⑴ 卖房子怎么定价最合理都要参考什么依据
⑵ 帮我算算卖房我能拿多少钱
房屋的总价值再减去应扣的各种税费就是自己卖房所得到的钱了。假如说总价值100万元的房子其营业税及附加为5.5%，所得税、土地增值税都是预征1%，100万，先要交7.5万元的税。
买房时首先要考虑的是自己房子所在地区的均价，查看房屋所在社区的平均价格，查看社区内其他房屋的挂牌价格，查看社区的交易记录和价格，查看他人房屋的图片，并与自己的房屋进行比较。对于粗糙房屋的适当装修，可以考虑地板、装饰、定位、照明、家具和家用电器的优缺点，干净整洁的房屋更有可能给房地产留下良好的印象。想想你房子的卖点。如果你真的想不起来，那没关系。中介机构将在将来帮助您考虑这一问题。
在你对你的房子进行粗略评估后，你可以去中介机构挂牌。挂牌价格必须比你的心理价格高一点，为买家在未来设定价格留下空间。
所有关于出售房子需要支付哪些费用的信息我们也是必须要了解清楚的。房屋的买卖是一个非常重要的过程。我们必须清楚相关的流程和一些费用，否则很容易引起争议。
根据法律规定房屋的买卖交易要缴纳一定的税费请参考以下内容：
1、二手房屋交易费：按照房屋面积来收取，具体费用为3元／平方米。
2、印花税：按照房款的5％来收取。
3、营业税：按照房屋购买价与房屋出售价差价＊5％（房产证未满5年的）来收取，房产证满五年则无需缴纳该笔费用。
4、个人所得税：按照房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是住房的可以免除）。
5、附加费：按照营业税的2％收取。
6、城建费：按照营业税的7％收取。
⑶ 卖房子怎样谈价钱
见人下菜碟，懂得察颜观色很重要。见了客人，根据衣着谈吐，大概猜测一下他的经济实力，问问家庭状况，大概猜测一下他的需要，先以赞美他实力的口吻试着推荐一款比他的经济实力稍高的房型，然后再一点点试出他的真实能力。
我买房，非常在意销售人员的谈吐和素质，因为如果销售人员的品味太差，又怎么能给客户推荐有品味的房子呢。而且还千万别卖弄，得有技巧地谦虚，现在这日子口，有实力买房的人都不是吃素的，说起房产估计比你还头头是道，回头弄个班门弄斧还就把买卖谈吹了。
这还真不是一天两天就能练出来的。你先找找有钱人的感觉，然后才能把钱从有钱人的兜里给掏出来。
⑷ 卖房怎么定房价向开发商学习定价技巧！
想要卖房子，首先要对房子进行评估，然后制定一个合理又能赚的房价。房价可以怎么定呢？跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。所以，购房指南接下来就来告诉你开发商怎么定房价。另外，房价是由构成因素的，我们一起来看一下。
一、房价的构成是什么？
决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
总体来说，房价大致可分为四大部分：
1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；
2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；
3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；
4、开发商经营利润。
二、房地产开发商是如何定价的？
1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）
开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）
这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。
看完上文介绍，你是否对房屋定价技巧有了更多认识？希望以上介绍能为你提供实际的帮助。
（以上回答发布于2017-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑸ 买房卖房，怎么给房子合理估价
想要将自己的房子卖出一个好价钱，第一步就需要给房屋估价。那么，房子应当怎样估价才比较合理正确呢？
作为卖家，总想着将房子卖出一个很高的价格，但是问题是，房子不是你想卖多少就能卖多少。决定房子市场价值的因素很多，甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。
很多人认为政府会对房屋有一个评估价，但是，政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据，无论实效性还是准确性，都是要大打折扣的。
那么究竟如何给房屋估价呢?
相关数据显示：房子在挂牌的最初2-3周内是最容易成交的，21天之后，潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以，想要成功顺利的卖出房子，就需要在上市的前3周吸引到合适的买家。叫价过高可能会导致真正的买家流失，叫价过低可能会造成周边卖家恐慌，导致大家纷纷降价，引发恶性竞争，最终谁都不能卖出。
想要给自己的房子估价，有哪些常规的估价方法呢?
