樓盤一般高於建安成本多少錢出售

A. 山東省的房價一般多少錢一平方米

山東省的房價一般1萬元，山東均價在10000以上的城市有6個、九千以上的城市有9個，北方地區的不考慮北京、天津的話，山東整體的價格已經領跑各省。

作為國內為數不多全省經濟均全面發展的省份，山東各地的房價均不低，尤其是雙核的青島和濟南、均價幾年前就已經破萬，如今青島、濟南的主城區價格基本都達到了30000萬左右，雖然這是經濟發展的必然現象，但這個價格對於普通打工的老百姓來說已經很難承擔了。

山東境內房價排名第三的城市

就是泰安。作為山東省境內的地級市，它因境內的泰山而得名。泰安城區就處在泰山的山腳下，依山勢而修建的這座城市，可謂是山城一體。

其境內的泰山，是國家級重點旅遊風，景名勝區，泰山更是五嶽之首，被人們贊譽為天下第一山。隨之而來的便是泰安的旅遊業十分發達，房價也在節節攀升。眾多網友表示，泰安的工資與房價並非是相輔相成的。數據表明泰安地區的平均房價已經無限接近1.1萬元一平米。

B. 樓面價7000元，房價應該多少

房價大約15000每平分米。

樓面價7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各種稅費按25％計算2250，一共11250。然後，這個11250裡面大部分是銀行貸款，買地房屋建造按周期3年計算，利息起碼超過3000.再總計11250。

銀行利息5個點左右，理財利潤超20個點，開發商把資金（包括貸款的）押進去3年，年利潤10%，就是30%利潤，利潤3375。綜上簡單計算，房價最少15000每平。

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房價影響因素

一、基礎因素

所謂基礎因素，是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那麼，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自佔比就可以計算出一個新樓盤的房價。

需要說明的，由於各個城市關於房地產開發的政策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。

二、增值因素

1、開發商的口碑

開發商的口碑實際就是指開發商的品牌。大家應該都會對品牌溢價有所了解。比如手機，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手機就是要貴一些，比如蘋果、三星。這其中，就包含了品牌溢價。

2、附贈裝修、車位

這個大家就比較好了解了，同樣情況下，精裝修的房子肯定比毛坯的貴，帶車位的房子肯定比不帶車位的貴。某些開發商為了將自己的房子賣出更高的價格，往往將裝修和車位捆綁銷售，而精裝修的和車位的價格已經遠高於其實際的價格，這樣的行為無疑損害了購房者的權益。

C. 房產開發高層住宅每平米成本多少

建設成本為每平方米1900元(指建設單位的承包價格)，開發商的成本根據土地價格有很大的差別，工程造價(裝修除外)一般在800元900元/平方米100-200元以上磚混框架。高層住宅的建設成本一般在1000元/平方米左右，小高層是1000元/平方米。1900-3000元左右。

D. 土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，建成房後至少可以賣多少錢一平

先計算一下該樓盤的樓面價：320萬/(666.7x2.5)=1919.9元。需要說明的是1畝=666.7平米。建築成本毛坯1650元/平+安裝+稅費=3100元，合計開發成本5000元/平。如果開發商在民間融資利息高成本會增加，加上灰色費用支出，實際開發成本會破5000元/平。估計房價要賣6000~6500元/平，五線城市或縣城的房價。

E. 樓面價每平方米3000元地塊，開發成本大概要多少房價大概賣多少

房地產項目估算開發成本與房價，往往從樓面價開始，隨著房地產建築行業物價和人工費上漲，開發一個商品房樓盤成本越來越高，關鍵是地價居高不下，水漲船高，你說房價能降嗎？所以許多人老是指望房價降下來，有的專家也起鬨，但現實擺在那，不容置疑，地價不降談降房價都白搭！不過隨著房地產宏觀調控政策不斷加碼，房地產行業利潤空間確實縮小很多，如果有的項目利潤能賺四分之一好也算是高手了。

F. 一個樓盤每平方米的成本價多少

樓盤成本怎樣計算(不管城市大小，以下成本都是存在的，取費不同而已，我這里是以小高層為例）

以財務分析法為例。

1、土地費用，包括征地費、土地出讓費等，即通常所說的樓面地價等。這項成本比較明確，拿地時就可以確定了。

2、前期費用。包括土地平整、規劃設計、水文地質勘察、監理、施工水電、審標費、測繪、可行性研究、前期工程費等。一般標准為120—400元/平方米左右。其中，規劃設計費佔到該項費用的70%-80%左右，而各個樓盤規劃設計費，也根據樓盤定位和設計公司好壞，差距甚大。

