① 我公司是房地產投資公司，現與一房地產開發公司合作開發一舊城改造項目，現在我司想轉讓自己股份給房地產開
你公司是房地產投資公司，現與一房地產開發公司合作開發一舊城改造項目，現在想轉讓自己股份，如果轉讓價比投資成本高，其差價應當繳納企業所得稅，股份轉讓合同應當繳納印花稅。
供參考。
② 稅法規定舊改回遷房如何計價入賬
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條:土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 第九條:納稅人成片受讓土地使用權後,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建築面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 有關企業所得稅方面:依據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定,房地產開發企業必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分所開發產品的成本核算對象,按規定分別歸集各個成本核算對象所發生的開發成本和費用,不得將屬於某一成本核算的成本費用在各個成本核算對象之間進行分配。據此,你單位應按政府規劃許可和土地使用情況合理劃分該開發項目的成本核算對象,對各個成本核算對象的成本費用分別進行歸集,不得將屬於某一成本核算對象的動遷成本分配到其他成本核算對象。
③ 上海：對急需用款的舊改項目先行預撥100億元
（記者孫紅麗）上海市22日發布《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》（以下簡稱《措施》）。《措施》主要從推進重大項目開復工、擴大政府有效投資、激發社會投資活力、不斷優化投資環境四個方面著手，涵蓋20條具體舉措。
《措施》提出，加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預撥100億元資金；保持土地市場交易平穩有序。順延開竣工和投達產履約時間，消除疫情對土地出讓合同履約的影響；加快經營性用地出讓節奏……
另外，《措施》提到，要減輕房企入市成本壓力。2020年開工建設的住宅項目應繳納的城市基礎設施配套費，可在首次取得建築工程施工許可證後三個月內繳納。允許符合條件的房地產開發企業延期申報、繳納土地增值稅。優化經營性用地土地出讓價款繳付時間和方式要求。
以下為全文
一、推進重大項目開復工
（一）加快在建項目有序復工。對具備復工條件的項目做到應復盡復。做好人員和物資的儲備調配，市、區相關部門協助重大項目施工企業多渠道籌集防疫物資。加強市屬重點企業集團間、集團內部的物資協調。依託長三角區域合作機制，協調跨省市、地區防疫物資、施工材料和機械設備調配。按月細化投資計劃，優化施工組織，逐步增加施工強度。（責任部門：市發展改革委、市住房城鄉建設管理委、市商務委、長三角區域合作辦公室、各行業主管部門）
（二）加大新開工項目協調力度。對列入市、區兩級重大工程的計劃新開工項目和預備項目，統一開展立項、規劃、土地、環保、報建等跨前服務，穩定設計方案，加快前期工作，爭取盡早開工。（責任部門：市發展改革委、市住房城鄉建設管理委、市規劃資源局、市生態環境局）
（三）做好重大項目儲備。結合「十四五」規劃編制，深化研究重大項目專項規劃、建設方案等，圍繞產業升級與科技創新、新一代信息基礎設施、社會民生、生態文明、綜合交通和市政基礎設施、安全保障和能源供應等六大領域，制訂全市重大建設項目清單（2020—2022年）。對部分帶動性強的功能性項目，安排市級建設財力6000萬元專項經費，推動預備項目轉為正式項目，加快重大項目前期工作。（責任部門：市發展改革委）
二、擴大政府有效投資
（四）加強政府財力資金保障。統籌調度市、區兩級財政預算，保障政府投資項目建設資金。提前下達2020年度第一批市級建設財力投資計劃150億元。疫情防控期間，政府投資項目按照標准列支防疫專項措施費，因復工合理增加的各項成本納入項目總投資。加快制定機場聯絡線、軌道交通崇明線資金平衡方案。（責任部門：市發展改革委、市住房城鄉建設管理委、市財政局）
（五）加快政府專項債券發行和使用。加快完成地方政府專項債券發行工作，將發行收入盡快用於在建項目，形成實物工作量。做好新增政府專項債券的項目准備和爭取工作。（責任部門：市財政局、市發展改革委）
（六）加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預撥100億元資金。加快啟動市、區聯手土地儲備項目和新一輪市、區聯合舊區改造項目。（責任部門：市發展改革委、市財政局、市規劃資源局、市住房城鄉建設管理委）
（七）落實前期工作主體責任。進一步加強政府投資重大項目謀劃和前期工作，全面落實項目前期協調推進機制，優化審批流程。對市政線性工程建設項目，可採取分期（段）審批、分期（段）核發規劃土地許可。對涉及國家部委審批的事項，落實工作專班，加強工作對接。（責任部門：各行業主管部門、市住房城鄉建設管理委、市發展改革委、市規劃資源局）
（八）加強建設項目用地保障。全力支持重大項目建設用地計劃，做到應保盡保。提前向各區下達50%建設用地減量化指標，加大周轉指標暫借的支持力度。強化各區建設用地減量化指標對重大項目落地的保障，必要時，可採取「直供」方式，在農用地轉建設用地辦理環節直接使用區減量化指標落實項目用地。加大重大項目耕地佔補平衡指標在全市范圍內的統籌調劑力度。貫徹落實新實施的《中華人民共和國土地管理法》要求，制訂征地補償操作規程，確保征地工作依法合規。（責任部門和單位：市規劃資源局、各區政府）
三、激發社會投資活力
