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知道成新率多少怎麼用成本法

發布時間: 2022-12-09 12:08:00

1. 用成本法對房地產作出估價:具體如下

一、土地價格
土地價格=13340×200=266.8萬元
二、建築物重置成本的求取
假設投資建設期為1年,投資利息取一年貸款利率6%,建設期費用各項均勻投入(評估結果保留兩位小數)。
1、建造直接成本=700×(6000+2000+1500+2500)=840.00萬元
2、建造間接成本=840×20%=168.00萬元
3、投資利息=(840+168)×(((1+6%)^0.5)-1)=29.78萬元。
4、開發利潤(建造利潤)=840×13%=109.20萬元
建築物重置價格=1+2+3+4=1146.98萬元
三、房地產重置成本=建築物重置價格+土地價格=1146.98+266.80=1413.78萬元
四、折舊情況
成新率=(1-3%×25)=25%
五、房地產估價金額
房地產估價金額=重置價格*成新率=1413.78×25%=353.45萬元。
正常情況下需要考慮投資利息,條件沒有給,但是要考慮的,如果不需考慮,可以不用計算投資利息部分,計算方法上同。

2. 成新率法的兩種定義

成新率,一直存在著兩種不同的定義。在《資產評估操作規范意見(試行)》中,將成新率定義為『成新率是反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率」。在《資產評估操作規范意見(試行)》頒布前,教科書及有關文件材料中一般都把成新率定義為:「成新率是指資產新舊程度的比率」。兩種定義表述不同,其內涵也不同。
兩種成新率的定義其涵義是不同的。定義為「資產新舊程度比率」的成新率只考慮資產的新舊程度。這是相對於資產的實體性損耗的,即成新率=1-實體性損耗率,將其應用到基本公式中,就有評估值=重置成本×成新率-功能性貶位-經濟性貶值。我們稱之為定義一。定義為「資產現行價值與重置成本的比率,的成新率是綜合考慮資產的各種貶值因素來確定的。它是相對於資產的各種損耗的,即:成新率=1-綜合損耗率,這一定義與基本公式一致,我們稱之為定義二。
由於成新率存在著兩種定義及不同涵義,因而在理論界存在著認識上的分歧。認同定義一的認為,只有考慮資產的新舊程度,才可量化成新率的計算。認同定義二的認為:成本法的思路是重置成本扣除各項貶值確定評枯值,而功能性貶值和經濟性貶值單獨確定,往往比較困難,而將其綜合考慮以年限法來確定成新率,方法簡單易行,是一種合理和科學的選擇。
綜合兩種觀點,筆者認為:成新率的兩種定義都是科學和合理的,從資產評估實踐和成新率的估算理論看,兩種成新率均具有理論和現實意義,無法取捨,也無需取捨,關鍵問題在於正確理解和合理應用。為將這兩種定義的成新率予以區別,我們將定義一的成新率謂之「實體成新率」,將定義二的成新率謂之:綜合成新率」。

3. 成新率法的計算

對於成新率的計算,一般有三種方法,即觀察法、年限法和修復法。綜合成新率和實體成新率均可用這三種方法計算。
1.觀察法:是指由具有專業知識和豐富經驗的評估人員對資產的各主要部分進行技術鑒定,並綜合分析資產的設計使用年限、實際使用狀態、維護修理情況、資產的生產效用、技術進步等情況對資產的功能、使用效率帶來的影響,來判斷被評估資產的成新率的方法。
2.年限法:是以資產的尚可使用年限與其總使用年限的比率來確定成新率的方法。其公式為: 成新率= 尚可使用年限 ×100% 總使用年限 或 成新率= 尚可使用年限 ×100% (已使用年限+尚可使用年限) 3.修復法:是以修復資產損耗.恢復其原貌和原有全新功能所需要支出的修復費用占該資產的重置成本的比率確定成新率的方法。其公式為: 成新率= 1-修復費用 ×100% 重置成本 在上述三種計算成新率的方法中,無論哪一種方法都是既可計算實休成新率,又可計算綜合成新率。
例如,某企業欲出售一台數控機床,該機床購置於2000年8月5日,經技術人員對該機床的鑒定,確定該機床的成新率為85%,重置成本為300000,則:
該機床的實體性貶值=300000×(1-85%)=45000(元)

4. 成新率的估算方法是

房屋建築物成新率是指一項房屋建築新的程度的百分比。其常見的評定方法有兩種,一種是年限法,另一種是評分法。但是無論採用哪一種方法均有賴於專業人員的評估經驗。在此僅介紹兩種方法的基本內容。

1、年限法。其計算公式如下:

