⑴ 賣房子怎麼定價最合理都要參考什麼依據
⑵ 幫我算算賣房我能拿多少錢
房屋的總價值再減去應扣的各種稅費就是自己賣房所得到的錢了。假如說總價值100萬元的房子其營業稅及附加為5.5%，所得稅、土地增值稅都是預征1%，100萬，先要交7.5萬元的稅。
買房時首先要考慮的是自己房子所在地區的均價，查看房屋所在社區的平均價格，查看社區內其他房屋的掛牌價格，查看社區的交易記錄和價格，查看他人房屋的圖片，並與自己的房屋進行比較。對於粗糙房屋的適當裝修，可以考慮地板、裝飾、定位、照明、傢具和家用電器的優缺點，干凈整潔的房屋更有可能給房地產留下良好的印象。想想你房子的賣點。如果你真的想不起來，那沒關系。中介機構將在將來幫助您考慮這一問題。
在你對你的房子進行粗略評估後，你可以去中介機構掛牌。掛牌價格必須比你的心理價格高一點，為買家在未來設定價格留下空間。
所有關於出售房子需要支付哪些費用的信息我們也是必須要了解清楚的。房屋的買賣是一個非常重要的過程。我們必須清楚相關的流程和一些費用，否則很容易引起爭議。
根據法律規定房屋的買賣交易要繳納一定的稅費請參考以下內容：
1、二手房屋交易費：按照房屋面積來收取，具體費用為3元／平方米。
2、印花稅：按照房款的5％來收取。
3、營業稅：按照房屋購買價與房屋出售價差價＊5％（房產證未滿5年的）來收取，房產證滿五年則無需繳納該筆費用。
4、個人所得稅：按照房產交易盈利部分的20％或者房款的1％（房產證滿5年並且是住房的可以免除）。
5、附加費：按照營業稅的2％收取。
6、城建費：按照營業稅的7％收取。
⑶ 賣房子怎樣談價錢
見人下菜碟，懂得察顏觀色很重要。見了客人，根據衣著談吐，大概猜測一下他的經濟實力，問問家庭狀況，大概猜測一下他的需要，先以贊美他實力的口吻試著推薦一款比他的經濟實力稍高的房型，然後再一點點試出他的真實能力。
我買房，非常在意銷售人員的談吐和素質，因為如果銷售人員的品味太差，又怎麼能給客戶推薦有品味的房子呢。而且還千萬別賣弄，得有技巧地謙虛，現在這日子口，有實力買房的人都不是吃素的，說起房產估計比你還頭頭是道，回頭弄個班門弄斧還就把買賣談吹了。
這還真不是一天兩天就能練出來的。你先找找有錢人的感覺，然後才能把錢從有錢人的兜里給掏出來。
⑷ 賣房怎麼定房價向開發商學習定價技巧！
想要賣房子，首先要對房子進行評估，然後制定一個合理又能賺的房價。房價可以怎麼定呢？跟開發商學習怎麼定房價肯定不會錯。所以，購房指南接下來就來告訴你開發商怎麼定房價。另外，房價是由構成因素的，我們一起來看一下。
一、房價的構成是什麼？
決定商品房價格因素很多，其中主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。
一般來說，建房成本中土地費用約佔20％，拆遷安置費用約佔10％～20％，房屋建築安裝費用約佔20％～30％，市政設施費用佔10％左右，各項稅費約佔20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市的高房價還來源於高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
總體來說，房價大致可分為四大部分：
1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費等；
2、建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里；
3、開發商經營費用：包括管理費、銷售經營費及融資利息等；
4、開發商經營利潤。
二、房地產開發商是如何定價的？
1、成本加成法（開發成本加利潤分攤到單位建築面積上確定價格）
開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。
2、市場比較法（以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格）
這是市場上使用多也符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
看完上文介紹，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。
（以上回答發布於2017-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑸ 買房賣房，怎麼給房子合理估價
想要將自己的房子賣出一個好價錢，第一步就需要給房屋估價。那麼，房子應當怎樣估價才比較合理正確呢？
作為賣家，總想著將房子賣出一個很高的價格，但是問題是，房子不是你想賣多少就能賣多少。決定房子市場價值的因素很多，甚至房子最終的成交價也不一定就是其真正的市場價。
很多人認為政府會對房屋有一個評估價，但是，政府的評估價主要是政府用來徵收地稅的依據，無論實效性還是准確性，都是要大打折扣的。
那麼究竟如何給房屋估價呢?