（九）保持土地市場交易平穩有序。疫情防控期間，對採取定向掛牌出讓的地塊，取消現場交易環節，直接電子掛牌交易並確認競得。對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，做好統籌安排，現場交易環節通過網路方式進行，並做好疫情防控。順延開竣工和投達產履約時間，消除疫情對土地出讓合同履約的影響。（責任部門：市規劃資源局）
（十）加快經營性用地出讓節奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量，按月動態細化。實施差別化土地交易管理，針對不同出讓方式，採取差別化入市管理，有序高效推進。（責任部門和單位：市規劃資源局、各區政府）
（十一）加快推進城市更新。存量工業用地經批准提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。堅持公共交通導向發展模式和區域總量平衡，研究優化住宅和商辦地塊容積率，提升投資強度。支持利用劃撥土地上的存量房產發展新業態、新模式，土地用途和權利人、權利類型在5年過渡期內可暫不變更。穩步推動農民相對集中居住。（責任部門：市規劃資源局、市住房城鄉建設管理委、市農業農村委）
（十二）減輕房企入市成本壓力。2020年開工建設的住宅項目應繳納的城市基礎設施配套費，可在首次取得建築工程施工許可證後三個月內繳納。允許符合條件的房地產開發企業延期申報、繳納土地增值稅。優化經營性用地土地出讓價款繳付時間和方式要求。（責任部門：市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局）
（十三）降低製造業項目用地成本。工業用地出讓起始價可參考全國工業用地最低價，研發用地出讓起始價可參考本市研發用地基準地價。對企業以租賃方式（含先租後讓）從政府或國有企業取得的產業用地，免除疫情防控期間的土地租賃費用。保障重點轉型區域製造業用地規模。協調推進桃浦、南大、吳淞、吳涇、高橋等重點區域整體轉型，研究土地開發機制，降低項目落地成本。（責任部門：市規劃資源局、市經濟信息化委、市發展改革委、市房屋管理局）
（十四）提高存量土地投資強度。按照已劃定的產業區塊控制線，嚴格實施管理，確保製造業發展空間。創新土地利用機制，按照不同區域、不同產業差異化需求，精準實施混合用地出讓、容積率提升、標准廠房分割轉讓、綠化率區域統籌等政策，高效利用存量土地。（責任部門和單位：市規劃資源局、市綠化市容局、各區政府）
（十五）加大對先進製造業、現代服務業籌資支持力度。本市戰略性新興產業資金通過投資補助、資本金、貸款貼息等多種方式，支持重點領域發展，中長期低息貸款政策從集成電路擴大至人工智慧、生物醫葯領域。做好市、區兩級技改專項資金保障，增加資金規模，提高項目支持比例，實施無人工廠專項技改行動。（責任部門和單位：市發展改革委、市經濟信息化委、各區政府）
四、不斷優化投資環境
（十六）壓細壓實年度招商引資任務。壓實各區、重點園區招商引資的主體責任，進一步加強區級投資促進部門隊伍建設，建立招商引資工作考核機制和激勵機制。建立市、區兩級領導聯系重大招商項目制度，推動上海自貿試驗區臨港新片區、虹橋商務區、長三角生態綠色發展一體化發展示範區、張江科學城、世博園區、國際旅遊度假區、長興島等重點區域引入優質項目，協調解決引進項目土地、能源、環境容量等保障要素和建設過程中的困難問題，確保重大招商引資項目早開工、早投產。（責任部門和單位：市經濟信息化委、各區政府）
（十七）做好投資項目融資對接服務。按照房地產金融政策總體要求，加強動態監測，支持房地產企業合理融資需求，鼓勵金融機構加大對舊區改造的融資支持，保持房地產市場平穩發展。用好人民銀行專項再貸款政策和政策性金融機構復工復產專項貸款，降低融資成本，減輕企業特殊時期財務負擔。支持向製造業企業發放中長期信貸產品。支持企業發行債券募集資金用於投資等相關領域。引導金融機構開辟綠色通道，提供財務顧問服務、設計融資方案，加大信貸投放。（責任部門：市地方金融監管局、人民銀行上海總部、上海銀保監局、市經濟信息化委、市住房城鄉建設管理委、市發展改革委）
（十八）推進「一網通辦」，深化投資項目審批制度改革。依託「一網通辦」平台，對投資主體所屬工程建設項目的政務服務事項辦理實現線上「一口管理」，各類材料數據實現線上「一口報送」。建設項目信息主題庫，歸集工程建設項目各類批復的結構化數據、電子證照和電子文件。充分發揮「特斯拉」綜合效應，積極探索區域評估、標准地供地、容缺受理、告知承諾、「多審合一」「多證合一」等審批創新。（責任部門：市政府辦公廳、市大數據中心、市住房城鄉建設管理委、市規劃資源局、市發展改革委）
（十九）規范評估評審中介服務。實行中介服務清單制管理、標准化管理、分類別管理，最大程度清理一批、整合一批、精簡一批。對社會投資低風險產業類項目，取消建設單位委託的施工圖設計文件審查，加強施工圖設計文件質量事中事後檢查。探索逐步縮小施工圖審查范圍，實施施工圖設計質量告知承諾制，嚴格落實工程勘察設計質量終身責任制。對保留的中介服務，逐一編制服務指南，強化信用信息管理，健全監督考核。（責任部門：市住房城鄉建設管理委、各中介服務管理部門）
（二十）優化市政配套工程建設和服務。加強紅線外市政配套建設管理，鼓勵具有資質的市政配套建設和運維主體參與競爭。開展企業反壟斷合規指引，加強反壟斷執法。規范工程配套收費管理，增加收費標准，提高服務信息透明度，提升服務質量，縮短市政配套接入工期。研究合理規范的市政配套收費體制機制。（責任部門：市發展改革委、市市場監管局）
本政策措施自2020年4月15日起施行（具體政策措施已明確執行期限的，從其規定）。
④ 房企的新老項目分不清成本時，老項目核定徵收，新項目查賬徵收的成本怎麼確定
怎麼會這樣?項目前期不做預算的么？那麼你采購是按照什麼標准采購的呢？
房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分。
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%。
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
