⑴ 買賣房子的時候價格是怎麼定的是否可以隨便定
房屋買賣時實際成交價是買賣雙方協商確定的，在辦理過戶時由於很多稅費都與買賣價格有關，以前大多數人都會在合同上以低於成交價格申報過戶來逃稅，所以房產和稅務部門聘請中介評估機構對每個地段的現存房屋進行評估定價，作為最低交易價格，如果你的實際成交價低於評估價，一般按評估價計稅，高則按實計稅。這里有三個概念：「實際成交價」只有你們雙方自己知道，「評估價」是最低交稅價格，「過戶價」則是體現在辦理手續上的價格。
銀行貸款抵押的價格看該銀行怎麼定，他可以參照統一評估價，但一般是單獨對你的房屋進行評估定價，有單獨的評估報告，這就與過戶價無關了。
⑵ 賣房如何計算總價
對於這個問題 首先 計算你的購房成本
1.首付
2.月供 月供裡面有多少是本金有多少是利息
3.當初買房子的時候 應該還交了 2%維修基金 以及契稅 還有三通費 水電費儲備金等等一系列雜費
4.從交房到現在上交的物管費
5.是否裝修
只要計算出自己的成本 那麼賣價自然就有了
希望這個回答能讓你滿意
⑶ 如何給出售的房子估價
想要賣房卻不知道自己的房子值多少錢？其實，只要掌握一些小技巧，你一樣可以自己估算出自己房子的價值，快來一起看看吧。
估算房價需考慮四大因素
1、 周邊房價
參考周邊房價其實就是參考所在城市周圍地段的均價，以及相同位置類似房屋，包括戶型、樓層、裝修，以及掛牌價和成交價。
2、 戶型
好戶型向來比不好的戶型價格要高，這也是舊房為什麼無法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，衛生間和廚房面積較小，房價則可能會扣減10%。
3、 房齡
按照通常的情況來看，國家目前的房屋建築耐久年限為50年（房屋竣工開始計算）,所以每年的折舊率為2%，這也是估價時需要考慮進去的。
4、 樓層
所在樓層不同，價格自然也不一樣。將一、二層視為基準，五、六層則扣減3%，七層減5%，頂層減5%，而三、四層則加3%。
除此之外，房屋的朝向，周圍是否有違規搭建，小區周圍配置等因素也會影響房屋的價格。若房子沒有朝南的門窗，則會扣減5%，所在小區沒有獨立封閉，再扣減5%；如果房屋所在位置屬於地產的話則加15%，小區環境配套齊全再加10%。
估算房價可使用四大方法
1、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值。
2、收益還原法
首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
3、成本估價法
建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，其公式為：房地產價格=房地產重新建造完全價值-建築物折舊。
4、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性。如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整就可以得出估價對象的土地價值。
⑷ 賣新房只能以備案價賣么
賣新房只能以備案價賣。買賣房子價格不可以隨便定，市面上銷售的新房價格都是有一個備案價的，買賣的價格需要在備案價一定范圍內浮動。二手房的價格雖然是由房主自己決定，但是部分地區已經出台了二手房指導價格，指導價也就相當於二手房的「限價」，二手房價格明顯過低時需要房地產評估。
備案價的意義
有利於加強保障房建設，加強房地產領域的執法活動，對惡意炒作房價的行為進行處罰，對囤地行為進行懲處，打擊金融領域里違規向房地產商提供資金的行為，打擊官商勾結的行為。只有如此，房價過快上漲的趨勢才能得到一定程度的遏制，房價才能趨於正常。
