A. 法拍房的起拍价是怎么定的！
根据2018年9月1日施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置评估价若干问题的规定》，法院在正式拍卖前，且查明待拍卖财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴费用、质量瑕疵等事项后，将通过前置程序确定涉拍财产的参考价，再通过参考价来确定起拍价（也称为拍卖保留价），详细流程如下：
从上图中可以看到法院确认法拍价格的原则如下：
（一）当事人议价优先
法院在拍卖前，与申请执行人、被执行人双方进行协商，确定一个双方都认可的价格。这种情况适用于涉案当事人不多，协议结果容易达成一致。如果协议价格合理合法，就会作为房屋的参考价格。如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采取其他方式。法院会优先组织当事人商议财产价格的参考价，并确认一拍、二拍的起拍价，若协商一致的，双方可以提交书面议价结果给法院，但议价价格应遵循市场基本行情，以防止虚假拍卖或损害第三人利益。
（二）议价不成，具备条件的进行询价
如果双方达不成或不能议价，且财产有计税基准或政府定价方式的，法院可以向财产所在地有关机构进行定向询价来确认拍卖参考价。
定向询价的对象一般为房管局或者其他政府机构。法院会出具法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。定向询价的方式目前比较少用。
（三）网络询价
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行三个。网络询价只需要法官登录平台，按照相应的栏目填好信息，即可自动生成评估工具。由于房屋的价格影响因素较多，网络数据更新速度也未必能跟上市场变动，三个平台对同一套房屋价格估价有时差异较大，最终的评估价格会取三者的均价。这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
（四）议价或询价不成，则委托评估
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
评估公司估价成本相对较高，但估价结果相对中立客观，论证过程也较充分，目前法院采用这种评估方式较多。
B. 法拍房的竞价规则都有哪些呢
有5条
a.首次出价不能低于起拍价
b.出价者在自己领先的状态下不可以继续加价
c.加价金额为加价幅度的整数倍，一般每次加价1000，5000居多
d.优先购买权可以在不加价的情况下行使优先权，接受当前最高价取得竞价领先。
e.报名后可以不出价，竞拍结束后，保证金会在3-5个工作日退回到原支付账户里面。
C. 法拍房的买卖需要注意哪些事情怎么才能安心的拍到一套无风险的法拍房
当下楼市，一手房因限价迟迟不出预售证没得买，至于二手房则太贵了，而老破小又看不上，因此有的人就打起了拍卖房的主意……其实，拍卖房最吸引人的地方，就是它远低于市场价的价格，有的拍卖房成交价甚至只有市场价的六七折。正由于拍卖房价格一般比较便宜，因此被认为是一种“淘房”的新方式而备受关注。但买房光便宜是不够的，最关键的问题就是司法拍卖的房子能买吗，如何去捡漏呢，湖南法拍网为大家来介绍一下。
一、先来看看买拍卖房的好处
首先，就是价格便宜。其次，就是很多法拍房都不限购，不限户口，所以没有购房资格的人也可以购买。其实，不管是买商品还是买房，价格便宜永远是消费者的关注点！比如，同样的小区，相同的户型，司法拍卖的房子价格一般会比二手房的价格便宜至少10％，这样一听，是不是觉得赚到了？
二、再来看看买拍卖房的坏处
司法拍卖也暗藏着不少坏处的。如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，要实地去查清楚这个房源有没有问题。要查看是否有多头债权，多次抵押，多方查封。是否有恶意租赁。是否有高额欠费。是否户籍易迁入难。是否暗藏的天价税费等问题才行。如果有以上问题可能买了之后可能会很烦恼，甚至可能无法入住。
三、司法拍卖的房子能买吗
关于这个问题，湖南法拍网只能说，“捡漏”（因拍卖房便宜，故而称捡漏），是普遍存在的心理，但划不划算以及能不能购买，因人而异，因情而定。建议普通购房人认真考虑，对房屋情况作出认真查清，再作出竞拍决定。
四、法拍房捡漏技巧！司法拍卖房子捡漏攻略！
如果你看完以上的关于拍卖房的好处和坏处后，决定要购买的，那么就看看湖南法拍网就传授给你的买拍卖房的一些小技巧吧：法拍房捡漏的机会是留给有准备的人，法拍房也是这样。如果买房前您没有充足的准备，很可能出现空间不够、环境或配套欠缺、接送小孩上下学不便等窘况。因此，买房前一定要仔细权衡考虑好自己的需求点，明确想要买房的位置、户型大小、是否学区房等在意的问题。虽然法拍房数量有限，选择面窄，但还是要寻找符合自己期望的房子。
1、阅读公告 透彻了解
法拍房捡漏和网购商品并无两样，法拍房也有自己的竞拍公告，要想进行法拍房捡漏，这竞拍公告可得看仔细了。要确认想参与竞拍房产的起拍时间、产权性质、抵押情况、是否存在瑕疵、缴纳尾款的时间和方式、竞买人条件及注意事项等。毕竟法拍房捡漏是个谨慎的事儿，万一不符合竞拍条件或竞拍成功反悔，都是要承担责任滴。
2、心态平和 理性购房
法拍房捡漏毕竟数量有限，参与法拍房捡漏也是博运气。运气好没人抢，可能低价买到房子；但如果有多人竞拍，则要适可而止，否则拍出高价房得不偿失，因此在拍卖前，要提前设定一个最高可接受的心理价位。如果超过心理价位，要及时停止加价行为，不能跟风攀比竞拍。
3、学会算账
买法拍房除了拍卖成交的价格，还涉及到税费和其他费用的问题。比如在深圳，司法拍卖房产与普通二手房税费基本一致（略有出入），但是否唯一住房、面积、价格等因素都会影响税费的多少。此外，可能存在水电、物业等欠款也是会由竞拍成功者补缴，因此最终支付费用为拍卖成交价+税费+其他费用。