相關數據顯示：房子在掛牌的最初2-3周內是最容易成交的，21天之後，潛在買家的興趣和購買誠意開始直線下降。所以，想要成功順利的賣出房子，就需要在上市的前3周吸引到合適的買家。叫價過高可能會導致真正的買家流失，叫價過低可能會造成周邊賣家恐慌，導致大家紛紛降價，引發惡性競爭，最終誰都不能賣出。
想要給自己的房子估價，有哪些常規的估價方法呢?
1.對比附近在賣房屋的價格
所謂附近的房屋，在空間范圍在500米之內而不超過1公里最佳。這樣兩棟房屋所處的小環境，地理位置，比如離學校，超市，公交車站等的遠近都比較相似。兩者比較的時候，首先是房間面積，數量和所佔土地面積的差異最好在10%-15%之間，超出這個范圍就要做增/減價格的調整;然後重點考慮建築年限，朝向，土地寬窄，是否臨路，室內裝修材料，屋頂，鍋爐年限等，然後對價格逐一做出修正。
如果你想要給自己的房子一個更好地房屋定價，那麼，在掛牌之前應該對周圍能和你競爭的在賣房屋實地考察一遍，並且需要留意以下細節：
1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜歡的地方;
2) 你對每個在售房屋需要改善和提高的意見;
3) 假定你是買家你認為每個房子的價格怎樣，你願意出多少錢買?
4) 一定不要忘記，賣方可以隨意要價，不排除個別賣家要了天價的情形出現。
經過以上實地走訪，你對你房子的實際價值會有一個更為客觀的判斷!
2.對比已售出房屋的價格
想要估價的話，不只是可以看正在售的房子的價格，還可以了解最近3個月內已經售出房屋的價格，再結合以下的市場情況定價，這樣其實更有參考意義和價值。一般來講：
1) 買方市場——市場冷淡，供大於求的情況下，要價一般要低於參考房屋價格的5%左右;
2) 賣方市場——市場活躍，供不應求的情況下，要價應高於參考房屋價格的10%左右;
3) 在市場比較平穩的情況下——應基本按照參考房屋價格的定價。
3.成本加成法
一些地方很可能最近幾年內都沒有成交紀錄，那麼可以計算自己買進和持有成本再加上這個社區的平均漲跌幅得到一個市場價。
4.主觀定價法
如果你的房子是獨一無二，有自己的特色，那麼賣家相對具有定價權，可以根據自己的意願來定價。但是這樣的定價方法也有一些缺點，如果你的定價太高，也沒有買家喜歡的話，你的房子就很可能受到大家的冷落。
5.綜合法
可以將以上4種方法綜合起來，並在房屋正式上市前利用龐大的社交網路和廣告宣傳支持進行市場測試，在測試後再進行修正，最後得到一個精準的定價。
⑹ 賣房子不知道怎麼定價看看這個
想要賣房卻不知道自己的房子值多少錢？其實，只要掌握一些小技巧，你一樣可以自己估算出自己房子的價值，快來一起看看吧。
估算房價需考慮四大因素
1、 周邊房價
參考周邊房價其實就是參考所在城市周圍地段的均價，以及相同位置類似房屋，包括戶型、樓層、裝修，以及掛牌價和成交價。
2、 戶型
好戶型向來比不好的戶型價格要高，這也是舊房為什麼無法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，衛生間和廚房面積較小，房價則可能會扣減10%。
3、 房齡
按照通常的情況來看，我們國家目前的房屋建築耐久年限為50年（自房屋竣工開始計算）,所以每年的折舊率為2%，這也是估價時需要考慮進去的。
4、 樓層
所在樓層不同，價格自然也不一樣。將一、二層視為基準，五、六層則扣減3%，七層減5%，頂層減5%，而三、四層則加3%。
除此之外，房屋的朝向，周圍是否有違規搭建，小區周圍配置等因素也會影響房屋的價格。若房子沒有朝南的門窗，則會扣減5%，所在小區沒有獨立封閉，再扣減5%；如果房屋所在位置屬於教育地產的話則加15%，小區環境配套齊全再加10%。
估算房價可使用四大方法
1、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值。
2、收益還原法
首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
3、成本估價法
建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，其公式為：房地產價格=房地產重新建造完全價值-建築物折舊。
4、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整就可以得出估價對象的土地價值。
