Ⅰ 房地產開發成本核算對象看什麼資料來確定
你好，1、可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然後再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
例如，房地產企業開發的配套設施，分為盈利性的和非營利性的兩種。非營利性的配套設施不能對外銷售，在劃分成本對象時，應將其作為過渡性成本對象多帶帶對其成本進行歸集，然後按建築面積法，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
2、分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
例如，某房地產企業在A地塊同時開發商品房，1-3號樓為6層；4-7號樓為12層；8-12號樓為22層，則可以將1-3號樓劃分為一個成本對象；4-7號樓為一個成本對象；8-12號樓為一個成本對象。
3、功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
例如，某房地產企業在項目開發區內需要開發商品房、出租房、周轉房、以及配套設施等不同類型的房屋。這些建築物，由於具有不同的使用功能，應分別確定為不同的成本對象進行核算。
4、定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
例如，某房地產企業開發的1號樓，共20層，1-2層為商業用房；3-20層為住宅。由於商業用房的定價與住宅有很大差異，1-2層的商業用房可以作為一個成本對象；3-20層的住宅可以作為一個成本對象。
5、成本差異原則。開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
例如，某房地產企業同時開發普通住宅和別墅，由於普通住宅和別墅的成本有較大差異，要分別作為成本對象進行核算。
6、權益區分原則。開發項目屬於受託代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
例如，某房地產企業與其他企事業單位合作開發房屋，同時又為其他企事業單位代建房屋，由於房地產的權屬不同，應當分別確定為成本對象進行核算。
Ⅱ 請問[轉載]土地增值稅清算時，如何確認普通住宅、非普通住
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：
第一條 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
第四條第五款：屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
因此，根據上述政策規定，土地增值稅清算時，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建築安裝工程費按可售建築面積比例或稅務機關確定的其他合理方法分攤。國家稅務總局2010/11/16
Ⅲ 普通住宅和非普通住宅的區別是什麼
容積率在1.0及以上、單套建築面積在140平方米及以下、單價或者總價不超過最高限的是普通住宅，否則為非普通住宅。普通住宅與非普通住宅的區別主要影響貸款和稅費。
根據以上例子計算得出
1.增值稅及附加怎麼交？
房子滿兩年，普通住宅免徵，非普通住宅差額徵收。
（1）普通住宅
增值稅及附加=0
（2）非普通住宅
增值稅及附加=(網簽價-原值)/1.05×5.6%=5.33萬
增值稅=(網簽價-原值)/1.05×5%=4.76萬
2.契稅怎麼交？
（1）普通住宅
契稅=（網簽價-增值稅）×1%=4萬
（2）非普通住宅
契稅=（網簽價-增值稅）×1%=3.95萬
3.個人所得稅怎麼交？
不管是普通住宅還是非普通住宅，都是徵收差額的20%。
個人所得稅=（網簽價-原值-原契稅-網簽價×10%-貸款利息-本次增值稅及附加）×20%
（1）普通住宅
個人所得稅=11.4萬
（2）非普通住宅
個人所得稅=10.33萬
算得普通住宅需要繳納稅費15.4萬，非普通住宅需要繳納稅費19.61萬，非普通住宅要多交4.21萬的稅費。
買二手房的時候需要注意區分普通住宅和非普通住宅，差異化的信貸政策和稅費政策使得兩者的購買成本可能不一樣。
資料來源：北京市地稅局、北京市住建委
該內容僅在北京適用
Ⅳ 普通住宅與非普通住宅增值額如何區分
問：商住樓的土地增值稅怎麼算？是先計算合並增值額，普通住宅與非普通住宅的增值額是按面積分割還是按收入分割？如果合並增值額為負數時，普通住宅就不用交稅了，那麼非普通住宅部分是否也就不用交稅了？還是要把收入、成本、稅費分割後單獨計算增值額？答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的余額，為增值額。 第六條計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房有建築物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規定的其他扣除項目。 《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）明確規定：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。 