1.对比附近在卖房屋的价格
所谓附近的房屋，在空间范围在500米之内而不超过1公里最佳。这样两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都比较相似。两者比较的时候，首先是房间面积，数量和所占土地面积的差异最好在10%-15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。
如果你想要给自己的房子一个更好地房屋定价，那么，在挂牌之前应该对周围能和你竞争的在卖房屋实地考察一遍，并且需要留意以下细节：
1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜欢的地方;
2) 你对每个在售房屋需要改善和提高的意见;
3) 假定你是买家你认为每个房子的价格怎样，你愿意出多少钱买?
4) 一定不要忘记，卖方可以随意要价，不排除个别卖家要了天价的情形出现。
经过以上实地走访，你对你房子的实际价值会有一个更为客观的判断!
2.对比已售出房屋的价格
想要估价的话，不只是可以看正在售的房子的价格，还可以了解最近3个月内已经售出房屋的价格，再结合以下的市场情况定价，这样其实更有参考意义和价值。一般来讲：
1) 买方市场——市场冷淡，供大于求的情况下，要价一般要低于参考房屋价格的5%左右;
2) 卖方市场——市场活跃，供不应求的情况下，要价应高于参考房屋价格的10%左右;
3) 在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。
3.成本加成法
一些地方很可能最近几年内都没有成交纪录，那么可以计算自己买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。
4.主观定价法
如果你的房子是独一无二，有自己的特色，那么卖家相对具有定价权，可以根据自己的意愿来定价。但是这样的定价方法也有一些缺点，如果你的定价太高，也没有买家喜欢的话，你的房子就很可能受到大家的冷落。
5.综合法
可以将以上4种方法综合起来，并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试，在测试后再进行修正，最后得到一个精准的定价。
⑹ 卖房子不知道怎么定价看看这个
想要卖房却不知道自己的房子值多少钱？其实，只要掌握一些小技巧，你一样可以自己估算出自己房子的价值，快来一起看看吧。
估算房价需考虑四大因素
1、 周边房价
参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋，包括户型、楼层、装修，以及挂牌价和成交价。
2、 户型
好户型向来比不好的户型价格要高，这也是旧房为什么无法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，卫生间和厨房面积较小，房价则可能会扣减10%。
3、 房龄
按照通常的情况来看，我们国家目前的房屋建筑耐久年限为50年（自房屋竣工开始计算）,所以每年的折旧率为2%，这也是估价时需要考虑进去的。
4、 楼层
所在楼层不同，价格自然也不一样。将一、二层视为基准，五、六层则扣减3%，七层减5%，顶层减5%，而三、四层则加3%。
除此之外，房屋的朝向，周围是否有违规搭建，小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗，则会扣减5%，所在小区没有独立封闭，再扣减5%；如果房屋所在位置属于教育地产的话则加15%，小区环境配套齐全再加10%。
估算房价可使用四大方法
1、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。
2、收益还原法
首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。
（以上回答发布于2017-03-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑺ 买二手房怎么跟房东谈价格
第一 房子看好了，尽量把房东约到外面来谈（比如约到中介那边），不要给房东太强的主场优势，也方便中介帮你控场
第二 订房子尽量带现金，因为一沓现金放在桌子上，远远比一张银行卡放在桌子上，更有说服力，也更有诱惑力
第三 沟通的时候尽量客气点，给对方留下一个好印象，这样也方便你后期进行砍价，因为没有人愿意跟特别麻烦的人打交道
第四 看房子的时候，要跟房东多沟通，知道他是为什么要卖这套房子，如果他是因为急用钱或者急出手，那当然最好，知道的情况越多，我们才可以去不断的试探，房东的心理底价。
第五 旁敲侧击，不用去跟房东正面谈价格，你就说你最近看了几套房子，别人都是多么的便宜，用别人的价格去压低房东的心理预期。
第六 跟中介配合制造紧张感，让中介不断地去描述，你是一个多么有实力多么准的客户，但是呢，我现在看你这套房子，下午还要去看其他的房子，今天不是定你这套，就是定别人那套，让房东心里也有着急的感觉。
第七 讲故事，你可以讲述你童年的悲惨经历，也可以讲述你恋爱过程中的种种不顺，还可以讲述你在这个城市中打拼遇到的各种心酸，因为人都是感性的，房东也是人，只要故事讲得好，一万两万少不了。
第八 你要知道，其实这就是一场谈判，谈判我们一定要保证手里是有底牌的，所以，千万不要先出价格，在知道房东的底价之后。我们还可以去问，不同的付款方式还有没有其他优惠，比如首付比较高是多少钱，如果全款还能不能优惠，要不断去试探，看看还有没有更大的可能。
⑻ 要卖房怎么定价最合理 这些技巧你要知道！
市民在销售房屋时,定价应该是业主最关心的一件事情。
在销售房屋时,定价应该是业主最关心的一件事情,销售价格的高低,直接决定了看房客户的数量、销售周期。而如果价格定低了,卖房的人吃亏,如果价格定高了呢,又没有人看?所以,咱房子卖多少钱,还真得仔细琢磨一下。
什么是小区价格?
