万科的财务成本有息负债是多少

1. 万科财务负债和应付利息问题。

科的流动负债达到了2300多个亿，这2300亿的负债不全是带息负债。银行借款是要派绝付息的，但是应付账款一般是弊芹不计利息的。其他应付款一般也是不计利租羡毕息的，所以你的计算不准确。

2. 为什么恒大有事而万科没事

3. 怎么知道一家上市公司它有负债

查看公司的财务报表 也就是资产负债表，里面会登记的

4. 每年光利息就要还5000亿！这80家房企有息负债超7万亿

进入下半年，房企融资“三道红线”绝对是热门话题。而设置“三道红线”的主要目的，就是为了控制房企有息负债的无限增长。

根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企的情况来看，除去一家去年刚上市的房企，80家调研房企中，82%的房企有息负债都较去年同期增长了。

其中，有7家房企有息负债同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位于15%-30%之间。此外，有14家房企的有息负债规模实现负增长。

整体来看，80家房企有息负债规模达到7.2万亿，按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息或超过5000亿。

即便是龙头房企，外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。

7家房企有息负债都超过2000亿

房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。具体来看，截至今年上半年，总共有7家房企有息负债规模超过2000亿元。

高喊“降负债”的恒大，有息负债依旧超过同一阵营的龙头房企，达到8355亿元。碧桂园、绿地控股紧随迅谈轿其后，有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外，这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。

这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿，约占80家房企有息负债总和的36%。

恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布，“从2020年，恒大开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”今年上半年，得益于“高增长”和“控规模”，恒大的有息负债与3月底提出新战略时相比，减少约400亿元。

按照恒大“降负债”的规划，未来三年要降4500亿负债，到2022年要把总负债降到4000亿以下。为此，下半年恒大将进一步加大销售和回款力度，继续实施土储负增长，逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心，到年底有息负债与净负债率还将大幅下降。” 恒大总裁夏海钧表示。

碧桂园龙头抓回款、降负债也较为明显。上半年权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，自身造血功能强劲。同时，截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。截至6月30日，公司账面可动用现金余额2055.2亿元，在手现金充裕。

绿地控股上半年销售业绩出现下滑，通过抓回款来补充现金流，同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。截至2020年6月30日，企业货币资金为872.5亿元，较2019年末减少16.5亿元，但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上，有息负债的增加导致了净负债率再次高升。

有息负债最低的也将近6 0亿

一直以来，房企都通过举借债务扩大经营规模，把握负债与规模考验企业的财务把控能力。南都大数据监测80家规模上市房企，有息负债1000亿-2000亿（不包含）的有17家，代表房企有富力、龙湖、华润、招商、世茂、中海等龙头房企。

华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高，净负债率也随之提高至45.9%。根据披露的内容，一方面是疫情侍掘加大了短期现金流紧张形势，另一方面是一种债务置换动作的前置，利用上半年较为宽松的融资环境，提前将即将到期的债务做好铺垫。

对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡，管理层坦言，确实感觉到压力山大。上半年亩肆有息负债1217亿元，其中境内占比43%，境外占比57%。未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上表示，下一步不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。

有息负债500亿-1000亿（不包含）的有21家，代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等。

此外，有息负债低于500亿元的房企有35家，代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等。

最高翻两倍！这6家房企负债增速惊人

适度的杠杆能够有效地利用好 社会 的资金与资源，为长远发展提供弹药。但是，在众多不确定性下，未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营，不容乐观。

南都大数据研究院监控80家上市房企，除了一家去年刚上市的房企，上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势，占比82%。

其中，三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04%。奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50%。

面对行业洗牌加速，三盛控股在母公司的战略驱动之下，加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时，三盛的负债也在不可避免地攀升。截至中报，银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元，应付债券为12.36亿元。借款中，一年内到期的借款约为72.91亿元，一年后到期的借款约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不足以偿还。不过，由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成，其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况。

中交地产上半年投资强度达到222%，相比去年提升了121%。伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平，有息负债同比增速位居行业前面，而且“三道红线”全踩。不过，从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出，集团对地产业务板块的重视，并且央企背景为融资等带来了不少便利，拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。

2020年上半年，奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升，当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元。不过，奥园管理层表示，奥园下半年到期的债务大约有200多亿元，截至6月底公司现金余额约694亿元，同时其尚未使用的授信余额约943亿元，短债压力不大。