（以上回答發布於2017-03-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑺ 買二手房怎麼跟房東談價格
第一 房子看好了，盡量把房東約到外面來談（比如約到中介那邊），不要給房東太強的主場優勢，也方便中介幫你控場
第二 訂房子盡量帶現金，因為一沓現金放在桌子上，遠遠比一張銀行卡放在桌子上，更有說服力，也更有誘惑力
第三 溝通的時候盡量客氣點，給對方留下一個好印象，這樣也方便你後期進行砍價，因為沒有人願意跟特別麻煩的人打交道
第四 看房子的時候，要跟房東多溝通，知道他是為什麼要賣這套房子，如果他是因為急用錢或者急出手，那當然最好，知道的情況越多，我們才可以去不斷的試探，房東的心理底價。
第五 旁敲側擊，不用去跟房東正面談價格，你就說你最近看了幾套房子，別人都是多麼的便宜，用別人的價格去壓低房東的心理預期。
第六 跟中介配合製造緊張感，讓中介不斷地去描述，你是一個多麼有實力多麼準的客戶，但是呢，我現在看你這套房子，下午還要去看其他的房子，今天不是定你這套，就是定別人那套，讓房東心裡也有著急的感覺。
第七 講故事，你可以講述你童年的悲慘經歷，也可以講述你戀愛過程中的種種不順，還可以講述你在這個城市中打拚遇到的各種心酸，因為人都是感性的，房東也是人，只要故事講得好，一萬兩萬少不了。
第八 你要知道，其實這就是一場談判，談判我們一定要保證手裡是有底牌的，所以，千萬不要先出價格，在知道房東的底價之後。我們還可以去問，不同的付款方式還有沒有其他優惠，比如首付比較高是多少錢，如果全款還能不能優惠，要不斷去試探，看看還有沒有更大的可能。
⑻ 要賣房怎麼定價最合理 這些技巧你要知道！
市民在銷售房屋時,定價應該是業主最關心的一件事情。
在銷售房屋時,定價應該是業主最關心的一件事情,銷售價格的高低,直接決定了看房客戶的數量、銷售周期。而如果價格定低了,賣房的人吃虧,如果價格定高了呢,又沒有人看?所以,咱房子賣多少錢,還真得仔細琢磨一下。
什麼是小區價格?
其實,房子的價格可以說是由兩部分價格影響的,一部分價格我們可以稱其為小區價格,即你房子所在小區帶來的附加值,比如說近地鐵、臨公園、有學區等,這個只要是這個小區的房源,基本上都會有享受到這個價值。
而小區的價格,是一個基準線,在這個基礎上,再去關注房屋的價格。房屋價格呢,與本房的基本屬性相關,類似樓層、朝向、居室、價位、面積、裝修等。
小區價格決定了房源價格的大的范圍,比如說你所在的小區是個高檔小區,均價在5-8萬,你非得賣12萬,那就難了,而小區價格,是一個更為復雜的事情,且我們作為單個購房人來說,無法控制。而房屋的價格,是在小區價格基礎上的細節調整。
比如說你的房子是一個好的樓層、好的裝修、主打戶型,那有可能價格就是會高一些。哪些因素會影響到房屋價格呢?
先說一個整體的思路,在各個因素中,如果我們做為業主的心態,肯定是盡量找自己房子的優勢,先聊聊哪些會是你房子的優勢:
樓層:板樓最好的樓層是在中間層,比如說6層的板樓,比較明確的是金三銀四,即3層是最好的,其次是4層,而一層和頂層,是公認的價格會略微低一些的(有自建或者露台的另說,那個價格的增加,不是因為樓層的原因,而是增加了配套);而如果是高樓層的話,以開發商定價的原則來說,從次頂層向下,逐層的價格降低。
朝向:對於大多數的購房用戶來說,對朝向還是比較重視的,最好的肯定是南北通透的(有的戶型不是南北通透,但是朝南朝北都有窗戶,這個朝向也是很吸引人的)。而其次的話,大家更喜歡朝向多的,比如說房子能有東、南、西三個朝向都有,那麼你的採光時間要長,也會有吸引力。而從中國人的傳統來說,會更喜歡東朝向一些。
得房率:房子買來是要用的,而同樣是買了80平,一個使用面積70平米,和一個使用面積65平,肯定第一個更有競爭力;而得房率這個指標,對客戶來說,沒有太直觀的感覺,只能感覺到這個房子空間大不大,而如果你能用准確的數字說明一下的話,會更有說服力。
一般來說,塔樓的公攤面積要大,得房率低,板樓的公攤面積小,得房率高一些。在塔樓里,有的塔樓是有很長的走廊的那種,得房率會更低一些。而有些房屋,因為歷史原因,會出現實際使用面積大於房本面積的情況,因為很多人會按照房屋面積比較單價的高低,所以這類房源在銷售的時候,最好進行一下說明。
戶型方正、無浪費面積:針對戶型,中國人講究方正,如果方正的房子,會比不方正的要好賣很多。而有的戶型,在進門有一個很長的通道,而這部分是無法利用的,就會造成有面積但是不實用的情況。
