❶ 已知过去与未来的房地产收益，怎么求房地产的估值
已知过去与未来的房地产收益，求房地产的估值，如通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元，215万元，240万元，255万元，280万，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元，国债利率为6%，风险报酬率为安全利率的30%。收益率=6%*（1+30%）=7.8%；房地产价值=200/(1+7.8%)+215/(1+7.8%)^2+240/(1+7.8%)^3+255/(1+7.8%)^4+280/(1+7.8%)^5+300/[7.8%*(1+7.8%)^5]=3585.29万元。
一、房地产四大评估方法
1、市场比较法：在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。
2、收益还原法：按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。
3、成本估价法：采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。
4、假设开发法：房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。
二、地产股几种估值方法
1、PE法：PE=股价/每股盈利，是各种股票最常见的估值方法。房地产企业有特有的特征，这使得PE方法来估值可能存在较大的漏洞。$万科A(SZ000002)$。
2、PB法：PB=股价/每股净资产。我们知道PB很多用来给周期企业估值，给房地产企业估值目前看存在较大的缺陷。
3、NAV法：NAV净资产价值法是目前对房地产企业最流行的评估方法。简单说就是其度量的是企业当前有形资产的价值，不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。以
各种对房地产企业估值的方法各有利弊。采用最流行的NAV法再结合市销率等指标，可以判断房地产企业目前资产状况和发展情况。
❷ 房产中的收益法公式
房产中的收益法公式：
V=(a/r)*[1-1/(1+r)n]V，房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩余收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。
其中V：房地产价格。a：房地产年净收益。r：折现率。n：剩余收益年期。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
(2)房地产收益价格怎么计算扩展阅读：
收益法的相关规定要求：
1、运用收益法最关键的内容是对企业未来收益的预测，这是一个十分复杂的过程，要做出科学合理的判断不仅涉及企业的有形资产，更重要的是对那些企业账面上并不显现的各种无形资产在未来运营中所能发挥作用的潜力和交互影响做出判断。
2、收益法就要求评估人员要具有很高的业务素质，尤其要具有很强的综合分析问题和解决问题的能力。对行业、市场、技术进步、社会环境、国家政策等外部环境对企业发展的影响做出判断。
3、由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资产价值的认识还停留在企业账面上，认为会计账面真实记录了企业资产的数量及价值，是企业资产价值的真实反映，因而成本法才易于为社会所接受。
❸ 房地产盈亏平衡点的计算公式
盈亏平衡点，也叫零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。通常是指全部销售收入等于全部成本时(销售收入线与总成本线的交点)的产量。
一、根据固定费用、产品单价与变动成本计算保本产量的盈亏平衡点：
盈亏平衡点=固定费用÷(产品单价-变动成本)
二、计算保本产量，根据产量与目标利润计算最低销价为盈亏平衡点：
盈亏平衡点=((固定费用+维持企业运转的利润)+(产量×单位变动成本))÷产量
三、分析找出固定成本与变动成本，计算盈亏平衡点：
盈亏平衡点=固定费用÷(产品单价-变动成本)
四、根据企业固定费用、产品单价、单位变动成本计算其盈亏平衡点：
盈亏平衡点=((固定费用+维持企业运转的利润)+(产量×单位变动成本)) ÷产量
五、成本变动时如何求盈亏平衡点
计算盈亏平衡点时把初期的投入要加上去，即要求完全收回成本时的累计销售额。
盈亏平衡点(亦称保本点、盈亏分离点)，它是指企业经营处于不赢不亏状态所须达到的业务量(产量或销售量)，是投资或经营中一个很重要的数量界限。
以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量;也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额。
项目盈亏平衡点的计算方法：
公式：
按实物单位计算：盈亏平衡点=固定成本/（单位产品销售收入-单位产品变动成本）
按金额计算：盈亏平衡点=固定成本/（1-变动成本/销售收入）=固定成本/贡献毛益率盈亏平衡点又称保本点，设你的固定资产为a
，单位产品售价为p
，单位产品成本为v
，则保本点=a/（p-v）
公式推导过程：
一般说来，企业收入=成本+利润，如果利润为零，则有收入=成本=固定成本+变动成本，而收入=销售量×价格，变动成本=单位变动成本×销售量，这样由销售量×价格=固定成本+单位变动成本×销售量，可以推导出盈亏平衡点的计算公式为：
盈亏平衡点（销售量）=固定成本/每计量单位的贡献差数
❹ 房地产估价收益法
B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V＝ 式中：V—收益价格（元，元/M2） Ai—年净收益（元，元/M2）R—报酬率（%）n—房地产的收益期限（年）Ⅱ、测算过程1、估算年总收益 年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用房地产应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。净收益＝有效毛收入－运营费用有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）（1）潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内，位置、结构、用途相近的商业用房的市场调查，详见表6并结合估价对象所在房屋的具体情况，确定估价对象潜在租金水平为每平方米170元/月。则年潜在毛收入为：表6 对比资料物业名称A：万达商业广场2楼B：民众乐园3楼C：佳丽广场2楼估价对象租金最终确定方法位置江汉区中山大道与民生路交界处江汉区中山大道608号江汉区中山大道888号江汉区江汉四路取算术平均值租金水平182168177 楼层修正1/1.041/1.021/1.041修正后租金水平175165170170170×5317.88×12＝10848475.2（元）（2）有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入。根据估价对象的实地勘察和调查情况，综合确定其空置率和租金损失率合计为6%。则年有效毛收入为：10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）2、确定年总费用为维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。具体计算如下：（1）物业服务费用 如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。按有效毛收入的6%计算。