1. 開發商應如何實施住宅商品的價格調整策略
摘要 一、影響商品房定價的主要因素和制定價格策略時常犯的錯誤
2. 商品房價格如何確定
商品房價格主要由三大塊組成：一是土地成本；二是開發建造成本；三是利潤、 稅費、銷售等費用。以目前的內銷商品來看，價格的構成要素絕大部分比重在前二 者。北京市早在1993年就發布了《北京市出讓國有土地使用基準地價的通知》，對 北京市出讓國有土地使用權用基準地價對不同用途和地價區類的標准作了具體規定， 在一個較大的框架上，確定了北京商品房價格的走向。基準地價根據商業、公寓、 住宅及工業四種不同的土地使用類別和十種地段制定了級差價格，從北京市看：東 城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區為一到六類地段，豐台、石景山為三到九類 地段，其他各郊縣則處於六到十類地段區。按照基準地價可以推算：王府井地區每 平米樓面生地價要在3000－4000元、西單一帶在2000－3000元，其他按地段級差各 有區別，從幾百元到千元各不相同。從這里可以看出，發展商在不同地區取得土地 的成本是不一樣的，這也直接導致了房價的懸殊差別。
其次，發展商的開發建設成本也存在著差異。如在前期的拆遷過程中，舊居民 區人口密度大，拆遷安置工作難度大、代價高；而遇到拆遷廠房等，則要順利得多， 費用也較小。另外，發展商開發的房產所選用的結構類型也直接導致成本的差異： 一般普通六層的多層住宅為磚混結構，其建造費用一般在1000－1200元／平方米； 而25層左右高層建築，一般選用框架－－剪力牆結構，造價在1800－2000元／平方 米左右；兩者相比較，高層建築建造成本要高出80％左右。
再次，如發展商開發周期短，預銷售情況好，資金回籠快，資金成本自然較低， 這樣也能降低成本，其他包括發展商讓利、管理銷售費用低、享受優惠政策等，也 能導致總成本的差異，從而影響房價。
綜上所述，主要是從成本角度談了商品房價格的組成，但大家應該記牢一點， 真正決定房價的，不是成本，而是市場因素。 如個別區段， 某些開發商由於是在 1993年房地產最熱的時候入市，拿地成本高，建築原材料是在天價的時候購入，還 沒建完就宏觀調控，房地產陷入低谷，銷售景況慘淡，苦苦支撐到現在，資金成本 已高得驚人，成本價位肯定是高高在上了。而此時，該區段又新上了許多近年才批 的項目，各方面成本都較低，房型格局也新穎，價位還低，在這種情況下，競爭的 優劣是顯而易見的。所以說，房價的最終成因，還要回歸到市場的認同。
3. 商品房開盤銷售價格是不能高於備案價格還是不能低於備案價格
商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格，銷售價就是開盤後的價格。一般而言，很多的商品房的銷售價一定是高於備案價格的。商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議等內容在內的商品住房預售方案。
商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。商品房的銷售價格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。
4. 商品房預售價格和銷售價格如何確定
商品房價格主要由三大塊組成確定的：一是土地成本；二是開發建造成本；三是利潤、稅費、銷售等費用。以目前的內銷商品來看，價格的構成要素絕大部分比重在前二者。基準土地價格依據商業服務、住房及工業生產四種不一樣的土地資源應用類型和十種地區制訂了極差價格，開發商在不一樣地域獲得土地資源的成本費是不一樣的，這也立即造成 了房價的差距區別。
1. 房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。
2. 房屋銷售價格指數的優點是「同質可比」，這種方法反映的是排除房屋質量、建築結構、地理位置、銷售結構因素影響之後，由於供求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。
3. 一般狀況下，房地產商在早期辦理備案的時候會有一個預計價格，中後期房地產商在銷售的全過程中能夠依據銷售市場適度調節市場價，但那有一個程度和限期。例如，在大半年內你能適度提升或降低10％，可是大半年後，那麼就能夠依據銷售市場超過這一范疇，例如提升25％。那一個預購價有點兒作用，但實際效果並不大。
4. 商品房銷售的行為主體務必是具備單獨公司主體資格，獲得房地產開發主管機構審批批_的企業資質證書的房地產業開發設計公司。商品房建設進行並完工，或是即便並未完工但合乎法律法規的特殊條件。要獲得工程驗收合格證。售賣商品房需要獲得合理合法的土地使用權證並依規繳納所有的土地出讓，獲得土地使用權證資格證書。依照職責許可權，市相應承擔具體指導、監管全省商品房銷售管理方面，而房地產商在向市住建委網站申辦產品住宅預售許可或是期房銷售辦理備案辦理手續前，便會在市住建委網站和銷售當場開展不少於半個月的公示公告。那時候，普通百姓能從這種公示公告_容中見到項目規劃、企業名字、新項目部位、戶數、房型總面積、銷售平均價等信息內容。商品房的預購價格和銷售價格是有差別的。房地產商在定下預購價格後，預購價格有可能會依據一些不能預料的外在標准而隨著更改，因此 購買者在購買時要留意分辨。所述文章內容講的便是有關商品房預購價格和銷售價格如何確定和商品房銷售流程是什麼的_容，期待能給有需要的人出示協助。
5. 房屋價格是如何進行評估的呢
一、拆遷評估比准價格的確定
（一）評估比准價格由房地產評估機構按下述二個價格從高確定：
1．核發拆遷許可證之月與被拆遷房屋同類地段的商品住宅平均價格；
2．根據交易價從高原則，從類似房地產中選取3個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正後確定的價格。
二、非住宅用房拆遷評估有關系數及規定
（一）《關於調整非住宅用房拆遷評估系數有關問題的通知》拆遷工業廠房、倉儲用房採用成本法評估的土地評估價公式中，期日修正系數從1.05調整為1.18。
（二）採用成本法評估非住宅房屋時，土地評估價也可採用市場比較法的方法求取。
三、裝修補償標准
房屋裝修的評估，可以按《關於調整城市房屋拆遷補償安置有關費用的通知》規定的裝修費用標准，在上浮20%的范圍內，由評估機構評估確定。
