① 房價指數反應什麼情況怎麼算出來的
目前，世界各國的房地產市場在信息收集、分析、計算方面有很多方法。歸結起來，這些方法可分為以下4種：
成本投放法：成本投入法是根據房地產項目的投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的房地產價格指數的重要編制方法。在規范的市場運作背景下，成本投入法對新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性，能夠反映出房地產價格變化的某些規律。
加權平均法：該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產實際交易價格作為指數，加權的目的在於降低不同交易案例的特徵差異所帶來的偏差。中位數價格法與算術平均法相比，雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但並不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。因此，在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用於地價指數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。
重復交易法：它是利用房地產的重復交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。這樣，不同時期考察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻煩。該方法經過實踐和專家的多次修正，在理論上已經相當完整，因此該方法被稱為國際上最先進的計算方法，能夠客觀、准確地反映出房地產市場的狀況。
特徵價格法：該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特徵或品質(如房地產商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務等特徵)，商品價格則是所有這些特徵的綜合反映和表現。當商品某一方面的特徵改變時，商品的價格也會隨之改變。特徵價格法的基本思路是：將房地產商品的價格分解，以顯現出其各項特徵的隱含價格，在保持房地產的特徵不變的情況下，將房地產價格變動中的特徵因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特徵變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。
② 房產評估價格怎麼計算公式
房產價格的評估法律的規定是：房地產價格的評估是採取市場比較法，通過對同一樓盤在售房源的掛牌價格以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出某樓盤的平均單價並結合待評估房屋的實際情況計算出該房屋相對科學合理的市場參考價，評估基礎有基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格。
【法律依據】
《城市房地產管理法》第三十四條
國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條
國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
③ 房地產計算價格的權重公式是什麼
成本導向定價法
1、成本價成定價法：就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。產品價格=單位產品的成本*（1+價成率）
2、目標收益定價法是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。
3、售價加成定價法以產品的最後銷售價為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品的售價。單位產品售價=單位產品總成本/（1-價成率）
(3)房地產價格走勢怎麼算擴展閱讀：
世界各國的房地產價格指數種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結起來，這些方法可分為以下五種：
成本投放法
(Input Cost Method)
成本投入法是根據營造各項投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的房地產價格指數的重要編制方法。
中位數價格法
(Media Sale Price)
中位數價格法是選取地產售價的中位數來編制價格指數的方法。房地產市場價格易受極端值(即最高、最低價)影響，而中位數價格能反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強。
重復交易法
(Repeat Sale Method) Baily，Muth和Nourse1963年提出的重復售出模型。根據同一宗房地產在不同時期售出的價格來計算房地產價格指數， 該方法的優點是基於同一宗房地產的價格變化運行。在剔除標的物折舊的影響後，根據重復交易法編制的指數可以滿足房地產價格「同質性」的需要。
特徵價格法
(Hedonic Price Method) 特徵價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產由眾多不同的特徵組成，而房地產價格是由所有特徵帶給人們的效用決定的。由於各特徵的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。
因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特徵(或品質)數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
混合模型
（Pooled Method） 鑒於特徵價格模型和重復售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了將二者混合並利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變數方差的方法。該方法被稱為「混合方法」，又稱Pooled GLS模型。
1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans對Pooled GLS模型進行了改進，提出基於最大似然估計法(MLE)的Pooled MLE模型。
④ 怎麼判斷房地產價格走勢
決定房地產價格的兩個最終因素是供給和需求，其他的一切因素，或者通過影響供給，或者通過影響需求來影響價格。供大於求，則房地產價格降低；需求大於供給，房地產價格則升高。要想全面了解影響供給與需求的因素必須先了解房地產價格構成。
商品房價格構成，主要包括土地開發費；工程設計費；建築安裝工程費；設備工程費；其他工程開發費；商品房流通費；房地產企業利潤和稅金。