则管理费为：10197566.69×6%＝611854（元）（2）维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。按估价建筑物重置价的2%计算。根据《武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号），估价对象为钢混一等结构，重置价为1150元/平方米。则维修费为：1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）（3）保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。如投保房屋火灾险等的保险费。按估价对象建筑物现值的2‰计算。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年。则保险费为：〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）（4）房地产税 如土地使用税、房产税等。①土地使用税 根据市地税局武地税发（2000）212号文的有关规定，土地使用税的征收标准内资企业为10元/（M2·年）×实际占用土地面积；外资企业为20元/（M2.年）向市房地局缴纳场地使用费。估价对象土地使用税计为10元/（M2·年）。则土地使用税为：10×208.48＝2084.8（元）②房产税根据国发（1998）90号文的有关规定，房产税的征收标准按房产租金收入的12%。则房产税为：10197566.69×12％＝1223708（元）（5）租赁税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费等。确定为租金收入的5.85%，详见表7：表7 房地产税费一览表序号项目名称文件依据收费标准1营业税武房市（93）64号财税字（1999）210号租赁收入的5%2城市维护建设税营业税额的7%3教育费附加营业税额的3%4堤防工程修建维护管理费营业税额的2%5地方教育发展费租赁收入的1‰6平抑副食品价格基金租赁收入的1‰7印花税财政部（88）财税字第255号租赁收入的5‰合 计 租赁收入的5.85%则租赁税费为：10197566.69×5.85%＝596557.65（元）（6）费用合计年总费用＝∑（1）－（5）=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65＝2568542.96（元）3、确定房地产年净收益房地产年净收益＝年总收益－年总费用＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）4、确定报酬率报酬率即折现率，为投资回报与所投入资本的比率。采用累加法：公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠无风险报酬率取中国人民银行2008年11月27日公布的现行国家一年期存款利率2.25%，估价对象为商业用途物业，确定的客观租金符合当前水平，系统风险一般，投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为5.0%。商业用房报酬率R＝2.25%＋5%＝7.25%5、确定房地产的收益期限n根据《房地产估价规范》，“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用年限确定房地产的收益期限”；“对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，先根据建筑物耐用年限确定房地产的收益期限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值”。估价对象建成于2002年，现状成新率为九成新。根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，至估价基准日估价对象已使用6年，则剩余耐用年限为54年。另外，根据该公司的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权类型为划拨，土地无使用年期限制，建筑物剩余耐用年限为54年，故：房地产的收益期限n＝54年6、计算出让状态下的房地产收益价格Ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）－ｎ］＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）－54］＝102825339.85（元）出让状态下的单价为102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）
❺ 房产投资回报率怎么算
投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润/投资总额×100%
❻ 房地产价值怎么计算的
通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如：
1）楼层（楼层高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/园景等其他景观
4）宁静（所处位置的宁静程度）
5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）
6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）
7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）
8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
计算步骤 ：
一、 确定均价
均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：
1． 成本加成法
即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。
2． 市场比较法
以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。
3． 消费者心理价格法
二、 确定楼层价差
确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。
三、 确定横向房屋价格系数
计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。
为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进行局部调整。
具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准——权重设置——分项评分——加权计算。
四、 搭建价格框架
1.通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算。
以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，然后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。
2． 景观阶跃
景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高（或降低），出现视野豁然开阔（或突然受阻）、景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时，应该相应提高（或降低）该房屋的销售单价。提高（或降低）的幅度根据实际情况而定，通常在20~100元/m2
之间。
