㈠ 「成本價出售」的房子如何進行買賣，和一般商品房買賣有何不同
通常房產證上標注「成本價出售住房」貨「房改房（成本價）」這兩種情況就屬於公房。
公房取得上市資格後，可以和正常商品房一樣買賣。
只要通過售房單位取得《放棄回購證明》就算是有上市資格了。
1、這類房子的產權是不是完全產權，和商品房相比有何不同？
答：這類房子不是完全產權，不能自由買賣，要在取得得上市資格後，才能和正常商品房一樣買賣。 只要通過售房單位取得《放棄回購證明》就算是有上市資格了。
「公房」和一般商品房買賣的不同點有以下4條：
① 出售公房繳納個人所得稅時，視為「無原值」房產，按全額1%的徵收率計征個稅。
而不是商品房的「差額20%個稅」。
因為公房在購買時免徵個稅，出售時沒有原值記錄。
② 出售公房繳納營業稅時，始終視為「普通住房」，不會因「超過普通住房標准」產生差額營業稅。
③ 出售公房後，一年內買房，可以用售房金額抵減契稅計稅金額，減免契稅。
舉例：出售一套100萬元的公房，一年內又買了一套120萬元的房子（任意類型房產均可），減按20萬元的基數計算契稅。如果買的是一套90萬元的房子，則全額免契稅，剩下10萬元的減免份額可以今後再用（1年內）。
補充：減免契稅的待遇，售房人本人或售房人的直系親屬（父母、子女、祖父母、孫子女、配偶）買房都可以用。買一手房、二手房、車位、商鋪等所有繳契稅項目也都可以用。
④出售公房時，在房管局領取新房產證的環節中，要補交 土地出讓金/綜合地價款，這項費用不屬於稅金，各地計算標准不同。
2、是否影響我以後再次出售？如果以後遇到小區拆遷之類的事情會不會影響我的權益？
答：公房在進行過一次買賣（並交齊土地出讓金）後，房屋性質就會變成普通商品房，房產證上也不會再有「成本價出售住房」或「房改房（成本價）」字樣。從此和商品房性質完全一樣，不會影響未來利益。但是再次出售時也不再前面提到的公房減免稅待遇。
3、如果我現在要買，不通過中介的話，需要交納哪些費用？
答：賣方需要繳納營業稅和個人所得稅，樓主作為買方只需要繳納契稅。
4、我在買賣的時候是否必須把房主的《土地使用權證》（土地證？）也過戶過來？如果房主沒有土地證怎麼辦？會對我以後的權益造成哪些影響？答：如果原房主持有土地證，可以在過戶時一並變更過來。但是公房通常是沒有土地證的，不影響買房人的未來權益。實際上，除了【公寓】類房產，大多數房屋都是沒有土地證的。
㈡ 成本價購房與標准價購房有什麼區別
成本價購房與標准價購房的區別：
1、成本價、標准價都屬於房改房的一個類型。
2、區別就在於該房產在房改的時候採用了不同的房改價款支付方式。
3、成本價是按照房改當年政府制定的房改房成本價標准來支付房改價款。
4、標准價則是在該房產房改過程中比成本價更為優惠的房改價款標准。所謂標准價，是指「以成本價向中低收入職工家庭售房確有困難的市（縣），依據該市（縣）職工家庭平均經濟承受能力確定的售房價格。」一般也將標准價理解為比成本價更優惠的售房價格，也叫做准成本價。 標准價是房改中的一種過渡性措施。
5、標准價是不能直接上市交易的，需要先變更為成本價，變更的計算公式為：當年成本價×建築面積×6%。
6、成本價的房改房購買的時候需要交納土地出讓金，公式為：當年成本價×建築面積×1%。
(2)成本價買房屬於什麼類型擴展閱讀
職工按成本價或標准價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標准執行，超過標准部分一律執行市場價。
售房價格要逐步從標准價過渡到成本價。當年的標准價要根據各市（縣）職工上年平均工資增長的水平、單位發給住房補貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定；新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數，要逐步提高，2000年以前達到3．5倍。各市（縣）要從本地實際出發，加快標准價向成本價的過渡。
標准價按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米建築面積標准新房的負擔價，1994年應為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。經濟發展水平較高的市（縣）應高於3倍，具體倍數由省、自治區、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當地統計部門公布的上年職工平均工資乘以2計算。抵交價按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。
在起步階段，為鼓勵群眾買房，按標准價計價時，征地和拆遷補償費暫可以考慮由單位適當負擔。按標准價購房後擁有部分產權，即佔有權和使用權、有限處分權和收益權，可以繼承，可以在購房5年以後進入市場出售或出租，原產權單位有優先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費後所得收益，按政府、單位、個人的產權比例進行分配。
㈢ 我有一套房子 房本上寫的成本價購房 可以直接出售么
1、這是房改出現的一種購房形式，都屬於福利住房。
2、不知你是哪裡的房子。如果是北京市內八區(詳見京國土房管方字2000第696號)的房子的話，在上市的時候，標准價需要先用1560*建築面積*6％，補足成本價後，再按照成本價的上市稅費手續辦理上市。
3、成本價/央產
（1）契 稅： 1.5% （面積在140平米以上， 容積率在1.0以下，成交價高於同地價1.倍這三個條件只要具備了其中一項，視為非普通住宅，需按3%交納）
（2）印 花 稅： 0.1%（國土局規定買賣雙方各交一半，但一般都是全部由客戶交）
（3）營 業 稅： 5.5% （昌平區域是5.4%，其他區域均為5.5%；房產證5年以內的，契稅：1.5%
（4）土地出讓金：1560元*面積*1%