3、基礎設施費。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環衛、有線電視、排水排污、基礎設施費等，一般標准為350—500元/平方米。該項費用中接電和綠化費用所佔比重比較大，各為1/4左右，而綠化費用根據物業類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右，好一點在150-200元/平方米，而多層則有可能達到300-400元/平方米，個盤之間差異性比較大。

4、建安工程費。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費用，以及鋼材、水泥等建築材料成本，毛坯房一般標准為2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下來是安裝和裝飾工程費用。

5、公共建築建安工程費。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費用也可以歸並到建安工程費用上面。一般為120—160元/平方米

6、公建配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型牆體材料、高教費、物業基金、消防、人防工程費等。

7、開發間接費。這塊費用有員工工資、福利費、業務招待費、工會經費、職工教育經費、廣告費、辦公費、展覽費及其他費用，即通常意義上的管理費和營銷費，這塊費用一般佔到銷售收入的3.5%—4.5%來核算，一般為300—400元/平方米。

8、稅費。如營業稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米，則這塊費用在600元/平方米左右。

9、財務成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計算，一般已經達到1000—1500元/平方米。

值得一提的是，雖然水泥、建材等土建成本近段時間有所下滑，不過財務成本增幅驚人，並在房地產開發成本中占據越來越大的比重。

目前財務成本主要是按照土地成本*2年*10%計算，如果以樓面地價5000元/平方米計算，那麼它的財務成本就大約為1000元/平方米。

一個樓盤要不算財務成本，基本上要資金達到平衡之後。什麼時候能達到資金平衡？一般要樓盤銷售過半。一般來說，一個樓盤從拿地到銷售需要2.5—3年，而開盤之後一下子要銷售超過一半，也不是短時間內能完成的。所以產生財務成本的時間，其實遠遠不只2年。

此外，開發商融資已經越來越難。即使能夠從銀行貸到款，利率在原有基礎上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信託等方式，年利率15%—20%也很普通。而事實上，許多公司年貸款利率達到30%，也已經比較多。這么算來，年利率10%，也是比較低的一個比例。

而跟前幾年普遍兩三千元的樓面地價相比，去年一批高價拿地的開發商無疑更為痛苦。因為土地成本這個基數大幅度上揚，由此帶來的財務成本，也是增幅驚人，每平方米動輒上千元。

G. 開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少

房價的多少，主要還是看地段，而不是看開發商的拿地價格。

假設這塊地是在市區中心，那定價2-3萬一平方的價格是合理的；如果是在郊區，定價1-2萬的價格是合理的；如果你是在鎮上，那你5000元一平方，可能都未必能被人接受。

所以說，主要看地段，而不是你拿地多少錢，就可以賣到多少錢一平的。當然，你要定什麼價是你的自由，但是有沒有人買，就是另外一回事了。

能開發房地產的地價在8000一平其實不算貴的，如果所在的地段不是很差，一平方賣個5000-10000的價格是正常范圍。如果有炒作，甚至能賣1-1.6萬左右的價格！

不過還是那句話，要看地段，地段的好壞，決定房產的價格。

H. 請問，重慶市房地產中建安成本一般是多少元/平方米的標准了，如果超過有沒有影響

如果是通常結構形式的高層居住房屋，在重慶市區施工對各項施工文明措施要求較高的條件下，建安成本一般在2000元～3000元/平方米之間。

I. 拿地價和未來房子定價是怎麼定的

房地產定價主要分成三個階段：

第一個階段：前期（包括從拿地到開工建設這段時間）

據我的工作經驗，很多房地產商拿地只會簡單的做估算，因為地塊放出來，到招拍掛，時間並不多，無法做精細的調研與定位，所以只能做簡單的估算。拿我所在的城市來舉例吧，這樣會清楚一些。

我所在的城市是個二線城市，地價相對不高。一畝大約在90-110萬左右。摺合樓面地價約400元一平方。這個城市09年的總體住宅均價是2660元左右。從2000年至今，以房產局給到的數據，這個城市（下簡稱B城）每年的房價漲幅是10-15%。建安成本如下：多層建築1000元一平方，層1200元一平方，高層1500元一平方。