房價備案制度仍然是維護開發商的自主定價權的。僅此一點就可以斷言，它不會損及房價一分一毫。房價調高還是調低，均不受其制約。其實備案，是為了掌握情況，進而為下一步的政策制定提供參考。
⑸ 賣房子怎樣談價錢
見人下菜碟，懂得察顏觀色很重要。見了客人，根據衣著談吐，大概猜測一下他的經濟實力，問問家庭狀況，大概猜測一下他的需要，先以贊美他實力的口吻試著推薦一款比他的經濟實力稍高的房型，然後再一點點試出他的真實能力。
我買房，非常在意銷售人員的談吐和素質，因為如果銷售人員的品味太差，又怎麼能給客戶推薦有品味的房子呢。而且還千萬別賣弄，得有技巧地謙虛，現在這日子口，有實力買房的人都不是吃素的，說起房產估計比你還頭頭是道，回頭弄個班門弄斧還就把買賣談吹了。
這還真不是一天兩天就能練出來的。你先找找有錢人的感覺，然後才能把錢從有錢人的兜里給掏出來。
⑹ 還在還貸的房子，如果賣了，是要怎麼計算的
還在還貸的房子，如果賣了，是要計算：房子賣價－房子當時購買總價＋契稅＋維修基金＋裝修費用＋物業管理費＋銀行貸款利息＝賺到的錢。
貸款沒有還清的房子要賣出去是要先還上銀行的錢這個房子才能過戶給買家，如果你沒錢，需要買家先墊付，那價格可能要低一點。房子賣價－房子當時購買總價＋契稅＋維修基金＋裝修費用＋物業管理費＋銀行貸款利息＝賺到的錢。
注意事項：
1、轉按揭。轉按揭是指在借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款。
2、賣家用買方的首付款來付清剩餘貸款。這種方式被大家運用的比較多，適合一些原房主貸款額度較低或已經償還了大量貸款之後，房子所剩貸款金額不大的情況。
3、向銀行申請抵押貸款來還清剩餘房貸。如果房貸剩餘過多且無法辦理轉按揭手續時，那麼可以考慮通過銀行貸款來繳清剩餘的房貸。賣家可以根據自己的實際情況，用名下的其他抵押物向銀行申請抵押貸款，從而結清房子的按揭貸款。等買家支付放款後再來將銀行的抵押貸款還清。
⑺ 買房賣房，怎麼給房子合理估價
想要將自己的房子賣出一個好價錢，第一步就需要給房屋估價。那麼，房子應當怎樣估價才比較合理正確呢？
作為賣家，總想著將房子賣出一個很高的價格，但是問題是，房子不是你想賣多少就能賣多少。決定房子市場價值的因素很多，甚至房子最終的成交價也不一定就是其真正的市場價。
很多人認為政府會對房屋有一個評估價，但是，政府的評估價主要是政府用來徵收地稅的依據，無論實效性還是准確性，都是要大打折扣的。
那麼究竟如何給房屋估價呢?
相關數據顯示：房子在掛牌的最初2-3周內是最容易成交的，21天之後，潛在買家的興趣和購買誠意開始直線下降。所以，想要成功順利的賣出房子，就需要在上市的前3周吸引到合適的買家。叫價過高可能會導致真正的買家流失，叫價過低可能會造成周邊賣家恐慌，導致大家紛紛降價，引發惡性競爭，最終誰都不能賣出。
想要給自己的房子估價，有哪些常規的估價方法呢?
1.對比附近在賣房屋的價格
所謂附近的房屋，在空間范圍在500米之內而不超過1公里最佳。這樣兩棟房屋所處的小環境，地理位置，比如離學校，超市，公交車站等的遠近都比較相似。兩者比較的時候，首先是房間面積，數量和所佔土地面積的差異最好在10%-15%之間，超出這個范圍就要做增/減價格的調整;然後重點考慮建築年限，朝向，土地寬窄，是否臨路，室內裝修材料，屋頂，鍋爐年限等，然後對價格逐一做出修正。
如果你想要給自己的房子一個更好地房屋定價，那麼，在掛牌之前應該對周圍能和你競爭的在賣房屋實地考察一遍，並且需要留意以下細節：
1) 每家房子吸引你的地方，和你不喜歡的地方;
2) 你對每個在售房屋需要改善和提高的意見;
3) 假定你是買家你認為每個房子的價格怎樣，你願意出多少錢買?
4) 一定不要忘記，賣方可以隨意要價，不排除個別賣家要了天價的情形出現。
經過以上實地走訪，你對你房子的實際價值會有一個更為客觀的判斷!
