1. 开发商应如何实施住宅商品的价格调整策略
摘要 一、影响商品房定价的主要因素和制定价格策略时常犯的错误
2. 商品房价格如何确定
商品房价格主要由三大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、 税费、销售等费用。以目前的内销商品来看，价格的构成要素绝大部分比重在前二 者。北京市早在1993年就发布了《北京市出让国有土地使用基准地价的通知》，对 北京市出让国有土地使用权用基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定， 在一个较大的框架上，确定了北京商品房价格的走向。基准地价根据商业、公寓、 住宅及工业四种不同的土地使用类别和十种地段制定了级差价格，从北京市看：东 城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类 地段，其他各郊县则处于六到十类地段区。按照基准地价可以推算：王府井地区每 平米楼面生地价要在3000－4000元、西单一带在2000－3000元，其他按地段级差各 有区别，从几百元到千元各不相同。从这里可以看出，发展商在不同地区取得土地 的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。
其次，发展商的开发建设成本也存在着差异。如在前期的拆迁过程中，旧居民 区人口密度大，拆迁安置工作难度大、代价高；而遇到拆迁厂房等，则要顺利得多， 费用也较小。另外，发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差异： 一般普通六层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000－1200元／平方米； 而25层左右高层建筑，一般选用框架－－剪力墙结构，造价在1800－2000元／平方 米左右；两者相比较，高层建筑建造成本要高出80％左右。
再次，如发展商开发周期短，预销售情况好，资金回笼快，资金成本自然较低， 这样也能降低成本，其他包括发展商让利、管理销售费用低、享受优惠政策等，也 能导致总成本的差异，从而影响房价。
综上所述，主要是从成本角度谈了商品房价格的组成，但大家应该记牢一点， 真正决定房价的，不是成本，而是市场因素。 如个别区段， 某些开发商由于是在 1993年房地产最热的时候入市，拿地成本高，建筑原材料是在天价的时候购入，还 没建完就宏观调控，房地产陷入低谷，销售景况惨淡，苦苦支撑到现在，资金成本 已高得惊人，成本价位肯定是高高在上了。而此时，该区段又新上了许多近年才批 的项目，各方面成本都较低，房型格局也新颖，价位还低，在这种情况下，竞争的 优劣是显而易见的。所以说，房价的最终成因，还要回归到市场的认同。
3. 商品房开盘销售价格是不能高于备案价格还是不能低于备案价格
商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格，销售价就是开盘后的价格。一般而言，很多的商品房的销售价一定是高于备案价格的。商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容在内的商品住房预售方案。
商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5％，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。商品房的销售价格备案的主要目的是房管局和政府为了防止开发商无原则性的调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种监管制度。
4. 商品房预售价格和销售价格如何确定
商品房价格主要由三大块组成确定的：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品来看，价格的构成要素绝大部分比重在前二者。基准土地价格依据商业服务、住房及工业生产四种不一样的土地资源应用类型和十种地区制订了极差价格，开发商在不一样地域获得土地资源的成本费是不一样的，这也立即造成 了房价的差距区别。
1. 房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。
2. 房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。
3. 一般状况下，房地产商在早期办理备案的时候会有一个预计价格，中后期房地产商在销售的全过程中能够依据销售市场适度调节市场价，但那有一个程度和限期。例如，在大半年内你能适度提升或降低10％，可是大半年后，那么就能够依据销售市场超过这一范畴，例如提升25％。那一个预购价有点儿作用，但实际效果并不大。
4. 商品房销售的行为主体务必是具备单独公司主体资格，获得房地产开发主管机构审批批_的企业资质证书的房地产业开发设计公司。商品房建设进行并完工，或是即便并未完工但合乎法律法规的特殊条件。要获得工程验收合格证。售卖商品房需要获得合理合法的土地使用权证并依规缴纳所有的土地出让，获得土地使用权证资格证书。依照职责权限，市相应承担具体指导、监管全省商品房销售管理方面，而房地产商在向市住建委网站申办产品住宅预售许可或是期房销售办理备案办理手续前，便会在市住建委网站和销售当场开展不少于半个月的公示公告。那时候，普通百姓能从这种公示公告_容中见到项目规划、企业名字、新项目部位、户数、房型总面积、销售平均价等信息内容。商品房的预购价格和销售价格是有差别的。房地产商在定下预购价格后，预购价格有可能会依据一些不能预料的外在标准而随着更改，因此 购买者在购买时要留意分辨。所述文章内容讲的便是有关商品房预购价格和销售价格如何确定和商品房销售流程是什么的_容，期待能给有需要的人出示协助。
5. 房屋价格是如何进行评估的呢
一、拆迁评估比准价格的确定
（一）评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：
1．核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格；
2．根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。
二、非住宅用房拆迁评估有关系数及规定
（一）《关于调整非住宅用房拆迁评估系数有关问题的通知》拆迁工业厂房、仓储用房采用成本法评估的土地评估价公式中，期日修正系数从1.05调整为1.18。
（二）采用成本法评估非住宅房屋时，土地评估价也可采用市场比较法的方法求取。
三、装修补偿标准
房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。
6. 商品房价格构成 商品房如何定价
商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
商品房价格构成
一、土地使用权取得费
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
二、住宅开发成本
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价
包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
商品房定价有三个内容
1、总体均价确定
商品房总体均价确定可以采用消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个方法，最好是通过三个方法分别得到项目总体均价，然后在按照权重计算最终均价。
2、推售策略确定
推售策略决定了你把房子分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。
3、每套房屋定价
在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异(位置、朝向、户型、景观、交通、噪音等等)，分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。
关于商品房价格构成、商品房如何定价小编就介绍到这里了，希望能给广大购房者带来一些有用的帮助，了解商品房的价格，对我们的购房计划还是很有帮助的!
7. 房地产是怎么算价格
你好
一般来讲多少钱每平米使销售价格，是该套房子的所有权转移的价格，也就是说这个房子100%归你了，根据房产性质不同年限是有限制的，商品房为例：房子本身是永久的，土地是国家的有使用年限70年，到时候土地是要交回的或者在此支付土地出让使用费，而房产也是有质量保质年限的，一般剪力墙为150年，具体问题你可以给我留言。
http://hi..com/limingdongfang
8. 卖房怎么定房价 房地产开发商是如何定价的
首先，要设定一个整个项目的总销，比如说一个50万方的项目总销要达到25亿，这25亿里面包括了所有的费用及利润，包括土地成本，建筑成本，销售期3年（自行设定）等等等等的运营成本，那么整盘均价就为5000元，然后在算出阶段推出所牵涉的阶段均价，比如分三期推出，推出数量平均三份，那么首期设为4500，二期5000，三期5000（具体情况具体对待）。有了一期的均价再根据每栋楼的位置，楼层，朝向，户型等因素做参考算出每套房子的单价，乘以面积算出总价。把每套房子的总价加起来要大于等于一期所估算的总销。二期和三期的价格可以按照这个方式预估，得到的整盘总销要大于等于目标总销，那么定价就基本完成了。而二期和三期因为推出日期较为遥远，所以只是预估，未来会根据市场情况有所变化，但一般是高于预期，这样将来的总销才不至于会低于目标总销。
9. 买房不知如何定价开发商不外传的定价技巧
房子对很多人来说，都是一大笔财产，卖的时候都想卖出高价。但是想要更快的把房卖出去，有需要一个合理的定价。那么，卖房时到底该如何定价，才能既合理又能赚钱呢？下面就和开发商学习一下卖房时的定价技巧吧。
二、开发商定价方法
1、成本加成法
开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。
2、市场比较法
这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。
因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。
（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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