‘壹’ 政府出让一块土地之后,土地出让净收益如何计算出来的
政府出让一块土地之后,土地出让净收益计算方法:
1、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照全部地价40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让收益=国有土地收益基金收入+国有土地使用权出让收入-补缴的土地价款-划拨土地收入-其他土地出让收入-征地和拆迁补偿支出-土地开发支出-补助被征地农民支出-土地出让业务支出-破产或改制企业职工安置费支出。
(1)政府如何返还土地开发前期费用扩展阅读:
土地出让金返还方式:
1、政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
2、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁。
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让,但现实工作中一些开发商先期介入拆迁,政府或生地招拍挂,由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行部分返还,用于拆迁或安置补偿。
3、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
一般情况下,由于实施了土地的储备制度,政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善得到解决,土地的开发工作也已经基本完成,周边的市政建设将逐步完善,水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前,国土部门已将拟出让的土地处置为净地,即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施。
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时,已经包含了公共配套设施的内容。
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等。
6、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助。
参考资料来源:网络-土地出让金
‘贰’ 房地产开发企业收到土地局返还的土地款如何账务处理
土地出让金返属于政府补助,有两种处理办法:一是冲减土地出让金成本;二是作为营业外收入。
从房地产开发企业的纳税角度说,作为营业外收入比冲减土地开发成本更有利。
虽然作为营业外收入要多交所得税,但却使土地出让金成本保持不变,这样土地增值税的抵减项不变,减少土地应纳税额。税法规定,在计算土地增值税扣减金额时可以加10%的房地产开发费用,还可以加20%的扣除额,这样与所得税25%相比,还是合算的。
分录:
借:银行存款
贷:营业外收入
‘叁’ 土地出让金的返还方式
第一、政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户。
第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让,但现实工作中一些开发商先期介入拆迁,政府或生地招拍挂,由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行部分返还,用于拆迁或安置补偿。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中,用于拆迁费用1000万元,用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让,但现实工作中一些先期介入,或生地招拍挂,政府为减轻开发商的负担,对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下,由于实施了土地的储备制度,政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善得到解决,土地的开发工作也已经基本完成,周边的市政建设将逐步完善,水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前,国土部门已将拟出让的土地处置为净地,即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中,大量存在着“毛地”出让的情况,尤其是在企业改革、改制处置土地资产时,这种情况更比比皆是。
因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时,已经包含了公共配套设施的内容。
此业务实质上是土地出让金的折扣或折让,应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
企业将建成的公共配套设施移交给全体业主,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位,不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助
在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例:某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元。协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,目的是给企业招商引资的奖励,未规定规定资金专项用途。
‘肆’ 政府返还给房地产开发公司的安置补偿费如何计账
摘要 房地产企业拆迁补偿费如何入账?
‘伍’ 土地招、拍、挂,开发费用返还问题
你这么理解,政府本来应该自己花钱去做土地平整,然后再出让给你
但,政府没有去做平整,是你们做的,这就等于是政府欠了你们一笔钱
土地出让金是你们获得国有土地出让的使用权的价格,谁也没说过这里面包含了土地平整费用
政府从土地出让金中返还一笔钱给你,就是把前面欠你的钱给补上了。
‘陆’ 急!房地产企业对政府返给的土地平整费计什么科目,如何做会计分录
借;银行存款
贷:前期工程费-三通一平。
但你的这个收入除非有财政给予你们的文件专款专用,否则需要并入收入总额计算缴纳企业所得税。
‘柒’ 土地出让金返还政策是怎样的
土地出让金返还政策就是政府征用土地后的相应补偿政策,各地情况不一,标准不一。
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定:
有下列情形之一的,由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:
(一)为公共利益需要使用土地的
(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定
国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
(7)政府如何返还土地开发前期费用扩展阅读:
中华人民共和国土地管理法是为了为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展而制定的法律。1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,自1987年1月1日起施行。
‘捌’ 政府返还的土地款如何做才不交税
一、企业所得税
《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定,企业取得的各类财政性资金,除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外,均应计入企业当年收入总额。
……
本条所称财政性资金,是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息,以及其他各类财政专项资金,包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收,但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资,是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
对于上述政策,各地有不同的规定,如《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》〈青岛市国家税务局公告2011年第1号〉规定,企业招拍土地后,政府给予的土地返还款不得冲减土地成本,而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是,在土地受让、改变用途过程中,如果政府约定了返还金额,返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励,应作为补贴收入处理。
因此,房地产开发企业收到政府返还的土地出让金,在土地受让、改变用途过程中,如果政府约定了返还金额,返还金额应冲减对应的“取得土地使用权所支付的金额”计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励,不得冲减土地成本,而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
二、土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
对于上述政策,各地有不同的规定,如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号)规定,纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料,但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允许计入扣除项目。
《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)第二十二条规定,对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
‘玖’ 政府返还基础设施建设费如何纳税筹划,能作“与资产相关的政府补助”计入递延收益吗
政府返还基础设施建设费纳税筹划方式如下:
1、关于资产达到预定可使用状态后收到与资产相关的政府补助如何摊销的问题,前几天版面上有讨论,你可以搜索一下。我更倾向于把这部分补助资金在自收到之日起算的剩余折旧年限内摊销,而不是在收到时一次性补摊自相关资产达到预定可使用状态之日起到收到补助款之日止期间内对应的补助。
在IFRS下,与资产相关的政府补助在收到时也可以直接冲减资产的账面价值。很明显,如果直接冲减了资产的账面价值,则后续的折旧应当按照调整后的账面价值重新计算,而不是一次性调整前期已提取的折旧。计入递延收益的此类补助也可以参照同一原则处理。
2、关于财政代为偿还的转贷资金,建议审阅当时的财政转贷合同,确定其中有无在满足一定条件的前提下可以豁免该笔贷款偿还义务的条款,以及确定现在的债务豁免是否即依据该条款作出。
如果是,则该项转贷款(在IAS 20中称为“饶让贷款 forgivable loan”),如果贷款借入时即可合理预计将可满足豁免条件的,则应一开始就作为政府补助处理,而不是确认为借款(因为预计经济利益因还本付息流出企业的可能性并不超过50%);如果贷款借入时尚不能确定能否满足豁免条件,但后来确定满足条件的,应自满足豁免条件之日起作为政府补助处理。
如果并非前段所述的“饶让贷款”,则应把取得贷款和豁免看作两个独立事项分别处理。鉴于在豁免时相关资产已经达到预定可使用状态,虽然政府文件规定“确认国债转贷资金已经由财政部门代为偿还,将转贷资金转为对我公司的财政拨款,专项用于污水处理厂建设”,但事实上该笔款项在取得政府补助身份后,在相关资产建造过程中并未用到,因此个人倾向于此时按照一般的债务豁免处理,一次性将豁免的债务本息计入当期损益。
所以,是否能作“与资产相关的政府补助”计入递延收益,要根据是否是饶让贷款来分析。