（5）個人所得稅:成交價的1%或 成交價-4000*面積-合理費用(購房稅費+貸款利息等)]*20%
（五年以內必須要繳納，五年以上，且是本人唯一一套住宅可以不用繳納)
㈣ 什麼是標准價和成本價購房和65年工齡
成本房價主要是由住宅開發成本費用，期間費用，稅金，依法應當交納的其他行政性，事業性收費和開發商的應得利潤構成。
標准價也叫優惠價，購房時低於成本價
標准價按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米建築面積標准新房的負擔價，1994年應為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。經濟發展水平較高的市（縣）應高於3倍，具體倍數由省、自治區、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當地統計部門公布的上年職工平均工資乘以2計算。抵交價按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。
1、按標准價購房的職工，調整住房並按標准價購買新房的，售房單位以屆時標准價收購原房，售出新房。原房、新房均按下列公式計價：
標准價房價款=[標准價X（1-建立住房公積金前夫婦工齡和X年工齡折扣率X（1+調節因素之和）X（本套樓房建築面積+陽檯面積X系數）+裝修設備價）X（1-已竣工年限X1.5%）
2、以成本價購房的職工，調整住房並按成本價購買新房的，售房單位以屆時成本價收購原房，售出新房。原房、新房均按以下公式計價：
成本價房價款=[（成本價—標准價高限X建立住房公積金前夫婦工齡和X年工齡折扣率）X（1+調節因素之和）X（本套樓房建築面積+陽檯面積X系數）+裝修設備價]X（1-已竣工年限X2%）
㈤ 什麼是成本價購房
成本價購房：此類房產為早期房改期間，單位職工從單位以成本價購買的房產，在簽約時審驗房產證及原始購房合同就可以確認，房產證首頁上會標明是成本價購房，原始購房合同上的價格計算也是成本價。這類房產只要原產權單位不是中央直屬機關單位，就可以直接上市交易。如是央產房，需先請房主填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，經藍島西區央產辦公室蓋章後方可交易，交易前必須由房主到該房產所屬物業開具物業及供暖結清證明。
㈥ 成本價購房與標准價購房有什麼區別
摘要 1、成本價、標准價都屬於房改房的一個類型。
㈦ 成本價購房和標准價購房 還有優惠價購房有什麼區別，如果要上市交易都需要分別交多少費用 辦理哪些手續
越便宜當然越好啦，契稅和房產稅都交少點，成本價購房好少見。手續幾乎一樣。
㈧ 房屋類型和性質有區別么
這里問的這個房屋類型和性質，可以說是同一個意思，房屋性質一般都是說的產權性質
產權性質簡單的說就是常說的大產權小產權，後面會解釋。
http://weibo.com/hz2016/profile?rightmod=1&wvr=6&mod=personnumber&is_all=1#_0
可以在微博里找到更具體的答案，這里提取一部分給您
房屋性質分類：
房屋的種類繁多，主要分為：
商品房、存量房、增量房、商業用房、 經濟適用住房、廉租房、解困房、集資房、 房改房（已購公房）、 微利房、平價房、回遷房、工業用房、公共租賃房、 辦公用房 、 公寓 等
（其中就含有「大產權房」「小產權房」，如何區別可參考:
對「大產權」和「小產權」在不同情況下有不同解釋
第一種解釋
是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
第二種解釋
買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫「大產權」，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫「小產權」。
按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房，對這個區別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
房地產商提供的土地證明如果是通過「劃撥」得來，就是這里說的「小產權」；如果是通過「出讓」或「轉讓」得來，就是這里所說的「大產權」。
第三種解釋
國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。
購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經濟適用房需房屋產權證自發證日起滿5年才可上市交易），其法律規定較為明確。
而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。）
我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，
居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。
商品房：商品房在中國興起於80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）通過出讓方式取得土地使用權後經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房（增量房）、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
存量房：是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋，相對於增量房而言。
增量房：是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的「庫存待售」的房產。
商業用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。