其实,房子的价格可以说是由两部分价格影响的,一部分价格我们可以称其为小区价格,即你房子所在小区带来的附加值,比如说近地铁、临公园、有学区等,这个只要是这个小区的房源,基本上都会有享受到这个价值。
而小区的价格,是一个基准线,在这个基础上,再去关注房屋的价格。房屋价格呢,与本房的基本属性相关,类似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。
小区价格决定了房源价格的大的范围,比如说你所在的小区是个高档小区,均价在5-8万,你非得卖12万,那就难了,而小区价格,是一个更为复杂的事情,且我们作为单个购房人来说,无法控制。而房屋的价格,是在小区价格基础上的细节调整。
比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型,那有可能价格就是会高一些。哪些因素会影响到房屋价格呢?
先说一个整体的思路,在各个因素中,如果我们做为业主的心态,肯定是尽量找自己房子的优势,先聊聊哪些会是你房子的优势:
楼层:板楼最好的楼层是在中间层,比如说6层的板楼,比较明确的是金三银四,即3层是最好的,其次是4层,而一层和顶层,是公认的价格会略微低一些的(有自建或者露台的另说,那个价格的增加,不是因为楼层的原因,而是增加了配套);而如果是高楼层的话,以开发商定价的原则来说,从次顶层向下,逐层的价格降低。
朝向:对于大多数的购房用户来说,对朝向还是比较重视的,最好的肯定是南北通透的(有的户型不是南北通透,但是朝南朝北都有窗户,这个朝向也是很吸引人的)。而其次的话,大家更喜欢朝向多的,比如说房子能有东、南、西三个朝向都有,那么你的采光时间要长,也会有吸引力。而从中国人的传统来说,会更喜欢东朝向一些。
得房率:房子买来是要用的,而同样是买了80平,一个使用面积70平米,和一个使用面积65平,肯定第一个更有竞争力;而得房率这个指标,对客户来说,没有太直观的感觉,只能感觉到这个房子空间大不大,而如果你能用准确的数字说明一下的话,会更有说服力。
一般来说,塔楼的公摊面积要大,得房率低,板楼的公摊面积小,得房率高一些。在塔楼里,有的塔楼是有很长的走廊的那种,得房率会更低一些。而有些房屋,因为历史原因,会出现实际使用面积大于房本面积的情况,因为很多人会按照房屋面积比较单价的高低,所以这类房源在销售的时候,最好进行一下说明。
户型方正、无浪费面积:针对户型,中国人讲究方正,如果方正的房子,会比不方正的要好卖很多。而有的户型,在进门有一个很长的通道,而这部分是无法利用的,就会造成有面积但是不实用的情况。
装修:对于很多房子来说,是一个四舍五入的概念,就是说如果你的房子装修一般,那么跟没有装修是一样的,因为客户在购买完之后需要重新装修,所以对很多简装的房子,相当于没有装修;而如果你的装修保持的不错,还可以继续沿用,那么你的装修,才会产生溢价;而如果是近一两年的装修,那么对于客户来说,既节省了装修的费用和精力,也节省了装修后空置的时间,客户可以提前入住,而且因为居住了一段时间,装修材料的环保性上,会更加放心,这些,都会对房价产生正向的贡献。
楼前后的景观:很多小区里,有楼王位置、楼王户型的说法,而这其中,楼王位置一般都是在小区的中心位置,前后有花园的。这个位置有什么好的呢?第一不临街、不喧闹;第二距离外部的距离比较适中,即享受了小区的安全和环境,又可以很短距离的到达小区外部;第三就是小区的景观,基本上都可以享受到了。
临街临地铁:而如果你的房子临街,那么这个可能是你房源的一个减分项,因为会有噪音的污染。而距离地铁,走路在5-10分钟内的路程,是最好的距离,因为这个距离既不算远,又不会受到地铁运行的影响(距离地铁过近的房子,在地铁通行时,低楼层会感觉到略微的震动)。而楼下就是公交站,也不是一个好的条件,因为你可能一开窗,就能听到公交站那喧闹的声音。
额外的附属:比如说一层带花园、顶层带露台等,这部分很多时候不是写在房本上的,但是因为是你个人可以享受的,所以,也会对房屋产生溢价。
还有什么定价技巧?