住宅成本=地價+建安成本+++稅費

其中的與很低的，所以每平方各打100元足夠了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+稅費=2100元（未計稅費，因為我也不懂開發商應該交多少稅，可以參考營業稅5.65%，所得稅33%）

整個城市的均價是2660元。就是說開發商有560元的稅前利潤。稅前利潤率大約是25%左右。

但這個沒計算每年的房價漲幅需要1年左右時間，也就是會增幅10%左右均價應該會在2900元左右。這樣的估算是比較合理的，開發商有足夠的利潤。

這時，開發商會有兩種選擇：

1、以最大回報率為目標。這樣就會加大投入，提高品質，延長項目周期，把價格賣到比其它樓盤要高。

2、以資金周轉率為目標：這樣就低成本低投入，把價格放低，質量達標（能通過政府驗收為准），快速走貨，滾動開發。

以上就是第一階段的房地產定價方式。

第二階段：開盤前組團定價（開工到拿預售證期間）

一般來說，開發商會按資金的規模與現場條件，定出那些房子先動工，那些房子後動工。這樣就會把一個樓盤里的幾十幢樓分成不同時期來建設。不同的樓幢就組成了各階段的房源，這個稱為組團。每個階段推出不同的組團，要對這個組團里的所有房子定個指導均價，這樣才好做價格表。

舉例來說，今年5月，本項目要推第一組團，有4幢樓組成，大約有250套房子。這些房子指導均價是多少？就需要我們來制定。

一般我們最常用的是市場比較法，還有其它方法，如成本法，目標收益法等，但是按成本法來算這個指導價，會脫離市場，定得過高定得過低，開發商的收益無法得到保證。

所以我們會去踩盤，所謂的踩盤就是把其它在售的樓盤進行信息收集，以備綜合分析。踩盤的信息包括很多，如：A樓盤有什麼賣點，最近賣什麼價格，有多少成交他有什麼缺陷等。

踩完盤後，我們就會把收集完的各樓盤做分值評估，把各類因素做評分。比如說地段好，這個因素就得5分，差的只得2分等。這個樓盤賣2600元。那麼，所有的分數匯總起來，用這個價錢去除，就得出每一分對應是多少錢。這樣再把我們的項目也進行評分，用得出的分值乘以這個價錢，就得出我們這個組團的指導價格。

舉例說明：A樓盤地段好得5分，戶型一般得3分，園林一般得3分，那綜合就是11分，它賣2600元。

B樓盤地段差，得3分，戶型不錯，得4分，園林很差，得2分，綜合9分。它賣2400元。

我們樓盤地段好，得5分，戶型不錯，得4分，園林很好，得4分，綜合13分，那麼我們就可以賣2800元。

因為他們已經在賣了就可以看出來這個價格對於市場來說能不能接受。如果評估完，基本上可以得出市場接受的指導價。

第三階段

就是預約。為什麼要預約？因為每次能拿出來賣的房源不是無限的。一個樓盤只能這么多房子，按工程建設來說，不可以全部一起建好一起拿出來賣，因為這需要投入的資金太大了。所以開發商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出來賣。

這樣就會遇到一種情況。買房的人多於房源，那怎麼辦。所以房開商就用預約的辦法一般是幾百或一兩千可以在開盤的當天有優先選房的權力。因為同一個組團，房子朝向和位置不同，居住的舒適度也不一樣會預約，以達到優先選房的目的，很大機率可以選到自己喜歡的房子。

這個預約對定價很重要。在這個階段我們會放出上述第二階段定出的指導價，比如2800元一平方他願意預約，就說明他接受這個均價，不願意預約就是不接受。所以我們會跟蹤這個預約的數量來調整開盤時的價格。一般預約的時間是一個月左右。在一個月內，預約數量達到與推出的房源數量一致，說明這個價格是比較合理，如果少了，說明價格高了，市場不接受那麼說明這個價格低了。

所以開盤前我們會做好三套價格方案，一個是低於指導價的，第二個是指導價的，第三個是符合指導價格的。再按照我們的判斷看他們的反應，如果他們不接受，我們就會換低的價格方案，如果接受的很多，就換成高的方案。

所以到了開盤那天