A. 地下停車位有產權是否分攤土地成本
當然要分攤的，否則土地增值稅清算的時候，增值太多了，試算一個平衡點，把土地成本攤到地下車庫中
B. 地下車位成本是否參與建安裝修成本
參與。地下車庫與地上房產形成建築整體，從投入產出比來看，地下車庫通常呈現實際造價成本高而市場銷售價格低的特徵，即「成本倒掛」，並且地下車庫的銷售通常從時間上滯後於地上房產，很難做到與地上房產同步。上述原因會導致企業出現「前盈後虧」，而我國的企業所得稅法對「前盈後虧」情況無法退稅。
對於地下車庫成本的分攤，存在兩種觀點：
一種觀點認為，開發商建造的地下停車場所，在進行所得稅處理時，應通過判斷車庫是否擁有產權、是否可售來決定車庫建造成本的分攤;
另一種觀點認為，開發商建造的地下停車場所，作為公共配套設施進行處理，與有無產權、是否可售沒有關系，其建造成本應全部分攤到其他開發產品中去。
C. 為什麼土增稅清算車位成本低
淺析土增稅清算中地下車位土地分攤規則
槿思成
前言：地下車位是房地產的眾多稅種爭議的對象，聚焦而言，對於絕大多數城市而言，車位的收入成本嚴重倒掛，甚而言之，很多的地產項目的利潤最終在未去化的車位上。若非歸劃要求的車位配比，我相信絕大多數的地產商是不會願意去建如此多的車位。今天探討的是土增稅中車位成本分攤的核心問題，土地成本的分攤。
正文：
一、實務中常見的方式
對於車位土地成本的分攤，常見的幾種方式：1、可售面積法分攤；2、基準地價法分攤；3、受益對象法分攤。
方式一、可售面積法
每平可售面積應分攤的土地成本是一致。或而言之，不管是做精緻糕點，還是做大眾麵包，麵粉成本都是一樣的。
方式二、基準地價法
按照地上和地下的不同基準地價（如地下一層是地上基準地價的50%），拆分地上地下業態應分攤不同的土地成本，地上每平的分攤的地價與地下每平分攤的地價是用基準地價比進行換算。換而言之，蛋糕和麵包使用的麵粉不同，其麵粉成本自然不同。
方式三、受益對象法
這個實操中又有：收入配比法（按照不同業態的收入配比，高收入業態多分攤土地成本），計容面積法（不計容的業態不分攤土地成本），合同約定或單獨補繳土地出讓金單獨歸集法，產權面積法（無產權的不分攤土地成本）。
二、總局層面法規偏向原則性規定
1、《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第(五)款：屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
2、《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)第二十一條規定：「審核扣除項目是否符合下列要求：(五)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。」
分析：總局文件，只列舉了可售總建築面積的比例或者其他合理的方法，在規程中又多了受益對象，寬泛的原則性規定。在各地稅務機關的實際操作中，可售面積法出現在眾多省市級文件的規定中，至於其他的合理方式，基本都一事一議或各地一貫管征習慣。
三、個人觀點
1、形成爭議的背景原因
普通住宅20%免徵、車位收入成本倒掛（難去化），有利入庫等是造成稅企有較大觀點出讓的原因。財政的松緊，執筆者的個人態度，稅務局的自由裁量權等等，各地出現很大處理口徑的差異。
2、開發商實際訴求
開發商在總平階段，絕大多數城市的開發商訴求都是增加地下室的利用率，減少地下面積，地上盡可能多劃車位。節約建設成本外，實際上也存在稅務上減少地下室分攤走的成本。
3、合理的口徑
因住宅、商鋪、車位的價值，並不是簡單由建築單價所決定的，而是由其實現的價值屬性所致。車位的銷售對象局限於本小區，又因小區的業主人群的差別，沒有車位需求的業主，也很難激發他們購買車位的意願。除非強制捆綁的項目，絕大多數小區都會存在車位無法完全去化的囧境。故此，車位的分攤，還是應該回歸受益的邏輯。不能就有利納稅的原則，均攤方式，出現貨值10%，土地成本分攤30%的嚴重不符合正常商業邏輯。
具體如下：
無產權車位，無需分攤土地成本；
有產權車位，需明確地上、地下成本單位成本存在區別。銷售額佔比進行分攤；基準地價的比例分攤；
有明確受益的金額，按照受益歸集。合同有明確約定拆分土地成本的按照合同約定的，出現補繳土地出讓金的按照補繳的土地出讓金歸集分攤。
分析如下：
（1）按照計容面積的邏輯存在瑕疵，回歸產權邏輯
依據《國土資源部關於嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）的有關規定：'經依法批准調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批准調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。（備註：地下不計容的面積，無論建多少，都不存在超容積率的問題。也就沒有補繳出讓金的問題。但是實操中，地下車位確權，部分地方是要求補繳土地出讓金的。）
但是車位權證中一般會註明分攤的土地面積，或者註明共有地塊面積。若有註明的情況下，不分攤土地成本是有瑕疵。而且部分地方無產權車位確權，會要求補繳一定金額的出讓金。