关注小区同类型的房子的价格情况。出售房源时,小区内房源会分成两种情况:
我这个户型是独一份的,没有其他人销售,那么恭喜你,你定价的自由度可以更高一些了,因为没有房源会跟你形成直接的对比。而只要你的房源价格不是太离谱,你就有可能成交;
（以上回答发布于2016-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑼ 卖房子不会定价怎么办 卖房子定价原则和攻略
卖房子不会定价怎么办 卖房子定价原则和攻略
一般的家庭想换房子都会把旧房子先卖了，那么怎么才能卖一个好价钱呢，定价有什么原则呢？
房价定不好，那你的房子离成功出售恐怕离得不会太近，所以定价是很有讲究的，你可千万不能忽视它，那么房屋定价前需要做哪些准备？定价的方法有哪些？给房屋定价时又需要考虑哪些因素呢？一起来看看吧。
一、房屋定价前需要做哪些准备？
1、 熟悉房产政策
政府会不定时地出台一些调控政策，而这些政策多多少少都会影响到房价，因此你定价之前必须要先熟悉房产政策，不然如果只是凭着自己的意愿定价的话，很可能就不具备合理性。
2、 做好市场调查
通过网络或者向周边的人打听的方式，去了解近年来房产交易的情况以及价格，摸清楚房价的走势，并且打听一下周边相类似的房子的交易情况，以作参考。
3、 综合考虑多方面因素
在给房屋定价之前，一定要考虑好房屋的地段、配套、交通、面积、户型以及装修状况等因素，只有将这些因素结合起来考虑，使房屋的价格更为合理，交易的成功率才会更高。
二、房屋定价的方法有哪些？
1、竞争定价法
看看竞争对手的房子大概在什么价位，然后你给出一个与之相比较低的价位，而购房者一般都会选择价格更低的房子。
2、成本加价法
你可以将房屋以及房屋内各设备的成本价格全部计算出来，然后在此基础上进行加价，但是价格一定要合理，不能加太多。
3、非整数法
一盒方便面，四块一盒和三块九一盒，你会选哪个？相信大部分人都会选更便宜的那个，即使只是省了一毛钱，所以使用非整数的定价方式会让购房者感觉自己取得了优惠，从而更愿意购房。
三、房屋定价需要考虑哪些因素？
1、 楼层
一般来说，房屋的最佳楼层都在整栋楼层的二分之一到三分之二处，而这些楼层的价格相对也会较高，对于多层住宅来说，三、四层的价格较高，对于高层住宅来说，七、八层的价格较高。
2、 地段
房子所处的地段越好，房屋价格就会越高，升值的空间也会更大，但若是你的房子在郊区，那就可以视交通状况进行定价，交通便利的话，价格可以高一些，反之就低一些。
3、 需求
如果你的房子满足了购房者的需求，那么他们就会从心底喜欢这套房子，价格自然也就很好商量，所以购房者的需求也必须要考虑。
（以上回答发布于2016-06-14，当前相关购房政策请以实际为准）
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