

2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。

3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。

看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。

當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。

當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。

您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。

形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。

因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。

以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。

當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。

我們作一個簡單的估算：

一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。

三、 勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。

舉個簡單的栗子：

我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：

土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；

報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；

建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；

管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算嚇一跳！

後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？

我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。

靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。

成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。

我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右

怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。

⑥ 開發房地產需要多少資金

房地產業關繫到國家的經濟發展，所以近年來國家對房價做了一定的限制，但房價還是上不下，很多人開始投資房地產開發迅升弊。那房地產開發要多少錢呢？？我給你解釋一下。一是基礎設施費用。又稱紅線內工程費用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、污水排放、洪水排放、電信、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法計算。2、前期工程費。三是土地使用權出讓金。四是建安工程費用。指直接用於建安工程建設的總成本。5、土地徵收和拆遷安置補償費。（1）土地徵收費。二、房屋徵收安置補償費。6、公共配套設施費用。主要包括無法有償轉讓的開發社區公共配套設施的費用。其估算可參考建安工程費的估算方法。7、開發期間的稅費。開發項目的投資估算應考慮項目開發過程中承擔的各種稅收和地方政府或有關部門徵收的費用。8、不可預見的費笑基用。它包括基本預備費和漲價預備費。根據項目的復雜性和上述費用估算的准確性，以上述1－6項之和為基礎，按3項計算％一5％計算。《城市房地產開發經營管理條例》第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件： （一）有100萬元以上的注冊資本； （二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的畝族實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。

⑦ 房價六千,開發商成本多少

房地產開發公司房價六千，成本一般都在四千左右。

⑧ 房地產開發的各種費用和稅收等各是多少

• 房地產開發成本構成 項目費用構成費用解釋、用途流向案例分析(按每平米分攤)所佔房價比例前
  期開發成本土地費用開發商取得土地使用權所支付的土地出讓金政府347元24.3%建安工程前期費用項目的規劃、設計、可行性研究所需費用；「三通一平」等土地開發費用市場1810元47.716%建安工程費用直接用於建安工程建設的總成本費用基礎設施配套費主和蠢要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出246元7.809%不可預見費用包括基本預備費和漲價預備費。

• 依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度未知36元0.8041%後期開發費用營業稅及附加開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用政府275元6.722%管理費用企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，屬於期間費用企業內部36.2元0.8041%財務費用為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用銀行113.12.520%廣告宣傳費開發商為樓盤銷售做廣告宣傳所產生的費用市場82.5元1.833%銷售代理費開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用82.5元1.833%

⑨ 房地產各項成本費用有哪些

一個樓盤的開發是需要很多資金才能完成的，因為它包含了許多項目，比方說土地使用權轉讓金、土地徵收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費等等，下面小編就給大家詳細介紹下房地產各項成本費用有哪些吧，相信會給您帶來不一樣的見解。

房地產各項成本費用有哪些

1、土地使用權出讓金

由於土地是屬於國家的，所以如果要將其用作房子的建設，是需要支付一定的土地出讓金的，同時出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2、土地徵收及拆遷安置補償費

(1)土地徵收費

這項費用主要有土地補償費用、勞動力補助費用、水利設施維修費、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等;農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費

在大部分的城鎮地區，政府可以依法將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

當然除了以上兩項大費用，還包含前期工程費(項目的規劃、設計、可行性研究所需費用，「三通一平」等土地開發費用);建安工程費;基礎設施費;公共配套設施費;不可預見費;開發期間稅費等等。

小結：好了，以上就是關於房地產各項成本費用有哪些的內容介紹了，希望對您提供一些幫助，相信以後在房地產各項成本費用有哪些的了解過程中，朋友們會更加的得心應手，得到自己滿意的答案。

⑩ 開發商的成本如何計算

建築成本：1600.00元/m2，供電局配電安裝：75.00元/m2，自來水安裝：16.00元/m2，.熱力安裝：35.00元/m2，煤氣安裝：20.00元/m2，總計1800元/m2。

房地產開發乎蔽瞎是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以

有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主並旅要組歲空成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。