景观阶跃的情况还包括：低层临近车库出入口、临近裙楼顶的中央空调冷却塔、临近空中花园、赠送花园/露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。
3． 特殊楼层
在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。
此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带“8”的楼层，而不愿意买带“4”的楼层和第13层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售价格。
五、 价格试算与调整
对初步价格框架进行了局部调整后，就可以进行价格试算了。对试算出的价格，需要从以下方面，结合经验判断进行校验：
1． 最低价和最高价（包括单价和总价）
2． 同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价）
3． 整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价）
若以上结果不甚满足要求，则可以从以下方面进行调整（在调整时，需要注意随时更改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）
❼ 如何用收益法评估房屋租金
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。
收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。这个就以基准日的周边市场同类型房地产的平均租金为基础，测算委估房地产示来收益年限中的年收益状况，可以为一个固定的年收益额度，也可以为一个以适当比例递增或递减，最终测算评估结果。
定义
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
❽ 房产投资回报率怎么算 最好是详细点啊
房产投资回报率算法
房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。一般而言有三种计算形式：
1、房产收益模式计算公式：投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
投资房产的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
2、房产投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价
此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3、房产投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12
这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
衡量房产投资回报价值的方法有多种，为方便理解，这里暂介绍两种不考虑货币时间价值的回报率计算方法，一种是租金回报率，另一种是投资回报率方法，这两种方法也是业内人士常用的两种计算房产投资价值的方法，前者较适用于一次性付款购房者，后者更适用于按揭贷款购房者。
(8)房地产收益价格怎么计算扩展阅读
利率和投资回报率的区别
利率又称利息率。表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：
利息率=利息量/本金 利息率的高低，决定着一定数量的借贷资本在一定时期内获得利息的多少。影响利息率的因素，主要有资本的边际生产力或资本的供求关系。此外还有承诺交付货币的时间长度以及所承担风险的程度。
利息率政策是西方宏观货币政策的主要措施，政府为了干预经济，可通过变动利息率的办法来间接调节通货。在萧条时期，降低利息率，扩大货币供应，刺激经济发展。在膨胀时期，提高利息率，减少货币供应，抑制经济的恶性发展。
❾ 房子的回报率怎么算
您好，投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。
一、现金买房的租金回报率
租金回报率=每年净房租收入/购房总价%
每年净房租收入=年租金收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出
购房总价，就是房屋买家支付给卖家的金额。
年租金收入就是跟租户约定的年租金。
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、物业管理费、维修费、空置期分摊等项目。
空置期分摊：购买的房屋有可能不能马上找到租客，会有一段时间是空置的，因此在计算平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置期租金扣除。根据经验来看，空置期分摊到年，一般为半个月的房屋租金。
**二、贷款买房的租金回报率 **
假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%
每年净收入= 年租金收入 -
持有房屋费用及出租衍生相关支出—年固定还款额。
自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
上述内容仅供参考，请勿作为交易和服务的凭据。
❿ 卖房子怎样计算收益
当时的入手价格+购房税费杂费支出+月供时期的利息+ 一定比例的通货膨胀率这些是您的成本。 现在卖价减去这些成本就是您的盈利。现在房市普遍需要5年左右的持有期收益才会可观
收益是指就该财产收取天然的或法定的孳息。收益权也可以依法律的规定或所有人的同意，而归非所有人取得。生产上或商业上的收入，营业收入、得到益处。从历史上看，收益概念最早出现在经济学中。亚当·斯密在《国富论》中，将收益定义为"那部分不侵蚀资本的可予消费的数额"，把收益看作是财富的增加。后来，大多数经济学家都继承并发展了这一观点。1890年，艾·马歇尔(Alfred Maarshell)在其《经济学原理》中，把亚当·斯密的"财富的增加"这一收益观引入企业，提出区分实体资本和增值收益的经济学收益思想。
20世纪初期，美国着名经济学家尔文·费雪发展了经济收益理论。在其《资本与收益的性质》一书中，首先从收益的表现形式上分析了收益的概念提出了三种不同形态的收益:
(1)精神收益--精神上获得的满足;
(2)实际收益--物质财富的增加;
(3)货币收益--增加资产的货币价值。在上述三种不同形态的收益中，既有可以计量的，也有不可计量的。其中:精神收益因主观性太强而无法计量，货币收益则因不考虑币值变化的静态概念而容易计量。因此，经济学家只侧重于研究实际收益。
卖房，将房屋出售给个人或单位，以满足个人或单位居住、用于商业用途或商住两用的意愿的行为
拓展资料
一、卖房类型
商品房：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
成本价房：是由单位购买分给单位职工的房子，也叫房改房。
经济适用房：是指国家把土地无偿划拨给开发商建起来的房子叫经济适用房。
别墅：带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。
底商：是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
写字楼:：写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。
商铺： 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 、 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能