國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算鑒證業務准則》的通知（國稅發[2007]132號）第十三條稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業務時，應當對下列事項充分關註：（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。 第四十條稅務師事務所應按照稅法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，並確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。2．如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算； 根據上述規定，對開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算收入及扣除項目，計算增值額按適用稅率計算繳納土地增值稅。而不能合並計算增值額。
Ⅳ 房地產企業土地增值稅清算時，普通住宅和非普通住宅分開核算
普通標准住宅的土地增值額為負數，那麼應納稅額為0.00元；非普通標准住宅的土地增值額為正數，那麼應納稅額=增值額*適用稅率應納稅合計數=非普通標准住宅計算所得的應納稅額+0.00元既然這家房地產公司開發是分開核算的。
那麼這就必須分成兩個項目分別申報土地增值稅，是不可以相互抵減的，因為普通住宅是有優惠政策的。如果沒有分別核算，那普通住宅的優惠政策就無法享受。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定：「土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算」。
(5)開發成本怎麼傾向非普通住宅擴展閱讀：
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
Ⅵ 有產權的車庫在計算土地增值稅時應劃做普通住宅還是非普通住宅
《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定：
第一條 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
第四條第五款：屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
因此，根據上述政策規定，土地增值稅清算時，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建築安裝工程費按可售建築面積比例或稅務機關確定的其他合理方法分攤。
(6)開發成本怎麼傾向非普通住宅擴展閱讀：
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下個特點：
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
（3）實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次徵收。
土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
Ⅶ 商住樓如何分攤普通住宅和非普通住宅土地購置成本
先用分攤面積進行折算，然後根據普通住宅和非普通住宅房價的比值做加權調整。 追問： 那麼建築成本是否也可以如此參照呢？有國傢具體文件嗎？ 回答： 建築成本的實際成本就是普通住宅和非普通住宅實際建築成本。分開來算的。 沒有國家規定的文件，你可以參考《土地估價規程》裡面的相關內容。前面的回答有誤，其實就是按分攤面積算，不需要調整。因為你計算的是商住綜合用地，商住綜合用地的土地性質為綜合用地，土地使用年限為50年。住宅和商業部分都是50年。不需要進行加權調整。直接按分攤面積計算。 追問： 我接觸的一戶企業恰恰就是住宅是70年，而商業部分是50年，（真是天下之大無奇不有。本來政府開始全部算作50年的使用年限來給開發商的，後來處於開發的需要才這樣算)應該是按土地管理局核算的公攤面積來計算吧。那麼其他房地產開發間接費用以及開發費用也是按這樣計算嗎？ 追問： 江西吉安市按各自房產銷售收入分攤土地購置成本，但是我覺得第一種回答還是比較科學即「先用分攤面積進行折算，然後根據普通住宅和非普通住宅房價的比值做加權調整。」有比較權威的說法嗎？
Ⅷ 房地產財務人員預交申報土地增值稅時,怎麼劃分普通住宅和非普通住宅和其他呢
普宅和非普宅的主要區別是在於兩個條件，只要滿足兩個條件的任意，一條都是普宅的概念，其中一個是單價超過國家規定的平方米的金額，另一個條件就是房屋的總價不超過限定的總數，只要有，有一個不超過就可，有一個不超過就可以了，其他如果不符合的就都是非普宅的概念
Ⅸ 非普通住宅標準是什麼
非普通住宅一般指建築面積較大或用作商業用途的房子。只要有一項不符合普通住宅標準的，就是非普通住宅。普通住宅的標准如下：
1、住房小區建築容積率在1.0以上；
2、單套住房建築面積140平方米以下（含140平方米）；
3、網簽單價除以1.05不超過單價最高限，或者是網簽價除以1.05不超過總價最高限，滿足其一即可。
所以，只要有一項不符合的，就是非普通住宅。在判斷房子是不是非普通住宅，可以根據普通住宅的標准來進行判斷。