建发国际业绩正步入高速发展，销售金额同比增长约52.87%。到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模。伴随规模扩张，建发国际的负债总额增长，长短期债务比为19.2，相较期初大幅上升331.5%。不过，建发国际销售回款266.3亿元，现金流能覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景，建发国际的融资成本处于行业内较低水平。

增速15%的有33家，占比超四成

加上上述这6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建业、合生、奥园等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等。

自2019年以来，绿城中国集中精力布局一二线城市，投资力度逐渐加大。上半年新增土储建面同比上涨241%，新增货值1756亿元同比上涨181%。但绿城管理层表示，绿城这两年取得了比较好的增长幅度，之所以取得这么好的发展，是借助了融资杠杆，但是没有依赖融资。上半年短期借款168.06亿元，长期借款572.93亿元，同比均有所上升。年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点，占总债务31.1%。

另一方面，行业龙头企业万科的负债总额也是不容小觑的，但基本保持着良好的负债结构。以世茂为例，为应对复杂的经济和金融环境变化，后续持续发展奠定了坚实的基础，上半年借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，长短期借款结构长期处于安全 健康 的水平。现金短债比1.8，流动性水准较好，短期偿债能力强。

还有万科，始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底，万科的有息负债以中长期为主，一年以上占比超六成。持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元。

此外，龙湖的短期债务达到172.14亿元，长期债务达1513.4亿元，总债务规模相较于去年同期增长20.35%，其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。在上半年业绩发布会上，CFO赵轶表示，龙湖上半年保持财务结构安全，以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速，以及高比例的利息资本化处理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融创、雅居乐、佳兆业、美的置业、恒大、新城等。

负增长！这14家房企降负债

于此同时，有14家房企的有息负债规模实现负增长，其中路劲有息负债规模同比下降63.58%。泰禾、北大资源、大名城同比都呈现两位数负增长。

泰禾今年上半年收入24.63亿元，同比下降83.02%；净利润-15.82亿元，同比下降201.33%，仅尚未支付的利息就达43.32亿元。期末融资余额为960亿元，平均融资成本为10.03%，将有713.72亿元在一年内到期。在其融资结构中，信托等非标融资为578.16亿元，占比60.20%。为了解决公司困难，泰禾集团拟引入万科，但是到目前万科仍迟迟未做最后决定。而在万科的中期业绩说明会上，万科CEO祝九胜认为泰禾的产品力、基础能力不错，但也多次强调：“万科的介入是有条件的”。

尽管净利率、毛利率双双下探，但在现金流、偿债能力等数据上，中海地产则实现了逆市上扬。中海地产的银行及其他借贷、应付票据分别为1292.9亿元、793.2亿元，有息负债共计2088.1亿元，其中一年内到期的有息负债为334.4亿元，现金短债比超过3倍。中海地产主席颜建国表示，中海曾经历了1997年的金融风暴，当时由于负债率相对比较高，面临破产的风险，教训是极为深刻的。自那一次开始之后，中海的经营是稳字当头，尤其是对于负债率以及现金杠杆，在内部设立了严格的红线。

一直以来，重仓酒店资产使得富力面临不小的负债压力，但在今年上半年，降负债略有成效。今年2月，富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据，延长到期期限。上半年处理了108亿元的境内债券，降低了有息负债规模。按照计划，集团未来9个月将处理250亿-350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。而富力地产董事长李思廉也表示，未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。

行业观察：降负债将成新常态，不排除降价促销

研究员发现，在市场监管和融资渠道收紧的大环境下，上半年有息负债规模增速较高的房企。一方面是增速较高但规模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由于近几年扩张导致负债增速过高的中型房企，如奥园等。

为了控制房企有息负债规模，防范房地产风险，监管部门祭出了融资新规，设置“三道红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，借此控制有息负债规模的增速。这也意味着下半年，降负债将成为行业“新常态”。

在此背景下，众多房企也一致认为，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是持续经营的关键。因此，城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等方面也将面临更多考研。下半年，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，不排除积极降价促销，以回笼资金的可能。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员： 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广

出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

5. “三道红线”后房企普降档 “表外负债”风险犹存

“三道红线”新规的威力正在房企身上显现，至少从房企2020年的财务报表中看起来是如此。

据克而瑞统计，从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，短期有息负债五年来首次实现同比下降，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过调整优化，2020年末有15家房企成功降至绿档。

这种集体转档的局面没有降低投资者的担忧。市场普遍认为，房企的财报具备较大操作空间，通过表外融资以及非并表项目的方式，房企的真实债务状况可以得到一定程度的藏匿，这正是风险点所在。