裝修:對於很多房子來說,是一個四捨五入的概念,就是說如果你的房子裝修一般,那麼跟沒有裝修是一樣的,因為客戶在購買完之後需要重新裝修,所以對很多簡裝的房子,相當於沒有裝修;而如果你的裝修保持的不錯,還可以繼續沿用,那麼你的裝修,才會產生溢價;而如果是近一兩年的裝修,那麼對於客戶來說,既節省了裝修的費用和精力,也節省了裝修後空置的時間,客戶可以提前入住,而且因為居住了一段時間,裝修材料的環保性上,會更加放心,這些,都會對房價產生正向的貢獻。
樓前後的景觀:很多小區里,有樓王位置、樓王戶型的說法,而這其中,樓王位置一般都是在小區的中心位置,前後有花園的。這個位置有什麼好的呢?第一不臨街、不喧鬧;第二距離外部的距離比較適中,即享受了小區的安全和環境,又可以很短距離的到達小區外部;第三就是小區的景觀,基本上都可以享受到了。
臨街臨地鐵:而如果你的房子臨街,那麼這個可能是你房源的一個減分項,因為會有噪音的污染。而距離地鐵,走路在5-10分鍾內的路程,是最好的距離,因為這個距離既不算遠,又不會受到地鐵運行的影響(距離地鐵過近的房子,在地鐵通行時,低樓層會感覺到略微的震動)。而樓下就是公交站,也不是一個好的條件,因為你可能一開窗,就能聽到公交站那喧鬧的聲音。
額外的附屬:比如說一層帶花園、頂層帶露台等,這部分很多時候不是寫在房本上的,但是因為是你個人可以享受的,所以,也會對房屋產生溢價。
還有什麼定價技巧?
關注小區同類型的房子的價格情況。出售房源時,小區內房源會分成兩種情況:
我這個戶型是獨一份的,沒有其他人銷售,那麼恭喜你,你定價的自由度可以更高一些了,因為沒有房源會跟你形成直接的對比。而只要你的房源價格不是太離譜,你就有可能成交;
（以上回答發布於2016-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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⑼ 賣房子不會定價怎麼辦 賣房子定價原則和攻略
賣房子不會定價怎麼辦 賣房子定價原則和攻略
一般的家庭想換房子都會把舊房子先賣了，那麼怎麼才能賣一個好價錢呢，定價有什麼原則呢？
房價定不好，那你的房子離成功出售恐怕離得不會太近，所以定價是很有講究的，你可千萬不能忽視它，那麼房屋定價前需要做哪些准備？定價的方法有哪些？給房屋定價時又需要考慮哪些因素呢？一起來看看吧。
一、房屋定價前需要做哪些准備？
1、 熟悉房產政策
政府會不定時地出台一些調控政策，而這些政策多多少少都會影響到房價，因此你定價之前必須要先熟悉房產政策，不然如果只是憑著自己的意願定價的話，很可能就不具備合理性。
2、 做好市場調查
通過網路或者向周邊的人打聽的方式，去了解近年來房產交易的情況以及價格，摸清楚房價的走勢，並且打聽一下周邊相類似的房子的交易情況，以作參考。
3、 綜合考慮多方面因素
在給房屋定價之前，一定要考慮好房屋的地段、配套、交通、面積、戶型以及裝修狀況等因素，只有將這些因素結合起來考慮，使房屋的價格更為合理，交易的成功率才會更高。
二、房屋定價的方法有哪些？
1、競爭定價法
看看競爭對手的房子大概在什麼價位，然後你給出一個與之相比較低的價位，而購房者一般都會選擇價格更低的房子。
2、成本加價法
你可以將房屋以及房屋內各設備的成本價格全部計算出來，然後在此基礎上進行加價，但是價格一定要合理，不能加太多。
3、非整數法
一盒方便麵，四塊一盒和三塊九一盒，你會選哪個？相信大部分人都會選更便宜的那個，即使只是省了一毛錢，所以使用非整數的定價方式會讓購房者感覺自己取得了優惠，從而更願意購房。
三、房屋定價需要考慮哪些因素？
1、 樓層
一般來說，房屋的最佳樓層都在整棟樓層的二分之一到三分之二處，而這些樓層的價格相對也會較高，對於多層住宅來說，三、四層的價格較高，對於高層住宅來說，七、八層的價格較高。
2、 地段
房子所處的地段越好，房屋價格就會越高，升值的空間也會更大，但若是你的房子在郊區，那就可以視交通狀況進行定價，交通便利的話，價格可以高一些，反之就低一些。
3、 需求
如果你的房子滿足了購房者的需求，那麼他們就會從心底喜歡這套房子，價格自然也就很好商量，所以購房者的需求也必須要考慮。
（以上回答發布於2016-06-14，當前相關購房政策請以實際為准）
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