對於建設一個現-代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象;對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並;對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。 比如：
(1)為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。
(2)開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。
(3)房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。
⑤ 上海擬支持剛性和改善性住房需求，緩解房企拿地資金壓力
5月29日，《上海市加快經濟恢復和重整行動方案》公布，《行動方案》共包括八個方面、50條政策措施。
在房地產領域，《行動方案》提出，完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求；及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應；允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款等。
樓市：支持剛性和改善性住房需求
《行動方案》提出，促進房地產開發投資健康發展，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費可順延3個月繳納。完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。
房產研究院分院院長張波指出，整個疫情對於樓市的影響還是比較直接的，因此政策的出台是為了緩解目前樓市所遇到的一些矛盾，也是推進房地產市場在疫情後更加有序發展的一個重要舉措。
同策研究院研究總監宋紅衛指出，針對房地產行業推出了項目前期綠色通道，這在以往年份是沒有出現的，凸顯了房地產相關活動復工復產的急迫性。購房者相關的政策只提到了支持剛需和改善需求的合理釋放，具體措施目前還未看到，預計下半年會有具體政策出台調整。
一家房企營銷人士表示，疫情以來，公司在上海的銷售幾乎停滯，而上海所在的區域占公司總銷售額的比例較大，所以這種壓力傳導到整個集團。這次的行動方案里「完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求」的提法，作為房企還是很期待的，希望盡快出台細則，早日落地，復工即可恢復銷售。
有潛在改善性需求購房者表示，「後續會進一步關注具體落地細則，目前以觀望為主」。也有剛需客戶表示，「受疫情影響，公司經營還未恢復，工作及後續還款能力存在不確定性，再觀望一下，但還是會選擇合適機會買房。」
拿地：緩解房企資金壓力
《行動方案》提出，盡快啟動土地市場交易。及時恢復第一批次住宅用地集中出讓，抓緊做好第二批次土地出讓准備工作。對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例。
有意向參與上海首批集中供地的房企人士向澎湃新聞表示，「允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款」等政策對拿地企業而言是好事，可以緩解企業目前的資金壓力，也有助於企業整體資金的安排和利用效率，期待盡管出台政策的執行細則。
智庫中心研究總監嚴躍進指出，上述舉措對於吸引房企拿地是有積極作用的，包括土地出讓金的分期繳付制度、住宅用地起始價的合理確定、商辦用房自持比例的降低等，都在很大程度上降低了房企拿地的成本，也減少了房企拿地的顧慮，有助於活躍土地市場。尤其是近期上海要推出第一輪集中供地工作，此類配套措施及時到位。
今年5月26日，上海土地交易市場發布《關於恢復上海市國有建設用地使用權出讓滬告字[2022]第016號公告的出讓活動的通知》，對出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監管協議》的監管賬戶監管期限起始時間和封存資金金額作了調整。
封存資金指的是房企用於繳付競拍地塊的出讓價款。更新後的《商品住房用地交易資金銀行監管協議》顯示，申請人在監管銀行開立的賬戶中封存的資金應不小於申請人在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中扣除競拍地塊保證金金額後的自有資金金額。
原來的監管協議要求，申請人在監管銀行開立的賬戶中封存的資金應不小於申請人在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中填報的「用於本地塊交易的資金金額」。
由於開發商一般報名時該金額都會填到地塊中止價，所以這一金額普遍為地塊起始價格的110%，加上20%的保證金，總受限資金為地價的130%。而目前扣除20%保證金後，監管資金比例明顯降低。
更新後的監管協議明確，監管期限自2022年5月31日起，至申請人未競得地塊；或者申請人中標地塊，且已支付出讓價款比例（含定金）達50%及以上；或者申請人提交由上海市土地交易事務中心出具的情況說明。
這也意味著，申請人中標地塊且已支付出讓價款比例（含定金）達50%及以上的，即可結束資金監管。
一家民企開發商表示，對於下半年拿地仍保持審慎態度，「能不拿就不拿，可拿可不拿的大概就選擇不拿。」該人士表示，「在現金流沒有那麼充裕的情況下，目前還是以促銷售，保回款為主。」
另有央企開發商負責拿地的人士表示，目前公司在拿地方面是嚴格按照制定的計劃，拿地金額不超過全年銷售額的40%，堅決不拿高價地，保持穩健審慎地拿地態度。
舊改：年內新啟動8個以上城中村改造項目