一名长期投资港股内房股的人士告诉21世纪经济报道记者：“作为房地产公司，并不是划了条红线就能调整很多东西的。他们是覆水难收，现在资金链紧也是必然现象，现实决定了目前的状况。”

积极降档求稳

从行业的整体情况来看，房企的平均负债水平有所改善。

据克而瑞统计，从2020年年报来看，房企通过加大销售回款、推进主体上市等方式增加现金流入，从而使得行业平均现金短债比优化10个基点至1.47，短期流动性增强，债务结构优化。房企净负债率同比大幅下降12.5个百分点至66.04%。

“三道握码红线”对房企还是具有相当的约束力，从房企的表态来看，房企降档的决心的确很大。以龙头房企万科为例，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。

万科最终成功转档，根据万科2021年一季报，万科净负债率为15.5%，剔除预收款项的资产负债率为69.5%，持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。

万科此前仅踩中一条红线，财务管理也向来稳健，因此成功转为绿档也是投资者预期之中的事件。

但事实上，转档从来不是轻而易举的事情。

一名龙头房企的总部财务部人士李挺以其所在房企的情况分析称，房企当前“降负债”的招数无非就是开源和节流，“我们有在分拆上市获取资金，也有在出售优质资产，同时还寄希望于薄利多销;现在还有限制奖金、小幅度裁员。我们现在连地都拿得很少，就橘皮银想做点旧改，但也就慢慢推。”

但即便如此，最终成效都并不显着。李挺所说的这些招数，许多踩中“红线”的房企都在用，但最终红转黄也并非普遍情况。

例如富力地产，其从去年开始就积极践行出卖资产、暂缓拿地以及缩减人员的方式来“求生”，但截至今日，富力地产依然是三道红线全踩的房企。

中国恒大亦如是。去年开始，中国恒大通过分拆恒大物业上市以及恒大汽车引入多轮战投的方式来降负债，管理层也多次抛出降负债的目标，但截至2020年底，恒大的债务规模依然庞大。

根据公开数据，截至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，依然处于“红色档”。

警惕表外负债

房企的债务规模究竟有多大?

不少接受21世纪经济报道记者采访的业界人士都认为，实际上体现在财务报表的部分无法完整体现全貌，房企通过非控股权益可以轻而易举地调节财务报表，因而即便房企决心很大，但投资者依然没有办法持乐观的态度。

“这一直就是一个风险点，只不过是藏起来了。”上述投资港股内房股的人士表示。

华泰固收在一份研究报告中也指出，近圆宴年来，房地产企业的表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要原因是由于房企出于降成本、扩规模等因素的考虑，通过项目公司合作开发的现象日趋增多，为表外融资提供了便利条件;此外房企表内融资渠道不畅，被迫选择表外融资。

华泰固收同时强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩和隐藏负债。

“企业如果通过非并表公司来实现表外融资，意味着企业在财务报表中只剩下长期股权投资的科目，表外公司的杠杆率就不会体现在合并财务报表中。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，通过出表实现降低公司账面负债率的效果，使得公司表观的杠杆率不能真实的反映公司的实际债务负担。”华泰固收称。

一个被投资者引以为戒的例子是禹洲地产，其2020年上半年，公司就已经实现了140.07亿元的收入，全年营收却缩水至104.12亿元，下半年不但没有任何收入进账，反而少了近40亿元;而归属净利润从2020年上半年的10.19亿元下滑至1.17亿元。

禹洲集团公开的解释是部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，导致利润下滑，这种解释部分印证了投资者的疑虑。

正因为这种操作空间的存在，房企更应该更加具备行动力，驱动自身真正实现财务健康运营而非通过财务调节的技巧来实现转档。

协纵策略管理集团创始人黄立冲对21世纪经济报道记者分析称，房地产开发商比较合适的方法是适当降低杠杆率、降低发展的速度，降低风险。“事实上真做起来不是那么容易，有市场的压力、股价的压力，也有很多的存量去处理。许多投资方已经尽量避开这种高风险的行业了。”

6. 万科负债率多少 2021

2021年隐伏上半年，该公司持有货币现金1952.2亿元，扣除预售旁差监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除运携皮预收账款的资产负债率69.7%。