商業用房的土地使用年限為40年
個人商業用房貸款額度最高為50%
個人商業用房貸款期限最長為10年
經濟適用住房：是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。
它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。
經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。
適用性，是指在房屋的建築標准上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。
廉租房：是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標准且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。
解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房，因此也稱為經濟適用房，它屬於一種政府宏觀性調控的政策房，解困房綜合性價比高的特點。
集資房：屬經濟適用住房范圍，是政策性住房，一般由國有單位出面組織並提供自有的國有劃撥土地用作建房用地， 國家予以減免部分稅費， 由參加集資的職工部分或全額出資建設， 集資所建住房的權屬，按出資比例確定。
如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產權，在產權證領取後，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產權，另部分產權屬於另部分集資人（單位）。職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人的單位的同意，而且單位具有優先購買的權利
房改房：又可以叫做已購公房， 是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，享受國家房改優惠政策的住宅。
即居民將現住公房以標准價或成本價扣除折算後（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價、標准價（優惠價）、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬於部分產權。
按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。 對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的，禁止上市交易。
微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建設和管理，以低於市場價格和租金、高於福利房價格和租金，用於解決部分企業職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。
未取得住房全部產權，不能轉讓和出租。
平價房：是指以成本加上3%的管理費作為銷售價格向大多數中低收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。）
平價房是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。
該房屋的產權屬於國家或集體，不過 允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費後歸使用權人所有。
回遷房：就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子；
回遷房可以買賣嗎？
每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
回遷房也不是不可以買賣，拆遷安置過程中，
採取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。
以回遷房的形式補償給被拆遷人，其補償房屋是由有關主管部門核定價格，並進行管理，在產權、轉讓、稅金方面都有一定限制。由於回遷房這些特殊的原因，涉及的法律關系比較復雜，回遷人是否能取得房屋所有權、回遷房是否能辦理合法的產權證、回遷戶家庭內部對所有權的劃分是否明確，這一系列法律問題難以確定。在這種情況下，出於保護自身權益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態度。
工業用房：是指獨立設置的各類工廠、車間、手工作坊、發電廠等從事生產活動的房屋。
公共租賃房：有別於廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低於市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
辦公用房：是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設備較齊全的為高標准寫字樓，條件一般的為普通辦公用房 。
產權性質
經常聽到的大產權、小產權是什麼意思？有什麼不同呢？如何區別？
關於「大產權房」「小產權房」具體區別、解釋及交易風險。
房產權本來是不分大小，只有一種定義，但由於我國的一些特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，所謂「大產權」「小產權」是民間的一種通俗叫法，在我國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。
對「大產權」和「小產權」在不同情況下有不同解釋
第一種解釋