《行動方案》還提出，加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，年內完成中心城區成片舊區改造，年內新啟動8個以上城中村改造項目。中心城區舊區改造聯動政策推廣至五大新城，優化完善城中村改造政策。積極拓寬融資渠道。支持發行地方政府專項債券用於城市更新項目，健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設籌措和供應。完善住房租賃法規政策，加強住房租賃管理和服務。
中原地產市場分析師盧文曦表示，要恢復經濟需要全方位發力，房地產作為經濟環節重要一部分要承擔很多任務。比如投資這塊，通過舊改、五大新城建設，繼續拉動投資。而且從以往經驗來看，舊改會釋放購房意願，對住房消費是有利舉措。加快復市也是保市場主體，企業需要有收入，建立房地產項目前期審批綠色通道，縮短開發到銷售的周期，對房企而言減輕資金投入的壓力。一些費用的緩繳也是降低企業短期負擔的手段。這些是方向性舉措，後續細致的具體方案相關部門會抓緊出台和落實，在諸多利好推動下，市場將快速回歸正常節奏。
⑥ 關於舊城改造企業房屋拆遷會計問題處理
首先，拆遷補償收入不繳納營業稅。根據《國家稅務總局關於單位和個人土地被國家徵用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕969號）規定，國家因公共利益或城市建設規劃需要收回土地使用權，對於使用國有土地的單位和個人來說，是將土地使用權歸還土地所有者。根據《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。因此，對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，並按照《土地管理法》規定標准支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不徵收營業稅。根據上述規定分析，房屋徵收部門按照《土地管理法》規定標准支付給單位和個人的土地及地上附著物，包括不動產的補償費收入，均不徵收營業稅。但是，稅收政策強調不徵收營業稅的補償收入，僅指按照國家標准取得的收入。
現實中，支付補償款項的單位往往是一些實際受讓土地使用權的單位，對從這些單位獲得的拆遷補償收入是否可以免徵營業稅呢？《國家稅務總局關於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定，不徵收營業稅。而且，按照《國家稅務總局關於政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）第一條規定，關於縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級（含）以上地方人民政府同意後由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。因此，無論資金來源何處，納稅人取得符合上述文件規定的拆遷補償收入，不徵收營業稅。
其次，產權置換的房屋要繳納營業稅。產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。一是價值標准產權置換，指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之後再以新建房屋產權予以價值的等價置換。二是面積標准產權置換，指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。上述產權置換中，由於負責補償的單位將自己的房屋抵債換出，按照稅法規定，其置換出去的房產應繳納營業稅。《國家稅務總局關於個人銷售拆遷補償住房徵收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅。
置換出的房產沒有取得收入，按照什麼計稅依據繳納營業稅呢？《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）明確規定，對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅。對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。該文件雖是對外資企業的營業稅問題答復，但我國稅法對內外資企業營業稅政策處理是一致的。
⑦ 舊城改造的策略建議
不同類型舊城改造項目的比較研究
類型一：城市中心區——功能多元，高端引領
通常一個城市的發展大多圍繞中心城區展開，城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下，其市政配套和功能結構一直處於更新與再開發之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中，並且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。但弱勢在於建築密度大，公共綠地少、生活環境質量差、停車場以及停車泊位少等。
城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業活動減少、居住環境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發企業無法迴避的難題。由於拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目，但開發企業不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業而言，需要注意改造區域內的功能調節。
城市中心改造的項目不能減少街道的數量和面積，以保證人們接觸的機會，如果有條件的話可以保留部分不同品質的建築，在滿足區域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經濟能力不同的功能需要，以增加不同時段內區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產品和改造實例供開發企業借鑒。