以上幾項是構成我國商品房價格的基本內容。各個地區房地產企業在商品房售價計算中，大體包括了上述構成內容。但在具體的房產價格構成計算方法上，不同地區存在一定差別。這種差別主要是由於各地區商品房開發的具體條件不同，各地政府房價政策不同造成的。
以上所述各項費用的高低與合理性直接影響到房屋的建造成本高低，即影響到房屋售價的制定。除了上述硬指標外，還有以下一些軟指標也影響到房屋價格。
1.社會因素
社會因素對房地產價格有著很大的影響，主要包括以下幾項：
（1）人口分布。社會因素最主要的是人口分布狀態。某地區人口增加則房地產需求增大，或人口在某地區比較集中，則該地區房地產需求也會增大，該地區房地產價格一般會上升。
（2）家庭構成狀態。傳統家庭構成觀念的變化對房地產價格也有一定的影響。如現在以父、子、孫這種縱向連結為軸心的大家庭制基本上已沒有了，取而代之的是以夫婦為中心的小家庭構成，這樣就增加了對於居住單位的需求，特別是在城市，這種需求增加比較明顯。
（3）城市狀況。城市的發展會使住宅地的需求提高，地價水平上升；公共設施的建設也會使該地區地價水平上升；教育及社會福利的狀態，會影響社會文化水平、生活水準，進而影響房地產價格。
（4）建築風格與質量。建築風格、質量的高級化，使建造的成本增加，房地產價格必然會提高。
2.行政因素
行政因素是政府從公益的角度扶持房地產發展或限制其發展，大體包括以下內容：
（1）土地利用規劃及管制。我國有關土地利用的法規很多，主要有《土地法》、《建築法》和《城市規劃法》等，基於這些法規之上的土地利用規劃及管制，對房地產價格影響非常大。如隨著現在土地被指定為工業區、住宅區、商業區等不同類型，土地價格會發生很大變化。
（2）土地和建築物結構、防災等管制狀況。房地產本身必須注意安全，而且還要確保公共的安全。如房地產開發時不允許發生崩塌，建築物要設防火等，這些規定對房地產價格也產生影響。
（3）房地產租金及稅制。國家對地租、房租的管制，會影響到房地產價格、房地產稅收制度，對房地產供求都會發生直接或間接的作用，從而使房地產價格發生波動。
（4）住宅政策。國家實行何種住宅政策，金融機構與地方公共團體等是否協助土地與住宅的供給，國家對個人住宅建設的管制與援助動向必然會影響房地產價格。
3.經濟因素
經濟活動的變化，直接影響到房地產的價格。經濟活動的影響一般包括以下幾個方面：
（1）儲蓄及投資水平。儲蓄投資水平的增長，表明中國城鎮居民總支出的增長，居民支出中很大部分是花在住房上的，所以經濟增長在一定程度上影響到房地產的需求。
（2）財政與金融情況。財政與金融狀況的好壞直接影響房地產價格。經濟下滑，會導致銀根緊縮，如果這種情況長期持續下去，不但房地產需求會減退，房地產供給量也會緊跟著下降，這對房地產價格的影響是非常大的。此外，國家通過財政與稅收手段調節經濟的政策，對房地產價格也有很大影響。
（3）技術革新與產業結構的變化。技術革新不僅是投資活動的原動力，而且是經濟增長的基礎，產業結構變化對設備投資和企業投資有重大影響，因而二者對房地產價格會有一定影響。
（4）租稅負擔。租稅負擔變化影響企業財務，租稅負擔增加，通常會抑制產業活動，導致房地產價格變動。
（5）物價、工資及就業水平。物價變動導致貨幣價值變動而波及房地產價格。從工資及就業水平看，人均收入高的城市，房地產價格也高，反之則低。
（6）交通體系狀況。交通體系狀況如何，直接影響一個地區的發展與衰退，新交通的開辟，必然促進土地的開發和地區經濟的發展，從而使房地產價格上升。
4.區域因素
區域因素是指具體的房地產所在地區的自然條件與社會、經濟、行政因素相結合所產生的地區特性，對該地區房地產價格水平的影響。根據房地產的類別不同，應重視的條件也有很大差別。
（1）工業區。對下列區域因素應加大重視：與產品市場、原材料采購市場及相關產業的位置關系；道路、港口、鐵路等運輸設施建設狀況；動力資源及排水費用；勞動力市場的供求；水質污濁、空氣污染等公害發生的危險性；行政上的管制狀況。
（2）住宅區。住宅區應重視的區域因素有：日照、溫度、濕度、風向等氣候條件；當地居民的職業、教育水平、社會階層等居住環境；街道的寬度、構造；離市中心距離及交通設施；商業街的配置；水、暖、電、氣的供給設施；學校、公園、醫院的配置；洪水、地震等災害發生的幾率；雜訊、空氣污染、環境污染等公害發生的程度；自然景觀等。
（3）商業區。商業區應重視的因素有：腹地的大小及顧客的情況；顧客的交通手段及交通狀況；營業類別及競爭狀況；該地區經營者的創造力與資信情況；繁榮程度與盛衰狀況；收益程度等。
5.個別因素
房地產價格的個別因素是指其個別特性對房地產價格的影響。
個別因素：主要指土地的位置、面積、地勢、地質與地基情況；土地的寬度、深度、形狀；日照、通風、干濕狀況；與其相臨街道、公共設施、水電設施的關系等；建築物的面積、構造、材料、設備、施工質量和費用；各種法規對建築物的限制；建築物與其環境的配合等。
綜上所述，影響房地產價格的因素很復雜，對大多數房地產投資者來說想判斷房地產價格走勢是很困難的，最佳的辦法就是分析當地房地產的供求發展趨勢，我國政府目前的房地產政策及當地房地產市場的詳細情況。
⑤ 房地產價值是如何計算的
通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：
1）樓層（樓層高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性
以上8項指標中，第1項指標「樓層」可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
⑥ 房地產價值怎麼計算的
通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：
1）樓層（樓層高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性
以上8項指標中，第1項指標「樓層」可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
計算步驟 ：
一、 確定均價
均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：
1． 成本加成法
即通過核算項目開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。
2． 市場比較法
以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對於競爭項目的競爭優勢（劣勢）和所處的競爭地位。
3． 消費者心理價格法
二、 確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2，3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。
另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。採用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、 確定橫向房屋價格系數
計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，並以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。
