物业公司如何区别成本费用

㈠ 物业公司经营成本和管理费用

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。

公共部分运行费
费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。
服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚

清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。
费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人400~600元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。
服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。
基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。
费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1000~1700元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。
服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。
费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。
服务标准：一般小区都采用北京市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。
其他费用
《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。
《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。

参考物业管理网http://www.gywygl.com/6/5426.html

物业管理费用的明细分类包括：
1、公司经费(包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)；
2、职工教育费
3、折旧费
4、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、
5、咨询费(含顾问费)
6、诉讼费、
7、业务招待费
8、劳动保险费
9、税金（包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）
10、技术转让费
11、排污费
12、无形资产摊销
13、坏帐损失
14、其他费用

参考物业管理网
http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=566&QuestionsID=230

㈡ 物业管理公司的成本包括那些

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
法律分析
1.人员费用是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。人工成本进项税额不得抵扣，可以采取劳务外包形式取得进项发票抵扣税款。2.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费。3.清洁卫生费是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等4.绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。5.管理费分摊物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。即物业公司总部职能部门的人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审计咨询等费用。6.办公费物业管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。7.秩序维护费是维护所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
法律依据
《物业管理条例》 第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

㈢ 物业管理公司怎样做好成本费用分析

物业公司成本费用管理办法。 1.目的 为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。 2.适用范围 适用于xx物业公司财务部 3.职责 3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。 3.2董事长、总经理负责各类费用的审批。 3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。 4.方法和过程控制 4.1成本费用管理原则及核算办法 4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。 4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。 A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。 B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。 C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。 D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。 F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。 J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。 4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。 4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。 4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本费用支付范围及审批权限 4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。 4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总经理审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总经理审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。 4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。 A.工程类合同会签程序：集团项目中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销类合同会签程序：集团营销中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。 A.工程类审批程序：集团项目中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销审批程序：集团营销中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后，可暂不扣当月工资或再借支。 4.2.7费用的管理及支付标准 A．差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。 注：特殊地区是指北京、上海、深圳。境外相关费用的标准另行规定。 公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查，财务部审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。 餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。 住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。 B.办公费用 ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。 ②办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元/月以下金额报销，各类值班电话按100元/月以下金额报销，超额自付。 ③文具、宣传、印刷与购书等费用 公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中心经理审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总经理审批后方可购买及报销。 需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。 因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。 各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。 ④会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。其发生的费用由各服务中心合理分摊。各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。 各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。 ⑤职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。 未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。 ⑥业务招待费 公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。 任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。 公司正副总经理因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经财务部审核，方可报销。 报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。 全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰~5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。 ⑦医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。 ⑧加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。

㈣ 成本和费用到底有啥区别呢

1.简单来说，费用都是当期损益，就是你经营发生的一些必要或者不必要的支出，和生产出来的产品并没有直接关联的各项费用。

2.比如水电，运费，电话费，汽车费，管理人员工资等等，这些都是你经营一个公司每个月都会发生的损益费用。

3.成本就不一样了，一般只有你销售之后才会去结转成本。

4.你一批产品出去之后，你要单独核算出这批产品的成本，利润等，以便你未来对于企业发展更好的规划和决策

5.费用是相对简单的一块，成本却是博大精深，复杂异常。

(4)物业公司如何区别成本费用扩展阅读：

成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源，其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。

并且随着商品经济的不断发展，成本概念的内涵和外延都处于不断地变化发展之中。

一般定义

1、成本是生产和销售一定种类与数量产品以耗费资源用货币计量的经济价值。企业进行产品生产需要消耗生产资料和劳动力，这些消耗在成本中用货币计量，就表现为材料费用、折旧费用、工资费用等。

企业的经营活动不仅包括生产，也包括销售活动，因此在销售活动中所发生的费用，也应计入成本。同时，为了管理生产所发生的费用，也应计入成本。同时，为了管理生产经营活动所发生的费用也具有形成成本的性质。