4、实地勘样 多问多看
俗话说得好：“眼见为实”，买房想买个放心还是得自己去看看。尤其是当标的物有欠费、租赁等瑕疵时，一定要明确有多少欠款、欠谁的钱、租赁年限、租金情况等各类问题，以防欠款混乱或买了房子住不进去等情况的发生。
5、竞拍阶段
拍卖时候一定看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价或者报名，你不要着急，等他流拍。这样一来，第二次拍卖的时候，起拍价就有可能会打个八折，如果又流拍了，那么第三次就有可能会再打八折。当然了，如果在第三次拍卖时，你想购买了，那么就赶紧下手吧，否则就要变卖了。
就是法拍房捡漏的技巧的相关介绍。最后，更多关于法拍房的购买知识、购买注意事项、购买流程以及优质的法拍房的房源信息，都可以在湖南法拍网上看到，欢迎大家来看，也感谢大家关注我们，我们会写出更多优质的法拍资讯内容，希望能够给大家提供到一些有用的知识和服务。
D. 法拍房的评估价怎么来的和市场价差的多嘛
评估价的确定主要有两种方式：一是与被执行人议价，二是评估公司估价。一般市场售价与评估价差不了太多，只不过是被拍卖时的起拍价会比较低，如果参拍人数不多，底价或低价拍中也是有可能的。
一、评估价并不等同于市场价，比市场价高或低的情况都存在，这和评估的方法还有评估的时间都有关系。就拿评估时间来说，一般法院会在拍卖前三个月甚至更久的时间内，就确定好了房屋的评估价，等到房屋公告上拍时，也许已经过了半年了，遇到市场波动比较大的时候，评估价格自然就会和市场价不符了。司法拍卖是价高者得，一般是以法院约定估价的七折左右起拍，参拍人越多，出价热度越高，成交价相对会高一些，具体需要看房产本身的价值。
二、对法拍房的价格评估一般有以下四种方式：
1、由评估机构评估
通常法院会安排多家评估机构对同一房产进行评估，既避免了作弊现象，也能获得更多评估结果进行参考，减少误差，确保评估结果公正客观。
由于评估公司的评估价更接近市场价格，所以这也是目前法院采用最多的一种评估方式，不过只有进入法院准入名单的评估公司才有资格参与这项评估工作。
2、向房管机构定向询价
法院为了更快更简单的获得房产的相关价格，也会采用一种定向询价的方式来参考评估价。
法院会向房管机构出具询价函，写明询价要求和期限，由房管机构在指定期限内出具询价结果作为评估价的参考标准。
不过由于房管机构的相关系统有可能不及时反映市场价格，导致最终询价与市场价格相差较大的情况，所以现在采用这种评估方式的法院较少。
3、依靠网络平台报价
目前通过网络平台的报价确定评估价的方式也正在被不少法院采用。
现在的网络报价平台主要以淘宝和京东为主，由于各个网络报价平台的评估算法不同，所以各平台的评估价格差距还是存在，法院通常会根据多个平台的报价均价来确认最终的评估价。
4、与相关方协商决定
由于法拍房的特殊性，有时法院也会采用与相关方协商确定评估价。
对于这种议价的方式，主要是考虑到申请执行和被执行双方的情况，在合理合法的情况下达成和解方案，而这时市场价格可能不是首要考虑的因素，但是双方必须就最终价格达成一致，否则法院只能采取其他方式完成评估。
E. 法拍房的竞价规则是啥
1.出价规则：首个出价的人只能出起拍价，加价时需按照加价幅度的整数倍加。
2.延时5分钟规则：如果在拍卖结束前5分钟出价，那么竞拍结束时间会在出价时间基础上延长5分钟，循环往复直至无人出价为止。
3.竞价周期：拍卖有固定的竞价周期，不会因为长时间无人出价而提前结束。
4.成交规则：至少有一人报名且出价，方可成交。
F. 法拍房的竞价规则是什么
a.首次出价不能低于起拍价
b.出价者在自己领先的状态下不可以继续加价
c.加价金额为加价幅度的整数倍，一般每次加价1000，5000居多
d.优先购买权可以在不加价的情况下行使优先权，接受当前最高价取得竞价领先。
e.报名后可以不出价，竞拍结束后，保证金会在3-5个工作日退回到原支付账户里面。
G. 法拍房的评估价怎样计算的，参照什么标准评估
买法拍房，对竞拍人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、加价幅度、保证金、评估价。
这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。
起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。
01 这些价格是如何规定的？
在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。
在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。
保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。
【起拍价确定】
网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。
注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。
在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。
多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。
02 评估价的确认方式是什么？
法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：
1.与被执行人议价。
法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。
一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。