具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標准——權重設置——分項評分——加權計算。
四、 搭建價格框架
1.通過Excel軟體可以實現價格框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎，根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格，然後代入樓層價差數據，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最後得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。
2． 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2
之間。
景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露台、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。
3． 特殊樓層
在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象徵，其價格可以適當提高。
此外，某些城市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更願意買帶「8」的樓層，而不願意買帶「4」的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售價格。
五、 價格試算與調整
對初步價格框架進行了局部調整後，就可以進行價格試算了。對試算出的價格，需要從以下方面，結合經驗判斷進行校驗：
1． 最低價和最高價（包括單價和總價）
2． 同樓層各房屋之間的價格差距（單價和總價）
3． 整個樓棟各房屋之間的價格差距（單價和總價）
若以上結果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調整（在調整時，需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）
⑦ 房地產均價到底怎麼算
不對。均價=總價/總面積。你這里只有總面積的單層均價，如果單層面積不一樣用單層均價總和除以三不等於均價。如果單層面積一樣你的答案就算正確。
⑧ 房價怎麼算
房子雖然具備投資屬性，但是歸根到底它就是用來住的，你說它多貴沒人賣沒人租都是瞎扯，一方面租金背後有市場需求支撐，更側重於房子的真實價值。
所以，另外一個能推導房產估值的指標：租金回報率，我認為更為客觀。
它的計算方式同樣很簡單，就是房屋年租金／房屋總價；目前比較合理的一個回報率水平是4%。
另外有幾組數據也是可以重點關注的：
1、北京的房價其實和倫敦的差不多，但是租金卻只有倫敦的1/4，與東京、紐約等也存在較大差距；
2、中國租房人口比例僅為25.8%，其中北京為32.2%，廣州為46.9%，而紐約為56.9%，東京傳聞是90%。
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今天讀到一個觀點，分享一下：
眾所周知，房地產屬於資金密集型的行業，對資金的渴求可謂是到了極致，恰好國內融資渠道全面收緊，借錢成本極高。（中小放貸利率在8-9%之間，信託更高）
所以房企們紛紛轉向海外市場融資，大部分以發美元債為主（2年期的美債利率在3-5%間），那個時候房企的利潤還能保持在15%，所以這一倒騰，拿地的錢便宜啊。
有個數據能看出，2017-2018年中資房企的美債發行量是2015-2016年的3.5倍。但好景不長，今年以來國家對房地產的調控越來越強，而更糟糕的是那些2年期的美債今年該還錢了。
再加上離岸人民幣的匯率破7，無疑徒增了房企還錢的成本。你說這會怎麼著？唯有降價促銷迅速回籠資金。
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1、鋼鐵、化工、建築裝飾等傳統製造業的行業利潤在3%左右；
2、家電、紡織、服裝、輕工製造行業的行業利潤在8%左右；
3、房地產行業因為還外債的壓力，加上政策打壓，由以往的15%降到了9%左右；
4、傳媒、互聯網、醫葯生物等少數幾個行業，凈利潤還能勉強維持在10%以上；
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請教了一下一個相熟的房企前輩
房價主要由下面這條公式構成：
房價=土地價格+（建造成本+土地增值稅+財務成本）+開發商利潤
按目前來說，括弧裡面的三個東西加起來，每平米價格大概在4K-10K之間，如果是地王則更高，這還是不算開發商利潤的情況下。
而開發商去拿地的錢主要有四種來源：自有資金、銀行貸款、信託、企業債
後三種方式從成本角度來說，已經比以前高不少了，現在房企要拿地或者說額外拿更多的地，估計就只能用自己手裡的錢了。
或許這個可以從另一個角度去看房企往後的節奏
⑨ 房地產是怎麼算價格
你好
一般來講多少錢每平米使銷售價格，是該套房子的所有權轉移的價格，也就是說這個房子100%歸你了，根據房產性質不同年限是有限制的，商品房為例：房子本身是永久的，土地是國家的有使用年限70年，到時候土地是要交回的或者在此支付土地出讓使用費，而房產也是有質量保質年限的，一般剪力牆為150年，具體問題你可以給我留言。
http://hi..com/limingdongfang
⑩ 房地產均價怎麼算
目前市場上確實存在用「均價」來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中「均價」最低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、採光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。
「均價」，顧名思義當然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但「均價」不是簡單的最高價與最低價的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本並獲得利潤的價格。
一個樓盤在推向市場時，先有「均價」，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標准：是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、採光、通風等的不同定出系數（好朝向、好位置的戶型當然系數就高），再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用「均價」的價格，買不到自己合適的房子。
一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5％-8％，高層是在15％-20％之間、採光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用「均價」的價格，買不到自己合適的房子。