7. 资产负债比率是不是越低越好，万科高达69%的资产负债比率是不是挺吓人的

房地产公司的特性决定了其高资产负债比，因为从买地开始，都需要开始跟银行打交道，例如把拍下的地抵押给银行，换来启动资金开始造房子，再到销售，一路都要靠银行，当冲巧然很多房地产上市公司，还可以发行债券。国内的房地产公司的负债比都是50%以上，万科不算最高的。房市处于牛市行情中，高负债比不成问题，因为借钱多，但销售速度快，还钱也快，如果房地产市场不好，处于下降轨道，销售不畅通，就需要保持足世州够的现金流随时对付到期的债务搜判蔽和利息，所以负债比不是第一要看的。不过万科还是做得比较好，当房价出现崩盘的现象的时候，果断的进行了降价销售，而且成功的发行了债券。如果明年房地产行情不能重启，高负债比的房地产公司还是有很大压力，这是为什么在上半年基金公司要抛弃房地产公司，特别是万科。

8. 为控制负债率，上半年万科裁员600人，万科现在负债率是多少

万科现在的净负债率为梁返35.04%。至少这份期中考报告显示，万科不但活下去了，还活的很好转身也非常的漂亮。

上半年万科A结算收入稳步增长。实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%；房地产业务的结算均价为15715元/平方米。同时，已售未结资源持续上升。截至报告期末，合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

在房地产开发投资方面，万科A半年报显示，实现新开工面积1953.0万平方米，同比下降15.9%，占全年开工计划的54.1%(2018年上半年：65.5%)；实现竣工面积1060.0万平方米，同比增长15.6%，占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年：34.9%)。

9. 龙头房企短债压力曝光：76家房企一年内有2.5万亿债要还

一年内到期要还的短期债务，毫无疑问是企业最大的压力。

随着楼市的企稳，加上政府坚持“房住不炒”的主基调，房地产行业的融资监管趋严，优化债务结构、降负债成为房企财务中作的重中之重。一方面进一步搏皮降低短期债务占比，另一方面控制和降低融资成本，才能为“活下去”做准备。

南都大数据研究院调研房企的负债情况，76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。

短债TOP10出炉，总计超 1.2万亿

一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家，分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。

可以看到，富力是其中销售规模最少的一家，却高顶748亿的短期负债，压力不小。富力地产董事长李思廉表示未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。中期财报显示，上半年在土地上的花费仅约60亿元，而2019年和2018年分别为约250亿元人民币和370亿元人民币。预计未来6到12个月内还将继续减少土地收购，并加速库存削减和新产品推出，以保持营运现金流来偿还债务。富力董事长助理陈志濠也称，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。

年初，融创董事长孙宏斌曾提出的2020年融创要做三件事情——“降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间”。半年报来看，融创短期债务1406.23亿元，可支配现金852.3亿元，并不能覆盖全部短期债务。孙宏斌曾表示，未来将淡化销售规模目标，利润与降负债变成第一位。并且为了获取更多现金流，会处置一部分资产。

30家短债在100亿-300亿，占比最多

超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。其中，一年内到期有息负债超过300亿-500亿元的有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。

一年内到期有息负债超过100亿-300亿的房企有30家，代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。此外，还有20家房企的短债规模不超过100亿元，如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。

最高翻4倍！超八成房企短债在增加

南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长，占比高达80%。

分区间来看，12家房企的一年内到期有息负债比去年同期增加100%以上，三盛控股以高达483.78%创下最高增幅。

三盛控股有息负债及一年内的短期负债都呈现翻倍增长。三盛控股在母公司的战略驱动之下，加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时，负债也在不可避免地攀升。截至上半年，有息负债101.39亿元，一年内到期的负债约为72.91亿元，一年后到期的负债约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括定期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不够偿还。

今年上半年，华润置地的短期债务达到411.25亿元，同比去年大幅增长。因为告昌2019年有息负债中仅6.5%的负债是需要一年内偿还，而今年这一比例提高到了25%。不过期末公司超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为1.47，短期无明显的偿债压力。

过去几年合景泰富采取较激进的买地策略，土储和项目建设不断增多，加上存货和投资性物业规模较大，也直接影响了多项财务指标。截至今年上半年末，合景泰富一年内到期负债较2019年底上涨40.9%至334.3亿元，期末非受限现金较期初减少28.8亿元至486.1亿元。

此外，一年内到期的有息负债同比增幅50%-100%的有9家，代表房企有远洋、绿城、新城、旭辉等。

从去年开始，新城控股甩卖了不少资产，负债问题有所缓解。今年基友差上半年，新城控股的短期债务达到375.81亿元，占比达到较高水平，债务结构有一定的改进空间。考虑到期末公司账面的货币资金及受限制现金达649.95亿元，短期无明显偿债压力。