2、成本是为取得物质资源所需付出的经济价值。企业为进行生产经营活动，购置各种生产资料或采购商品，而支付的价款和费用，就是购置成本或采购成本。

随着生产经营活动的不断进行，这些成本就转化为生产成本和销售成本。

3、成本是为达到一定目的而付出或应付出资源的价值牺牲，它可用货币单位加以计量。

4、成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的经济价值。

㈤ 请帮忙物业公司都有哪些费用，怎么划分

1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3．物业管理区域清洁卫生费用；
4．物业管理区域绿化养护费用；
5．物业管理区域秩序维护费用；
6．办公费用；
7．物业管理企业固定资产折旧；
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9．经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。

㈥ 物业管理企业的成本与费用是一个概念吗

根据成本和费用的区别:1、成本是对象化的费用，其所针对的是一定的成本计算对象;2、费用则是针对一定的期间而言的。对于咨询公司的“主营业务成本”一般对应有“主营业务收入”，如果没有收入，则将其计入期间费用中，在新准则下一般计入“管理费用”科目。通常情况下，物业公司“主营业务成本”是外包的成本，只要不外包“主营业务成本”可以为零，其他的工资、折旧、水电费都可以入“管理费用”科目。
实际中，物业公司必然有外包费用，如垃圾清运和消纳、电梯维护、绿化养护等等，都是外包给第三方公司完成的，因此物业还是有主营业务成本存在的，不能全都计入管理费用

㈦ 请问物业企业的费用和主营业务成本怎么分

在你的报价里面的，能从客户那边收得回来的支出，就进成本，比如员工的工资福利，制服，装备等成本。

反之，就进费用，比如，公司的房租，电话费，快递费等支出。

㈧ 房屋物业管理公司的成本确认

物业管理成本由以下两个部分构成：
1．营业成本
营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
2．期间费用或经营管理费用
期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用)。
税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
无形资产摊销：是指专利权、商标权、着作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。

(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，③金融机构手续费，④公司筹资发生的其他财务费用。

关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：
(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；
(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；
(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；
(4)发生的坏账损失，计人管理费用；

(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
(三)划清营业成本与期间费用的界限

营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计人当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计人管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。

物业管理成本的分类
二、物业管理成本的分类
物业管理企业的成本内容繁杂，为了加强企业对成本的管理，加深对其成本的认识，有必要以不同标准对其进行分类。
(一)按照经济性质分类
按照成本的经济性质或内容分类，通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素：
(1)外购材料。指物业管理企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
(2)工资。指企业职工的工资总额。
(3)职工福利费。指企业按工资的规定比例计提的职工福利费。
(4)折旧费。指按照规定计算的固定资产折旧费用。
(5)利息支出。指财务费用中银行借款利息支出减去利息收人后的净额。
(6)税金。指应计人管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。
(7)其他支出。指不属于以上各要素的费用，如邮电通讯费、差旅费、租赁费等。
按照费用的经济内容(或性质)进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。
(二)按照经济用途划分
物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用途各不相同。前面所介绍的物业管理成本的构成实际上就是按照经济用途的不同来分类的。
按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
(三)按照与业务量的关系划分
按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
(1)固定成本。这是指在相关的范围内，所发生的成本总额保持相对稳定，

不随物业管理服务业务量而变化的项目，如固定资产的折旧、第一线物业管理师的基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定幅度(相关范围)时，固定成本会相对地有所增减，所以固定成本也称为“相对固定成本”。

(2)变动成本。变动成本是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。它又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两个部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。
(3)半固定或半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。

将成本划分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本，对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用。一般来说，由于固定成本总额与业务量的变动关系不大，因此降低单位业务量的固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手；而变动成本随着业务量的变动而变动，因此降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。此外，这种成本划分方式，还有利于进行物业经营管理的预测与决策。
(四)按照计算依据不同划分
按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分(并非成本构成项目)。
(1)目标成本。在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。

(2)定额成本。成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。
(3)计划成本。计划期经过预测而预算出来．并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。
(4)实际成本。计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。
把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。
(五)按照与决策的关系划分
按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。

(1)边际成本。是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收人时，为企业获得其最大利润的服务量。

(2)差异成本。是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。“差异成本”会计工作者认为，边际分析的方法固然科学和精巧，但边际在现实中是难以把握的，不如“差异分析”那样易于求得较优效果。