6. 商品房價格構成 商品房如何定價
商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權後經營的住宅，均按市場價出售。由於中國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才在中國出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
商品房價格構成
一、土地使用權取得費
商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關稅費之和;商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
二、住宅開發成本
1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究、建築設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。
2、建築、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營業性公共配套設施建設費。
4、開發間接費。指開發經營單位直接組織、管理開發項目發生的各項費用。
5、其他符合國家規定並與項目開發直接有關的費用。
三、住宅開發期間費用
指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受益項目進行合理分攤。
1、管理費用，指開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。
2、財務費用，指開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。
3、銷售費用，指開發經營單位為銷售而發生的各項費用。
四、利潤
以上地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調節價的商品住宅，其利潤率由開發經營單位自行確定。
五、稅金
指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。固定資產投資方向調節稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。
六、商品住宅差價
包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則，由開發經營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。
商品房定價有三個內容
1、總體均價確定
商品房總體均價確定可以採用消費者反饋法(問卷調查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項目總體均價，然後在按照權重計算最終均價。
2、推售策略確定
推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計劃推出的房源數量有多少，這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現整體均價。
3、每套房屋定價
在確定了推售單位之後，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統，結合均價計算所有房屋的單獨售價。
關於商品房價格構成、商品房如何定價小編就介紹到這里了，希望能給廣大購房者帶來一些有用的幫助，了解商品房的價格，對我們的購房計劃還是很有幫助的!
7. 房地產是怎麼算價格
你好
一般來講多少錢每平米使銷售價格，是該套房子的所有權轉移的價格，也就是說這個房子100%歸你了，根據房產性質不同年限是有限制的，商品房為例：房子本身是永久的，土地是國家的有使用年限70年，到時候土地是要交回的或者在此支付土地出讓使用費，而房產也是有質量保質年限的，一般剪力牆為150年，具體問題你可以給我留言。
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8. 賣房怎麼定房價 房地產開發商是如何定價的
首先，要設定一個整個項目的總銷，比如說一個50萬方的項目總銷要達到25億，這25億裡麵包括了所有的費用及利潤，包括土地成本，建築成本，銷售期3年（自行設定）等等等等的運營成本，那麼整盤均價就為5000元，然後在算出階段推出所牽涉的階段均價，比如分三期推出，推出數量平均三份，那麼首期設為4500，二期5000，三期5000（具體情況具體對待）。有了一期的均價再根據每棟樓的位置，樓層，朝向，戶型等因素做參考算出每套房子的單價，乘以面積算出總價。把每套房子的總價加起來要大於等於一期所估算的總銷。二期和三期的價格可以按照這個方式預估，得到的整盤總銷要大於等於目標總銷，那麼定價就基本完成了。而二期和三期因為推出日期較為遙遠，所以只是預估，未來會根據市場情況有所變化，但一般是高於預期，這樣將來的總銷才不至於會低於目標總銷。
9. 買房不知如何定價開發商不外傳的定價技巧
房子對很多人來說，都是一大筆財產，賣的時候都想賣出高價。但是想要更快的把房賣出去，有需要一個合理的定價。那麼，賣房時到底該如何定價，才能既合理又能賺錢呢？下面就和開發商學習一下賣房時的定價技巧吧。
二、開發商定價方法
1、成本加成法
開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響最終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。
2、市場比較法
這是市場上使用最多也最符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。
因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。
（以上回答發布於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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