如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。
目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。
如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。
2.评估公司定价。
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。
通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
3.网络询价。
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。
网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。
这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。
但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。
房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。
目前，约30%的法拍房评估价来源于网络询价。
4. 定向询价。
定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。
在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。
由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。
03 如何找到法拍房真实市场价？
竞买人可以自行了解到的法拍房市场价方式有三种：
1. 周边二手房中介。
可以自己去法拍房所在小区周边的二手房中介处，询问有关信息，主要询问三个方面：近期成交价、小区环境、成交热度。
了解近期成交价，可以知道近期这套法拍房在二手房市场中的行情，是不是抢手，有没有投资空间。
了解小区环境，可以明白房源的宜居程度，不管以后是打算自住还是转手挣差价都有不小的价值。
标的周边二手房的成交热度，可以换个角度看出这套法拍房的市场热度，预估竞拍人数以及竞拍价格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，为了获客会将挂牌价发布到官网上。因此，我们也可以通过二手房挂牌价来了解到法拍房所属小区的具体情况，来判断这套法拍房值不值得参拍。
值得注意的是，二手房平台仅代表该平台的单向数据，并不能完全代替真实市场价格。
3. 网络询价。
一般，专业的评估公司会开发出，关于城市房价评估的微信小程序，不需要账号密码就可以快速查询。
这里的网络询价数据来源主要是二手房成交数据，准确率可以达到80%。
为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告。
针对法拍房的评估价，形成了一套自己的尽调方法。
通过小区历年成交数据，计算出标的所属小区换手率，分析出小区的真实市场热度。
根据二手房成交到手价格，比对法拍房参拍价格，梳理出房源的真实价格，给出竞价分析及参拍价格建议。
此外，尽调报告还包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查等七个模块。
H. 法拍房在拍卖的过程中一口最低加多少法拍房在拍卖的过程中一次加价最低加多少
摘要 法拍房，综合各种因素，起拍价通常为市场价的6-8折，如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%，最多可以进行三次拍卖。
I. 法拍房的价格一定会比市场上的价格更低嘛
通常情况下，大部分法拍房的成交价格相对市场价格来说，要低10%-30%左右。
法拍房为了尽快拍卖出去，会选择低于市场价拍卖，但这是拍卖，不是一口价出售。只要不止一个人参与拍卖，最终成交价格可能会高于拍卖价格。法拍房确实有很多高品质的房子，价格便宜，地段好。高品质法拍房通常会吸引更多竞拍者参与，所以最终成交价明显高于拍卖价，也不会比市场价低多少。所以法拍房的最终成交价不一定便宜，优质的法拍房很难以拍卖价卖出。
我们理解的法拍房价格便宜是存在误区的，很多人把法拍房的起始拍卖价格理解成最终的拍卖价格，这是两个概念，这种理解是是不对的。很多时候，法拍房的最终拍卖的价格比正常出售的二手房的市场价格还要高。
法拍房为什么比是市场价还高
有部分购房者遇到的法拍房的价格为什么会比市场价格还高呢？主要有几点原因。
1、不理性的竞拍
很多人在竞拍法拍房的时候，为了把看重的房子竞拍到手，在实际竞拍的时候，就不顾价格的高低，一味地追高，特别是一套房有好几个人竞拍的时候，各自都为了竞拍到这套房，在价格上你追我赶，不断地不把价格往上抬高，以至于高出市场价很多的情况，这就是在竞拍的时候，竞拍人出现不理智的行为。
2、不懂楼市行情
购买法拍房的人会有很多不专业的竞拍者，对楼市是不了解的，这一部分人对房价的理解，都是别人给他说的房价。
对房价没有判断，到竞拍法拍房的时候，对法拍房的价格也没有判断，于是，在其他人都加价的时候，也盲目的加价。
3、故意抬高房价
法拍房竞拍的人当中，不仅有想购买这套房的真实竞拍人，还有一些你看不到的，不购买房子的人也在参加竞拍。
这一部分人的目的，就是要抬提高法拍房的价格，造成这套房很抢手的效果，以便能够把价格拍卖的更高。
因此，在竞拍法拍房的时候，为了能够拍到低于市场价的房子，就要采取措施来避免可能造成的失误，包括能够最大限度的了解楼市行情；在竞拍前了解竞争对手；设定竞拍目标；参加线下竞拍等。只要你能够采取这些措施，你就能够竞拍到你想要的法拍房，也不会竞拍到高于市场价的房子。