(3)机会成本。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。
(4)估计成本。是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
(5)沉没成本。是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。
(6)可缓成本。是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。
(7)可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。

(8)附加价值成本。是指当投人的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。

成本估算的目的
第二节 成本估算方法
一、成本估算的目的

物业管理服务成本，主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。

在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。

目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。不论是以包干制还是以酬金制，科学估算物业管理服务成本或者物业管理服务支出，是物业管理企业的一项重要工作。

主要成本项目的估算方法1-7
二、主要成本项目的估算方法
(一)人工费的估算
该项成本是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
人工费的测算公式为：

式中的S表示参加测算的物业总面积，单位为㎡。
(二)办公费估算
办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用。主要包括：
1．交通费(F1)(元／年)
2．通信费(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、办公用品费(F3)(元／年)
4．书报费(F4)(元／年)
5．宣传广告和市场推广费(F5)(元／年)
6．法律费用(F6)(元／年)
7．节日装饰费(F7)(元／年)
8．办公用房租金(含水电费)( F8)(元／年)
上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：

(三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算
该项费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项：
1．维修保养费(F1)(元／年)
2．装修费(F2)(元／年)
3．能源费(电、气、油料等)( F3)(元／年)
4．康乐设施费(F4)(元／年)
5．杂项费用(F5)(元／年)
上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：
公共部位、公共设施设备维修保养费
即：公共部位、公共设施设备维修保养费

(四)保安费估算
保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。
1．保安系统费(F1)(元／年)
2．保安人员人身保险费(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人员住房租金(F3)(元／年)
根据实际情况，分别计算出这些费用，加总后再分摊到每月每平方米中即得出保安费。
用公式可表示如下：

(五)清洁卫生费估算
清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。包括：
1．清洁工具购置费(F1)(元／年)
此项费用包括垃圾桶、拖把等的购置费。
2．劳保用品费(F2)(元／年)
3．清洁机械材料费(F3)(元／年)
此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛光机的折旧、消耗材料等。
4.化粪池清理费(F4)(元／年)
5．垃圾外运费(F5)(元／年)
6．其他费用(F6)(元／年)
7．水池清洁费(F7)(元／年)

上述各项费用可按实际情况分别估算出其各自的年总支出，然后加总，用各项费用总和除以参与测算的物业面积与12个月的乘积即得到环卫清洁费。
用公式可表示为：

(六)绿化养护费估算
绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。应测算项目有：
1．绿化工具费(F1)(元／年)
此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。
2．劳保用品费(F2)(元／年)
此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费用。
3．绿化用水费(F3)(元／年)
4．农药化肥费(F4)(元／年)
5．杂草清运费(F5)(元／年)
6．园林景观再造费(F6)(元／年)
此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。
上述各项费用通常按年计算，除以12个月和参与测算的物业面积即可测算出来。用公式可表示为：

(七)固定资产折旧费估算
该项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定包括：
1．交通工具(汽车等)( F1)(元／年)
2．通信设备(电话机、手机、传真机等)( F2)(元／年)
3．办公设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等)( F3)(元／年)
4．工程维修设备(管道疏通机、电焊机等)( F4)(元／年)
5．其他设备(F5)(元／年)
按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米中。计算公式为：

固定资产平均折旧年限一般为5年。

㈨ 物业公司一般的收入和成本指那些

一、物业公司收入包括：

1 、物业管理收入，指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入;

2、物业经营收入，指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入、经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入;

3 、物业大修收入，指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

二、物业经营成本是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备而发生的各项费用支出。包括：

1、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。

共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。

2、清洁卫生费用 物业管理区域清洁卫生费用。主要包括：保洁人员工资；清洁用品费用；垃圾清运费用等。

3、秩序维护费用 物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。 费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

4、绿化养护费用 费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。

(9)物业公司如何区别成本费用扩展阅读：

一、公共服务

是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。主要有以下8项：

（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

（2）房屋设备、设施的管理；

（3）环境卫生的管理；

（4）绿化管理；

（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作；

（6）车辆秩序管理；

（7）公众代办性质的服务；

（8）物业档案资料的管理

二、针对性服务

是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

三、委托性服务

物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

特约服务实际上是专项服务的补充和完善。