被估建築物的壽命年限=已使用年限+尚可使用年限

尚可使用年限被估建築物的成新率= —————————×100%

壽命年限尚可使用年限

或者= —————————————×100%

已使用年限+尚可使用年限

2、打分法。其計算公式如下:

成新率=結構部分合計得分×g+裝修部分合計得分×s+設備部分合計得分×b

式中:g為結構部分的評分修正系數;s為裝修部分的評分修正系數;b為設備部分的評分修正系數。

5. 二手車評估價值的公式計算下面車型成新率

二手車評估計算公式

總體公式:車輛評估價值=該上牌年代該車型的市場均價×同型號下不同款新車價的比例系數×里程車況系數

1、該上牌年代該車型的市場均價:在統計了大量同年同型號的二手車出價記錄的基礎上,權衡個人出價和商家出價的不同情況不同成本而得出的當前市場對該年該型號的二手車的加權平均價格。

2、同型號下不同款新車價的比例系數:某款車結合具體每項配置價格以及自身的新車價與同型號下交易量最大的款型的新車價的比較得出的系數。

3.里程車況系數:具體一輛二手車的行駛里程數和車況與所有同年上牌的同型號車的平均行駛里程數和總體車況的量化比較得出的系數。

對型號統計出的市場均價只能代表該型號下面所有款型的總體平均價格,但對於款型不同配置不同的同型號車,其價值在該型號的市場均價的基礎上應該有所浮動,結合具體配置的價格估算後可以得出一款車在正常的行駛里程數和車況下的合理價格。

對於個別保養較好或者使用頻繁磨損嚴重的二手車,要具體量化分析,那麼里程和車況與該款車在正常行駛情況下的里程和車況相比得出的比例系數去乘以同年上牌的同款車正常行駛情況下的市場均價就可以得出具體一輛二手車的合理價格。

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評估方法

我國對二手車評估還沒有統一的標准,二手車估價方法主要參照資產評估的方法,主要按照以下五種方法進行:

重置成本法、收益現值法、現行市價法、清算價格法、快速折舊法


重置成本法

重置成本法是指在現時條件下重新購置一輛全新狀態的被評估車輛所需的全部成本(即完全重置成本。簡稱重置全價),減去該被評估車輛的各種陳舊貶值後的差額作為被評估車輛現時價格的 一種評估方法。

(一)基本計算公式:

1、被評估車輛的評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

2、被評估車輛的評估值=重置成本×成新率

影響車輛價值量變化的因素:

1、機動車輛的實體性貶值

實體性貶值也叫有形損耗,是指機動車在存放和使用過程中,由於物理和化學原因而導致的車輛實體發生的價值損耗,即由於自然力的作用而發生的損耗。

2、機動車輛的功能性貶值

功能性貶值是由於科學技術的發展導致的車輛貶值,即無形損耗。

3、機動車輛的經濟性貶值

經濟性貶值是指由於外部經濟環境變化所造成的車輛貶值。

外部經濟環境,包括宏觀經濟政策、市場需求、通貨膨脹、環境保護等。

外界因素對車輛價值的影響不僅是客觀存在的,而且對車輛價值影響還相當大,所以在舊機動車的評估中不可忽視。

6. 重置成本法的公式

重置成本法的基本公式為:
評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
評估價值=重置全價×成新率
設備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率,功能性貶值、經濟性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經濟性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經濟性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有
評估價值=重置成本×(1-綜合貶值率) (1-2)
評估中,通常將(1-綜合貶值率)稱為成新率。所以,上述公式可寫成
評估價值=重置成本×成新率(1-3)
①實體性貶值。設備的實體性貶值是指資產在存放或使用過程中,由於使用磨損和自然力的作用,造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算,一般由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員,對設備的主要部位進行技術鑒定並綜合分析其使用、維護、修理、改造等情況,並考慮物質壽命等因素,將評估對象與全新狀態相比較,考慮由於使用磨損和自然損耗時設備的功能、使用效率的影響程度,判斷設備的成新率,從而估算實體性貶值。計算公式
設備實體性貶值=重置成本×(1-成新率) (1-4)