無產權車位，實操是按照銷售使用權處理，更多依據誰建設誰受益的邏輯，是沒有不動產證的（也就是沒有原來的土地證、房產證的），無證不分攤。
江蘇省局：《江蘇省地方稅務局公告關於土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規〔2015〕8號）第二條「關於土地成本分攤問題」規定，土地成本僅在能夠辦理權屬登記手續的建築物及其附著物之間進行分攤。
廈門市局：《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局公告2016年第7號）第三十四條第（二）款規定，「同一個清算項目， 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建築面積中，對於不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額」。
財稅評論註：江蘇最新規定轉讓無產權車位永久使用權需分攤土地成本：
（2）有產權車位分攤
基準地價的邏輯
一般各地都會有基準地價，對於地下的基準地價與地上都有一定的比值關系。並不是地下與地上是相同口徑。在受益對象的前提下，參考評估方法：基準地價修正法，按照基準地價的邏輯，將土地成本在地上與地下進行了拆分，從而進行分攤歸集。
例如某地規定，經主管稅務機關確認後，"對地下一層、二層、三層（包括三層以下）的地下車位（庫），參照《XX市城市地下空間開發利用管理辦法（試行）》的規定，可分別按50%、20%、10%折算其可售面積，計算分攤取得土地使用權所支付的金額"的口徑，可適用於土地增值稅清算。
收入配比法
收入配比法是更好的體現不同業態的土地利用價值，回歸價值的邏輯，可均勻的分攤不同產品之間的稅負，防止高貨值產品成本抵扣分攤不足，導致稅負畸高的問題。實操使用很受限，聽聞江西有案例。（個人理解最合理的方式）。
（3）明確指定受益的
如土地出讓合同明確約定了地上、地下的土地成本；補繳土地出讓金後車位方可辦證的繳納金額。
如福建省局的12366回復：地下不計容可售面積按規定未計繳土地出讓金的，地下不計容可售面積不分攤「取得土地使用權所支付的金額」;對地下不計容可售面積，按規定有計繳土地出讓金的，應當按照受益對象，按規定歸集和分攤「取得土地使用權所支付的金額」。（目前建築面積法還是通行操作）
如廣州市局的口徑；對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金, 或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計算土地增值稅扣除項目金額時, 應根據《國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發[2009]91號)第二十一條規定, 土地出讓金直接歸集到對應的受益對象(地上部分或地下部分), 不作為項目的共同土地成本進行分攤。
引申：成本中的作業成本法和傳統成本法信息准確性的差別
1、 傳統成本法計算成本的主要目的是把輔助部門歸集的製造費用以一種平均線性方式的分配到各產品,沒有考慮實際生產中產品消耗與費用的配比問題,只能是一種「絕對不準確」的信息。
2、作業成本法計算出的產品成本信息可視為一種相對准確的信息。作業成本法分配間接費用時著眼於費用、成本的來源,將間接費用的分配與產生這些費用的原因聯系起來。在分配間接費用時,選擇多樣化的分配標准(成本動因),使成本的可歸屬性大大提高,並將按人為標准分配間接費用的比重降到最低限度,提高了成本信息的准確性。
D. 陝西稅務 不能辦理產權的地下車位是否分攤土地成本
通過查詢顯示需要分攤，根據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》文第十七條規定：企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
1、屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
2、屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。綜上，該出售的地下車庫屬於第二種性質，應當視同建造開發產品進行處理，所以地下停車場計入可售面積，應當分攤取得土地使用權所支付的金額。最好先查詢當地相關部門網站取得第一手信息。
E. 關於車位買賣的規定
法律分析：以下車位不可以買賣 1、小區的公共空地小區里的空地，有的時候甚至是綠地，開發商或者物業公司畫根線就收錢。有的作價賣給業主，有的按月出租。據悉，由於小區的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位。這類車位可以由業主大會授權業委會委託物業租給業主使用，扣除必要費用後歸入小區維修資金。