旭辉上半年严控债务总量规模，有息负债增长11.08%，处于合理水平。但是一年内到期的短期债务同比增加53.3%，增幅较大。“管理层一直希望以更少的成本去撬动更大的资源，旭辉的发展模式是规模、利润和财务稳健均衡发展。”旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉希望将净负债率维持在70%以下。

借助大股东中交信用背书，绿城融资渠道通畅，因此上半年整体有息负债都在增加。截至2020年半年底绿城有息负债为1118.52亿，较期初增长17%。其中一年期短债347.9亿，同比增93.7%。但其持有现金628.5，现金短债比达到1.8，净负债率也只有为66%，风险可控。

一年内到期的有息负债同比增幅30%-50%的有12家，代表房企有招商、万科、奥园、中南、佳兆业、保利、金茂等。

面对“后疫情”时期的挑战，万科为了保持稳健的财务状况，还是下了一些功夫的。上半年公司继续保持经营性现金流为正，虽然一年内到期的有息负债总和达到968.2亿元，但持有货币资金1942.9亿元远高于一年短债。

对比其他国资企业，越秀负债水平明显偏低，在地方国企中表现较好。越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示，“目前，公司现金流稳定，结合投资和开发情况控制投资强度和开发进度，境内外两个融资平台保证资金充足。”

佳兆业未来到期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内长期到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上也表示，下一步不仅要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，加强回款，用可以用的资金去扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。

一年内到期的有息负债同比增幅低于30%的有19家，代表房企有富力、绿地、龙湖、中梁、世茂、融创、恒大等。这其中，龙湖、世茂为代表，基本保持着良好的负债结构；富力、恒大为代表，在降负债上取得些许成果。

短债无忧！这13家房企实现降杠杆

南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），同比来看，只有13家房企的一年内到期的有息负债同比负增长。其中降幅最大的有五矿、佳源、绿地香港、碧桂园等。

随着五矿地产成功落实收购母公司资产之交易，规模将得到迅速提升、缓解因项目数量较少导致的增长压力。相较于2019年，上半年短期负债压力有所减缓。2019年，五矿地产现金短债比仅有0.53，而2018年同期为3.55，同比高出7倍之多。一年内到期短债为72.626亿港元，按照财报披露的现金量及存款情况（38.5亿港元），完全不够偿这些短期债务。但是截至今年上半年，一年内到期的短期负债同比大降69.9%，现金短债比提高至1.25。公告指出，伴随着国内疫情影响程度的减小，五矿将继续努力抓住包括在线营销在内的多元营销方式、进一步促进销售、努力抓住现金回款，减少现金流压力

目前在三道红线当中，绿地香港三项指标均未踩线。上半年持续加强现金流管控，销售回款率高达92%，公司账面现金存量103.33亿，完全覆盖短期有息负债。同期，负债总额为917亿元，同比增长11%，净负债率从去年底的18%升至38%；总现金与短期负债的比值从去年的2.11降至1.86。有效有息成本则长期维持在6%以下。董事会秘书雷雨表示，由于绿地香港的负债水平在行业中处于较低的水平，因此未来将适度增加负债，并开启多元化的融资渠道。

在此前的规模扩张时代,正荣地产曾因追求业绩高增长，2018年跨越千亿门槛后，正荣推出2019-2021年“新三年战略”,加大力度去杠杆,由高增长向高质量发展转型。截至中期正荣的账面现金为398亿元，有息负债为636亿元。其中短期负债占30%，较2019年末下降4个百分点，银行贷款、非银借款、公司债和优先票据分别占51%、9%、7%、33%。债务结构持续优化，短债占比仅30%，相较2019年的34.2%大幅下降。

行业观察 ：加快回款迎偿债高峰

通过监测典型房企的有息负债总额及一年内到期的有息负债，可以看出，房企负债整体依旧保持高位，考验着大家的资金链。2020年，房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期。

研究员认为，面对到来的还款高峰期，房企想要回款主要有两种方式，一个是融资，为了应对还债高峰期，越来越多的房企将加快融资脚步。但是，“345融资规则”酝酿了将近两年时间，目前已在部分重点房企推行，未来会根据执行情况，完善和扩大适用范围。这意味着，房地产金融政策依然从严不容乐观。

另一个是销售、少拿高价地。如何加速销售回款，抢占更多的市场份额，是疫情常态化之下，房企的重中之重。诚如房企高管所言，“拿错地是很痛苦的一件事情”。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组