高端商業——休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車的增多，郊區地產以其較低密度居住環境，日漸成熟的內外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業要同郊區購物中心直面競爭，就不能再沿用同質的商業產品。從國外城市的經驗來看，高端商業從事最好的商業形態，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區的住宅品質。
步行系統——很多情況下，舊城自帶的商業項目已經擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔負著城市幹道的職責，加上傳統設施營業場所腹地過於狹窄，容易造成商業流與人流混雜。但是，如果簡單加以拓寬，將造成較大規模的拆遷，使開發成本劇增。因此，建議在舊城內的商業項目添加步行系統，如步行街與天橋系統，改變人車混雜的交通危險性，並增強購物的舒適性，通過網路把與平行的零售和服務設施連接起來。
上述可以發現，無論是局部調整商業品質還是拆除重建，成功的商業中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業中心的消費檔次以及物業租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護歷史建築與景觀風貌的前提下，盡可能地利用商業以及公共空間，不是簡單地開發客源市場購買力，而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區用地分二期、三期開發，這樣可以降低單位開發成本，如果商業中心的帶動效應明顯的話，後期的住宅利潤將更為可觀。
類型二：歷史文化區——維系文脈，挖掘價值
每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鍾鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建築真實地記錄了城市個性的發展和演進，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由於對其風貌保護不夠重視，導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城牆因為被定位於阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建，其實質無異於殺雞取卵，損害的不單是開發企業的長期利潤，更是一個城區的人氣與商業競爭力。
類型三：混合居住區——配合政府，統籌操作
混合居住區通常位於城區的中間圈層，是早期規劃短視的產物，由於歷史原因，混合居住區內集中了居住、商業、工業、市政設施等多種土地類型，道路狹窄、建築密集，區域內人口購買層次低，無力承擔改善居住置業的成本，且混合區內工業以小型企業居多，徒增拆遷難度。根據國家關於舊區改造的原則，開發商必須對道路進行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出於偏街僻巷，市場運作升值空間小，風險非常大。
房地產開發企業對於這些居住密度高、區位條件差、資金難於平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實現統一規劃，通常混合區與區位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造，同時出於對提升改造地區的品位和開發檔次，房地產開發企業也要顧及到混合區對於其單體項目的影響。
類型四：城市邊緣區——城鄉一體，建管並重
城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構，建築雜亂密集，而其中最典型的形態當屬城中村。由於二元體制的慣性，這種「都市中的村莊」仍舊實行農村管理體制，因此在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠，甚至出現管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。
類型五：工業聚集區——依託基礎，發揮特色
在每個城市的發展過程中，工業企業的布局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業化城市發展的歷史來看，幾乎都經歷過工業廠房的調整改造。由於工業區產權結構與建築結構簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區要小很多。此外工業區供電、供氣、給排水設施的容量優於普通住宅，所以工業區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是，這些工業聚集區改造不是簡單的廠房拆除和產業置換，而是牽涉到更深層次的產業設計與廠房再利用。特別是牽扯到當地支柱型工業企業的改造，由於該工業區攸關整個城市的發展，必須慎重。在具體更新進程中，工業集聚區的改造一般又可以分為小型工業區的產業置換、混合工業區的漸進改造和大型工業區的產業升級。
小型工業區的產業置換
區域特徵: 城市傳統產業的工業聚集地隨著城市的快速發展而呈現與城市環境格格不入的景象。這些規模小，空置率高，同時土地產出效應較低的工業區或者成片的工廠，區域內的工業項目現狀與周邊的居住、商業極不協調。比如嚴重污染的舊工業區，需要通過規劃調整以及有關措施將工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能。