2、無約定的地下車位如果地下車位建築面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。開發商出售這種車位好像天經地義，其實不然。在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區里的地下車位的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。這部分收益可以由小區業委會委託物業公司收取，收益扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。
3、已被公攤的地下車位很多開發商在賣房子的同時也在賣地下車位，可這地下車位的買賣是否合法，很多業主並不知道。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那麼開發商就無權出售。
4、人防工程禁止開發商銷售沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢?當然不是。有的地下車位屬於人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百七十五條 劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
F. 2，地下車位如何分攤建安成本，是按面積分攤還是可
總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產權證的，另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協議》，還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。
常見的不能辦出產權證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬於不能辦出產權證的車位，因為是全體業主共有。因此該類車位不可以購買產權但可以租賃。另一種是人防車位。
人防車位不同於其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬於國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。因此，人防車位既不屬於開發商，也不屬於全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。
根據目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:
觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協議，該協議也是無效的。
觀點二、按照「誰投資誰受益」的原則交由開發商開發管理的，開發商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續。
因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償徵用的可能性。
最後，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
G. 買二手車位注意事項和手續和費用
買車位注意事項有：明確產權、簽訂合同、相關手續證件齊全、有關費用明確等，具體情況下可以與售樓部簽訂車位購買合同，並按照合同中約定的具體情況來明確相關事項，具體情況結合實際而定。看車位是否歸開發商所有，即開發商是否擁有所有權。若購買的車位、車庫不能辦理產權證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。如果車位是公共設施，開發商就不對其享有所有權，更不能將車位進行市場交易。購房者在簽訂購房預售合同時，如果車位是隨房屋一起預購的，購房者應與開發商就車位的位置、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好附有平面圖，並約定好出現差異的解決方式。地下停車位的最長產權年限為50年；一些商業辦公立項的項目，停車位產權年限為40年甚至更短。此外，購買停車位像購房一樣，也需要繳納契稅和公共維修基金。購買車位、車庫的時候不能使用公積金貸款。考慮到小區車位租售問題不完善性和未來相關政策的變化，購房者在買下車位之前也要多留心眼，對於車位的產權、使用權及期限，買賣時候是否有相應條件和限制都要了解清楚。再比如地上車位不能售賣、小區綠化不應擠占等問題，購房者也要有所關注。人防工程車位：產權不歸開發商所有，因此，開發商不得出售，只擁有使用權，但如果開發商將這部分的建設成本分攤到銷售的商品房成本中了，則使用權的歸屬也會隨之轉移。對於業主購買停車位的情況是比較普遍的，在司法實踐中，應當嚴格基於上述法律中規定的程序和要求來進行辦理，特別是不同的涉案情況所認定的具體事項是不同的，如果對相關情況的處理不清楚的，可以咨詢律師來進行合法的界定。
法律依據：《機動車登記規定》第十八條，已注冊登記的機動車所有權發生轉移的，現機動車所有人應當自機動車交付之日起三十日內向登記地車輛管理所申請轉移登記。機動車所有人申請轉移登記前，應當將涉及該車的道路交通安全違法行為和交通事故處理完畢。