是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
第二種解釋
買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫「大產權」，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫「小產權」。
按這種解釋普通商品房就是「大產權」房，經濟適用房就是「小產權」房，對這個區別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
房地產商提供的土地證明如果是通過「劃撥」得來，就是這里說的「小產權」；如果是通過「出讓」或「轉讓」得來，就是這里所說的「大產權」。
第三種解釋
國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權。
購房人要注意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。
第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經濟適用房需房屋產權證自發證日起滿5年才可上市交易），其法律規定較為明確。
而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。
我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，
居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。
當使用期限到了之後，房子還屬於自己嗎？
小產權房主要指兩類：
其一：是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；
其二：是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。
購買「小產權房」風險：
1、鄉產權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看，屬於無效合同。
2、如果遇到國家征地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人實際只擁有房屋的永久
使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。
3、由於鄉產權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統一管理范圍內，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。
4、開發資金和建築質量一般是需要銀行和政府進行監管的，而鄉產權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監管機構，主要依靠開發商自律進行開發建設。
5、房地產市場整頓風險。因為鄉產權房不屬於商品房，而農村宅基地按照法律規定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。
小產權風險明顯
小產權房因為售價遠低於商品房而受到一部分人青睞。但在現行體制下，小產權房的風險也是顯而易見的。一是很難在市場上轉讓；二是一旦小產權房所在的土地改變用途，很難得到賠償。
因土地性質不同，中國的土地分為國有土地和集體土地,根據國家有關法律規定，在國有土地上可以進行開發建設,而要在集體土地上進行開發建設必須首先將集體土地轉為國有土地，然後才能按照規劃進行開發。
「集體土地在允許的情況下,可以開展一些集體經濟活動。農村的宅基地只允許解決農民的居住問題，也可以在農民中相互轉讓。但每家只允許有一份宅基地。不允許城市居民在農村購買住宅，目的是在農民居住、生活保障尚沒有建立起來的情況下，最大限度地保障農民利益不受侵害。」
即使自住仍應謹慎
在市場交易環境尚不完善的情況下，一個沒有法律保障的事物的風險是可想而知的。盡管如此，有意購買小產權房的仍不乏人在。他們並非不知小產權的風險，卻表示「只是自住，又不上市交易」。
對此，一些業內人士也表示，以往小產權項目並非沒有被勒令強制拆除的先例，部分小產權項目停工或停售就有這方面政策的考慮。
消費者即使是自住需求，購買小產權項目仍需謹慎。另據業內機構估算，約有30%左右的消費者購買小產權項目小產權以租代購似更穩妥。
小產權的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出於保護耕地等農用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強制規范可能不會起到特別好的效果，最好仍從市場角度解決。
實際上，在農村的集體土地也分可建設用地和耕地等不同用途，對於可建設用地，只要不違反國家強制性法律規范，可以納入開發建設的整體規劃，建成的房屋如果是農民購買仍可按小產權辦理，如果是城鎮人口購買則需補交土地出讓金等費用。
這樣，鄉產權的房子只要不是侵佔農民耕地等農用地的，都可採用這種模式。這在一些地方進行新農村建設中也作為一種途徑在嘗試和摸索。
如果在土地性質不能轉變的情況下，既要發揮城市郊區富餘宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續租，如果在合同期限內發生變化，可以退租。這樣既保證了農民的收益，又保證了消費者的權益。
㈨ 成本價購房屬於福利分房嗎
親，是的！採納是美德
㈩ 買房時,成本價與標准價有什麼不同
相同的是：
成本價住宅和標准價住宅都稱謂房改房或已購公房。
不同的是：
成本價住宅上市出售只需要補一個土地出讓金是1560*建築面積*1%
標准價住宅上市出售需要先將標准價補成標准價是1560*建築面積*6%
然後成本價上市在補土地出讓金1560*建築面積*1%
這就是成本價和標准價的不同。