改造策略: 隨著城市的發展，舊工業區已失去了往日重要的工業用途，其中部分建築的形象也與新出現的高層建築不相協調，以往舊企業搬遷後，對於舊工業廠房最簡單的也是最通用的做法就是「推倒重來」，這樣就等於夷平了城市的工業文化遺產。在國外，對工業文化遺產的保護和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再創造，賦予舊建築全新的功能新概念。
區域特徵:指在一些工業區內，存在工業、辦公、商貿等共同發展，工業聚集地規模較大，已經形成一定的集聚效應。混合區往往具有如下特點:區位條件通常較好，已形成一定的商業氛圍，通常是工業生產和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業區，面臨調整產業結構、疏散中心城區人口、解決環境污染等多重壓力。但其產業和生活環境標准尚未下降到既不能吸引新的工作和商業，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過採用某些扶持政策或提升產業與生活環境標準的措施，仍有望繼續吸引新的投資等。針對這些工業區，需要考慮到區域內已經形成的功能布局，彈性地改造。
改造策略:混合區的形成緣由是城市居住及商業區域被無序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環境的前提下，適當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區，可根據社區鄰里原有的社會結構和經濟結構，根據其不同的老化程度，分別採取維護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區域內用地結構不合理，則需要對用地性質作重新設計，增加更多的商業用地，以提高土地利用的邊際效益。
大型工業區的產業升級
區域特徵:這類工區集聚區雖然工業出現某些衰敗，但是土地產出效應高，或者區內工業是當地的經濟支柱產業，對區域發展具有舉足輕重的作用，在一定時期內不適合大規模的產業置換。
改造策略:該區域通常採用工業升級模式，該模式強調維持工業區原有的以工業為主的功能和性質不變，改造重點在於產業的重塑，以鼓勵同類或者關聯度高的企業進駐，再次形成產業集群效應，這一方面國外的工業城市可以提供不少的借鑒。比如德國魯爾工業區、美國中西部地區的「銹帶」、日本北九州地區等世界著名的工業城市都曾經歷過這一過程。升級工業區的關鍵是要將工業產品向出口外向化與附加值提高化發展。
⑧ 政策「底線」來了！城市更新還能成為房企利潤密碼嗎
隨著房地產增量市場天花板的見頂，借道城市更新業務尋找新的業績增長點，已成為大部分房地產企業的共識。
因此，不管之前發展的重心放在何方，房企現如今紛紛掉頭扎堆城市更新。根據專業機構測算，城市更新這一賽道未來的市場規模有望達到10萬億，發展前景廣闊，TOP50房企中已有6成以上入場城市更新領域。
不過，城市更新領域關系民生，必然不允許野蠻生長。近期，住建部對於城市更新也有了新的指導意見：防止沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利等問題，指導各地積極穩妥實施城市更新行動。一紙新規會為城市更新帶來什麼新的玩法和走向？
01
城市更新成房企「利潤密碼」
房企紛紛加入城市更新的賽道， 業內人士分析 有三個原因：
首先，一二線城市土地供應趨緊，通過對舊區的整治改造和再開發，可以有效補充一二線城市土儲；
其次，對比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地，這意味著企業能實現更高的利潤率；
最後，城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造後入市，有較好的市場預期。
總部位於華南的某房企投拓負責人指出，在當前公開市場拿地利潤空間受限的背景下，通過勾地等形式獲取的城市更新項目可以對房企的利潤率形成有效支撐，尤其在政策較為完整的珠三角，以較低價格拿到大量土地的勾地方式保證了企業利潤。
通過和訊房產發布的上市房企毛利潤榜單可以看到，「舊改大戶」們憑借擁有大量的舊改和城市更新土儲，基本都取得了不錯的毛利率表現。例如，時代中國上半年毛利率達到33.35%，龍光集團毛利率為26.92%，佳兆業上半年毛利率為30.86%，特別是在重倉的廣深兩個城市，佳兆業城市更新項目的毛利率達到了40-50%，遠遠高於行業平均水平。
半年業績會上，這些房企也表示了對於城市更新這一優勢的自豪與看好。龍光管理層指出，舊改項目貢獻的核心利潤超過20%。對舊改方面龍光會加大投資，未來三年超過1500億的孵化，龍光有能力去強化，可以把價值更快的體現出來。
對於佳兆業在城市更新領域的優勢，董事局主席郭英成也十分有信心。業績會上，管理層表示，佳兆業城市更新的理念不是簡單的拆除重建，而是城市綜合運營服務商。未來一到兩年，佳兆業將轉化城市更新項目預計可售面積382.8萬平方米，對應的貨值超過1400億元。
02
六成TOP50房企布局城市更新業務
在這片不見硝煙的沙場上，資金充沛、資源豐厚的龍頭房企房企來勢洶洶。
圖：TOP10代表房企城更佔比及組織架構情況
資料來源：CAIC
克而瑞數據顯示，為維持健康的土地儲地規模，21家TOP11-50房企布局城市更新業務板塊，其中76%集中布局在珠三角，近9成房企城市更新項目占總土儲比例集中在15%-30%之間。其中粵系房企佔比達20%，近9成的TOP11-50房企其城市更新占總土儲比例集中在15%-30%之間。以佳兆業為例，在城市更新板塊，佳兆業擁有項目213個，佔地面積超5370萬平方米，大灣區項目儲備佔比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達73%，是名副其實的「舊改之王」。