2.對比已售出房屋的價格
想要估價的話，不只是可以看正在售的房子的價格，還可以了解最近3個月內已經售出房屋的價格，再結合以下的市場情況定價，這樣其實更有參考意義和價值。一般來講：
1) 買方市場——市場冷淡，供大於求的情況下，要價一般要低於參考房屋價格的5%左右;
2) 賣方市場——市場活躍，供不應求的情況下，要價應高於參考房屋價格的10%左右;
3) 在市場比較平穩的情況下——應基本按照參考房屋價格的定價。
3.成本加成法
一些地方很可能最近幾年內都沒有成交紀錄，那麼可以計算自己買進和持有成本再加上這個社區的平均漲跌幅得到一個市場價。
4.主觀定價法
如果你的房子是獨一無二，有自己的特色，那麼賣家相對具有定價權，可以根據自己的意願來定價。但是這樣的定價方法也有一些缺點，如果你的定價太高，也沒有買家喜歡的話，你的房子就很可能受到大家的冷落。
5.綜合法
可以將以上4種方法綜合起來，並在房屋正式上市前利用龐大的社交網路和廣告宣傳支持進行市場測試，在測試後再進行修正，最後得到一個精準的定價。
⑻ 銀行拍賣房子怎麼定價
銀行拍賣房子定價如下：
1、在司法拍賣過程中，通常會出現3個價格：評估價、保留價和起拍價。評估價就是評估機構出具的價格；保留價就是拍賣價格的底線，如果競買人的最高應價沒有達到保留價，該應價不發生效力，也就是流拍了。
2、拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
3 、拍賣前法院會找資質機構進行評估，然後按照評估價進行起拍，評估價和市場價格不一定關聯。法院會有告知拍賣時間價格。拍賣後，所得優先償還本案債權人，也就是銀行方，如果拍賣價超過債務，銀行收回債務後，你還要繳納一定的手續費用，然後可以領取餘下的拍賣所得。
4、以現在的國情和市場，法院請的評估機構給出多少估值。 客觀的影響有：地塊、原價、年份 一般會比市值低。 主觀的影響有：評估機構對該地是做高估值判斷、還是做低估值判斷 以及你個人的影響力，銀行的影響力等。
5、有案例顯示，起拍價有可能只有市價的50-60的，如果一直流拍，房子可能直接歸屬銀行也有可能。 如果你能湊到錢，以自己認為合適的價格拍下來也可以，再把房子尋求交易賣個高價。
【法律依據】
《中華人民共和國拍賣法》
第八條 依照法律或者按照國務院規定需經審批才能轉讓的物品或者財產權利，在拍賣前，應當依法辦理審批手續。
委託拍賣的文物，在拍賣前，應當經拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定、許可。第九條 國家行政機關依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品和其他物品，按照國務院規定應當委託拍賣的，由財產所在地的省、自治區、直轄市的人民政府和設區的市的人民政府指定的拍賣人進行拍賣。
拍賣由人民法院依法沒收的物品，充抵罰金、罰款的物品以及無法返還的追回物品，適用前款規定。
⑼ 怎樣能把房子賣出一個更好的價錢
做賣房銷售的技巧：
1、別用經驗估算給房子定價。
房屋交易時，買賣雙方的焦點都集中在房價上，房主總覺得價格已到了底線，可買家卻偏偏不領情。在賣房前，為房子做一個准確的價格評估是非常必要的。影響房價的因素有很多，而房主們卻大多利用經驗來估算房價，估算出來的房價帶有很大的模糊成分，很難保證賣房收益的最優化。
2、找對買家是關鍵。
「情人眼裡出西施」當前二手房市場的供求關系決定了房價的主導權掌握在房主手裡，但最終掏錢的還是買家。
俗話說，情人眼裡出西施，房子越符合買家的需求，房主也就越能賣出如意的價格。因此，要想將房子賣出好價錢，找對買家是關鍵。就是找到那些家庭生活的習性需要與房子的品相特點相互適合的買家。
3、發掘出房子的魅力點。
凸顯房子的「迷人曲線」找對了買家，接下來要做的就是怎樣在買家眼裡為房子增添魅力了。要想將房子賣出好價錢，就要讓買家從心裡喜歡房子，所以這就要發掘出房子的魅力點，並且讓這些魅力點深深地吸引住買家的心理視線。
賣房時，若能對房子的魅力點也即主要的增值因素進行突出的展現，定能讓房子在短時間內迅速升值。
4、改善瑕疵，提升房子的受歡迎程度。
抹去房子的魚尾紋找出了房子的主要增值點之後，還應找出房子的主要抑值點，圍繞它們做一些改善性措施。
這對房子的某些瑕疵可以產生有效的掩飾作用，從而提升房子的受歡迎程度。如：房屋若採光較差，可用重刷白牆、安裝鏡子的方法進行補救；房屋若通風較差，可適當在採光處擺放簡潔的綠色植物等。
5、推薦的用語
配合客戶的需求及時說出合適牟參考意見，往往收到較好的效果。如：兩房的小單位非常好賣，今年流行這種復式結構，框架結構可以改動，要說得自信、夠專業、有水平、設身處地從客戶的角度說。
6、成交的契機
密切留意客戶的成交信號，及時給予確認和鞏固。如：客戶詢問完畢時，詢問集中在某一特別事項，開始默默思考，不自覺地點頭，專注價格問題時，反復詢問相同問題時，關注售後手續之辦理。