式中 殘值―指被評估資產在清理報廢時收回的現金凈額;
預計使用年限―綜合考慮經濟和物質壽命,即設備的有效使用的壽命。
②功能性貶值。由於無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時,主要根據設備的效用、生產能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低,相應確定功能性貶值額。同時,還要重視技術進步因素,注意替代設備、替代技術、替代產品的影響,以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。
通常功能性貶值的估算步驟。
i.被評估設備的年運營成本與功能相同、但性能更好的新設備的年運營成本比較。
ii.計算兩者設備的運營成本差異,確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以後的余額。
iii.估計被評估設備的剩餘壽命。
iv.以適當的折現率將評估設備在剩餘壽命內每年的超額運營成本折現,這些折現值之和就是被評估設備功能性損耗(貶值)。其計算公式為
被評估設備功能性貶值=Σ(被評估設備年凈超額運營成本×折現系數)
③經濟性貶值。由於外部環境變化造成的設備貶值稱為經濟性貶值。計算經濟性貶值時,主要是根據由於產品銷售困難而開工不足或停止生產,形成資產的閑置,價值得不到實現等因素,確定其貶值額。評估人員根據具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如:競爭增加、通貨膨脹、原材料供應變化、利率提高和國家經濟政策的影響等等。當設備使用基本正常時一般不計算經濟性貶值。
根據式(1-3),這里主要討論如何確定重置成本及成新率。

7. 採用成本法對在用低值易耗品評估時,成新率的確定應根據什麼確定

採用成本法對在用低值易耗品評估時,成新率的確定應根據(尚未攤銷數額)確定。

8. 運用成本法進行資產評估的思路是什麼

  • 在採用成本法評估資產時,影響資產評估價值的有:重置成本,實體性,功能性,經濟性貶值,成新率。

成本法,是資產評估的基本方法之一。

成本法,是指首先估測被評估資產的重置成本,然後估測被評估資產業已存在的各種貶值因素,並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下,任何潛在的投資者在決定投資某項資產時,所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新,投資者所願支付的價格會再投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶值因素。

  • 上述評估思路可概括為:

  • 資產評估價值=資產的重置成本—資產實體性貶值—資產功能性貶值—資產經濟性貶值

成本法是以再取得被評估資產的重置成本為基礎的評估方法。由於被評估資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣泛,並且資產的重置成本與資產的現行市價及收益現值也存在著內在的聯系和替代關系,因而,成本法也是一種被廣泛應用的評估方法。成本法從再取得資產的角度反映資產價值,即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。

9. 汽車成新率計算方法

成新率=1- 有形損耗率 (1-1)。

在二手車鑒定估價的實踐中,重置成本法是二手車鑒定估價的首選辦法,要想較為准確地評估車輛的價值,成新率的確定是關鍵。

成新率作為重置成本法的一項重要的指標,如何科學、准確地確定該項指標,是二手車評估中的重點和難點。

因為成新率的確定不僅需要根據一定的客觀資料和檢測手段,而且在很大程度上依靠評估人員的學識和評估經驗來進行判斷。

二手機動車鑒定估價成新率的確定方法通常採用使用年限法、技術鑒定法、綜合分析法三種方法。

使用年限法:

使用年限法首先是建立在二手車在整個使用壽命期間,實體性損耗是隨時間呈線性遞增關系。

機動車價值的降低與其損耗的大小成正比。因此,使用年限法的數學表達式為:

由式(1-2)可知,運用使用年限法估算二手車的成新率涉及到二個基本參數,即汽車已使用年限Y和機動車規定使用年限Yg。

已使用年限是指二手車開始使用到評估基準日所經歷的時間。

10. 汽車成新率計算方法

成新率的確定方法:

1、使用年限法與行駛里程法

使用年限法首先是建立在車輛在整個使用壽命期間,實體性損耗是隨時間的遞增呈線性遞增的;其次,機動車價值的降低與其損耗的大小成正比。因此,使用年限法的數學表達式為:

另外,在實際評估操作中也採用行駛里程數來確定成新率,即行駛里程成新率,其計算公式如下:在評估實務操作中,一般以已使用年限法和行駛里程法計算的成新率中較小者作為評估車輛的成新率。

2、部件鑒定法

部件鑒定法是對機動車按其組成部分對整車的重要性和價值量的大小來加權評分,最後確定成新率的一種方法。其基本步驟為:

(1)先將汽車分成幾個總成,再根據各總成的成本在汽車總成本中的比重,按一定百分比確定權重。

(2)以全新車輛各總成、部件對應的功能標准為100分,其功能完全喪失為0分,根據汽車的各總成、部件的技術狀況估算其各自的成新率。

(3)將各總成部件的成新率與權重相乘,即得到各總成部件的權重成新率。

(4)最後將各總成部件權重成新率相加,即得被評估車輛的成新率。

3、整車觀測法

整車觀測法主要是採用人工觀察的方法,輔之以簡單的儀器檢測,對車輛技術狀況進行鑒定、分級以確定成新率的一種方法。具體方法如表1-2所示。

4、綜合分析法

綜合分析法是以使用年限法為基礎,再綜合考慮對車輛價值影響的多種因素,以系數調整確定成新率的一種方法。