此外，中型房企在不斷深耕城市更新領域。 近期，時代中國發布最新的組織架構調整，主要為地區合並以及房產開發業務和城市更新業務分離。廣州、東莞、佛山3個地區將單獨設立城市更新公司，包括廣州設立了南北兩區城市更新公司，東莞設立了臨深和臨廣兩個城市更新公司。
業內人士指出，相對當前普遍只有個位數凈利潤率的項目來說，城市更新的收益確實是非常亮眼的，一個城市更新項目賺的錢，可以抵得上幾個普通項目。但我們看到那些賣得好的城市更新項目時，也要注意到那些腹死胎中的地塊，這是一個隱形但又巨大的成本。
就算是在城市更新發展較快的廣州、深圳等地，啟動一個城市更新項目，往往要做4、5年的前期工作，7、8年的也是屢見不鮮，甚至有的項目從運作到銷售會超過10年時間。這種不確定性決定了，即便對於一些擅長此道的房企來說，也很難保證城市更新產品如期如數入市，因此城市更新業務因對主體資本及渠道要求較高。
這也解釋了為什麼僅有11家TOP5100房企布局城市更新業務板塊，且這些企業多為聚焦珠三角城市的廣東本地房企，如華僑城、敏捷集團、星河地產、海倫堡等。
03
政策底線下的房企開發
對房企而言，行業已從增量市場逐步向存量市場轉變，城市更新既能降低拿地成本，又能拓寬獲地渠道，已然成為必爭之地。 然而，地產導向的城市更新推動城市空間重構的同時，也產生了公共利益受損等一系列問題。 如何平衡歷史風貌保護、經濟效益和民生改善，是城市更新過程中需要面對的問題。
此前，住建部研究起草了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》。其中，最值得房企注意的是這一條，通知要求探索可持續更新模式，不沿用過度房地產化的開發建設方式，片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由「開發方式」向「經營模式」轉變。
本次出台的政策，以全國統一規范的形式給地方的城市更新業務，樹立了一個詳細的規則邊界，對於寄希望把城市更新作為主戰場，以避開招拍掛的房企而言，是一次暴擊。
本次政策在一定程度上要求房企加強綜合投資運營能力，單一投資銷售獲利的方式，投資機會將會受到限制。 房企需要逐步培育持續商業運營、文旅運營的管理團隊或加強這方面戰略合作。盈利模式需要向投資、銷售 運營方向轉變，建立長續經營的理念和投資模型。
通知還要求提高城市安全韌性，增加城市安全風險，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設等。此部分內容有利於提振基礎設施的功能和完善，但對房企投資來講，屬於成本支出，影響投資收益。此外，拆建比不宜大於2且建築密度不得突破老城區原有密度強度的限制，也可能會令城市更新的利潤水平大打折扣。
要求城市更新不得大拆大建，這是否會影響到此類具有大量城市更新項目儲備的企業的經營計劃？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新規定對於開發商，特別是布局城市更新的開發商影響是很大的，不僅對於開發商的利潤和周轉有影響，更重要的是舊改這塊蛋糕受到巨大的沖擊。原來的舊改模式，確實是釋放成本空間，用新的規劃來刺激片區房價上漲，給舊改買單。現在來看這種模式就行不下去了，政策的導向很明顯，就是鼓勵開發商從快周轉轉向成持有經營，從城市微改造，提升公共服務配套措施設施的過程中來獲得紅利。
中指研究院調查事業部運營總監吳建欽也認為，新要求對企業的資金平衡提出了更高維度的挑戰，對存量項目也提出了開展再評估，也可能會影響部分項目的推進進度。
但部分房企在業績會上的表示都比較樂觀。時代中國董事會主席岑釗雄認為城市更新是國家重大的決策部署，住建部的意見稿關心「大拆大建」，強調有序和可持續性。老城區的改造，時代中國基本上沒有參與，意見稿暫時對時代中國沒有影響。目前時代中國城市更新主要是就地安置，拆遷比沒有超20%,影響不大。
佳兆業副主席、總裁兼執行董事麥帆對此也並沒有太過擔憂，他表示，近些年來城市更新在中國，特別是在廣東競爭是非常激烈，佳兆業在城市更新的優勢在於自身專業化的團隊，這是很難復制的。「城市更新納入了國家的十四五規劃，我們認為這個新政的出台正當時，預計下一步還會有更多科學合理的實施細則。城市更新必須走高質量發展之路，新政有助於行業規范和健康發展。」
⑨ 透市|政府讓利房企入局 廣州舊改再提速
廣州舊改，正在按下加速鍵。
近日，廣州市發改委正式發布《廣州市2020年重點建設項目計劃》。根據文件透露，今年重點建設的城市更新項目有33個，其中老舊小區微改造有10個，舊村改造項目17個，舊廠改造6個，總投資超1664億元。其中，17個舊村改造總投資超1602億元，年度計劃投資91.35億元。
相較於其他一線城市，廣州的城市更新起步較早，且具備系統化特徵。伴隨政策不斷調整與完善，諸多房企積極參與廣州的城市更新。數據顯示，僅2020年上半年，廣州28個舊改項目已經尋得合作企業，其數量與2019年全年持平。
轟轟烈烈的舊改背後，有房企紛紛入局分食存量蛋糕，更有廣州政府的角色轉變。
房企參與熱情不減 增城成舊改大區
據中國網地產統計，2020年1-6月，廣州28個舊改項目已經覓得合作企業，總面積達到1839.25萬平方米；除去5個未公布投資額的項目，總投資額超1300億元。
值得關注的是，僅今年6月，便有12個舊改項目被房企斬獲，占上半年總項目的42.86%。縱觀12個項目，廣州增城區舊改項目佔比過半，達到7個。此外，2020年上半年，廣州28個確認舊改項目中，增城區占據17個。
增城舊改的規模之大以及進展速度之快，在整個廣州可謂首屈一指。據不完全統計，增城區有舊改意向的舊村已經近40個，而僅僅今年1月份以來已經有23個舊村公開招標合作企業，改造投資總額超千億。
早在今年年初，增城區政府工作報告中指出，2020年將有40個舊城改造項目，21個老舊小區全部施工進場，8條舊村改造項目扎實推進。
廣州舊改熱度不減，自然也吸引了諸多房企參與。其中，不乏首次進入廣州舊改市場的房企。
3月27日，在昆明擁有豐富舊改經驗的雲南房企俊發集團與廣州市增城區仙村鎮藍山村舊村改造項目舉行合作意向協議簽約儀式。據悉，這是俊發集團繼2018年11月正式布局佛山之後，首次布局廣州，作為進軍粵港澳大灣區的第二個項目。
5月31日，河南房企瀚宇集團首次入穗，便拿下南沙太石村的舊改。18天後，又進軍增城，成為石灘鎮馬修村更新改造項目的合作企業。據悉，2018年，瀚宇集團開始進軍廣州市場，目前已在南沙、從化、增城布局多個項目。
6月1日，未曾在廣州舊改公開招標中亮相的恆大，也在廣州奪得首個舊改項目，成為增城區荔城街逕嚇村第二、三、四、六經濟合作社舊村的合作房企。
6月22日，深系房企和健集團斥資15億元拿下增城廖村舊改，而這也是和健首次進入廣州，過去該集團主要聚焦於深圳區域城市更新和臨深片區房地產開發。
此外，2020年上半年，增城長崗村舊村改造項目用地面積224.84萬平方米，為28個舊改項目之最，由上海升龍集團與珠江投資合作開發。值得注意的是，外地房企上海升龍集團兩年間在廣州獲得8個舊改項目。
而新世界中國在6月份布局了其在廣州的第四個舊改項目增城夏街村舊改項目，以預期投資總額逾200億元奪得2020年上半年廣州舊改項目預期投資總額之最。
業內人士分析，十幾年前廣州的舊村改造很少有開發商參與，隨著舊改政策的不斷調整和完善，程序、流程等逐漸透明化，加之廣州舊村周邊配套設施逐漸完善，土地價值提升，利潤空間增長，房企的參與熱情也在持續升溫。
從引導到主導 政府角色定位日漸清晰
廣州舊改之所以能走在全國前列，一定程度上是開發商、市場與政府等參與者的角色定位趨於規范化，同時多方能夠形成合力。
從2009年《粵府78號文件》中的「政府引導，市場運作」到2012年《穗府20號文件》中的「強化政府主導、計劃管理、規劃引導「再到2015年的《廣州市城市更新辦法》中「政府主導、市場運作，統籌規劃」。
十年間，廣州政府在城市更新中的角色逐漸由引導變成主導。為此，廣州市城市更新規劃研究院的相關領導向中國網地產表示，在2009年的政策體系下，彼時的房地產行業仍然是增量市場。增量市場下如何發展存量市場，那時的廣州政府仍處在摸索階段，並未形成體系，因而政府角色依然是以引導為主。
自2009年廣東省出台「三舊」改造政策以來，廣州在相關政策的引導下不斷探索有組織、系統性的「三舊」改造工作，並於2015年出台了《廣州市城市更新辦法》，正式將「三舊」改造的工作內容統一納入城市更新。
同期，廣州城市更新局正式成立，這是我國首個市級專門機構。
2016年，廣州市政府進一步發布並實施了《廣州市城市更新總體規劃(2015-2020年)》。2019年4月，廣州市政府發布《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，涵蓋了舊村莊全面改造、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支持力度等內容。由於上一輪廣州城市更新總體規劃將於2020年到期，廣州也於2019年8月啟動了對《廣州市城市更新專項總體規劃(2018-2035年)》編制項目的公開招標。
經過十年的探索，廣州不管是舊村的全面改造還是微改造，還是村級工業園的改造，都已經形成了一套成熟的政策體系。此外，廣州市城市更新工作從以前的分散、點狀式發展到目前統歸自然資源部，並有計劃有步驟地推進。
在此期間，廣州市政府的角色由引導變為主導，其主動性增強。這意味著，房企參與空間有所擴大，其利益也得到了一定程度的保障。
政府的歸政府 企業的歸企業
目前，廣州市城市更新（「三舊」改造）體系主要由全面改造（傳統「三舊」改造）和微改造（廣州特色）組成。
其中，全面改造（傳統「三舊」改造）主要包括舊廠房，舊村莊和舊城鎮三種改造形式。微改造（廣州特色）則主要包括村級工業園單獨改造、國有土地舊廠房微改造、舊村莊綜合整治、老舊小區微改造四種形式。
微改造作為政府關注民生的主要工作，由政府牽頭，政府投入。全面改造方面，十年間，政府一直讓利於企業，提升其參與城市更新的積極性。
對此，上述領導表示，政府從怎麼樣讓市場主體更有積極性並能吸引市場主體的參與等方面來制定、執行一些配套的政策。比如舊村全面改造方面，政府則是通過由下而上的基礎數據調查、反推控規的指標等，達到讓利於企業。
同時，廣州城市更新的工作流程也在不斷簡化，並將權力下放到廣州市下屬各個區，使各區成為城市更新工作的第一責任主體。
隨著廣州城市更新政策的不斷完善，越來越多的實力房企參與到廣州城市更新中。據了解，此前廣州城市更新項目中，中標的房企多為本土規模1000億以內。如今，像碧桂園、保利、恆大、融創等頭部房企均踏入廣州城市更新圈，其積極性越來越高。
對此，業內人士分析，宏觀政策方面，一線城市的發展已經在國家劃定城市增長的邊界范圍之內，無序的對外擴張告一段落，接下來多為內部挖潛。據悉，除民生等基礎設施項目之外，自然資源部已經不再向珠三角下達新增建設用地的指標，此情況下各房企只能從盤活存量方面做文章。
微觀的政策層面，廣州近年在城市更新方面釋放了很多利好政策，提升了房企參與度。比如，2019年11月廣州市住建局印發《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》中，將廣州舊村改造成本如何測算，以及村民回遷復建安置，臨遷費用、搬遷獎勵給予詳細的解釋。對於房企開發商來說，改造成本也將大幅度降低，政策的落地有利於廣州城市更新工作的推進。
談及廣州城市更新發展的獨特優勢，上述領導表示，納入存量資源的土地，經過政府標圖建庫之後，可以協議出讓，是自然資源部給廣州最大的政策，其他地方是沒有的。對於發展經驗，他坦言， 城市更新每一個改造方案都是在政府職能部門與村民還有改造主體充分協商的基礎上形成的，這是廣州比較特有的城市更新發展經驗。
總體來看，廣州存量市場正逐步成為房企的主戰場，而最為關鍵的政策支持與政府主導也在助推廣州城市更新邁向新的台階。
⑩ 中國那些高層建築到了年限，誰來拆，拆的成本如此高，怎麼辦
高層建築到了年限，可以由業主委員會代表全體業主作為建設方出面進行拆除和重建。
至於成本，建築成本加上一定的管理成本，均攤下來比買新房子便宜多了，很劃算。