1. 如何進行房產評估，房產評估的方法有哪些
房產評估全稱為房地產價格評估，就是對房地產進行估價。在房屋交易中，房產評估有非常重要的作用。大家一定要提前准備，熟悉相關流程和方法，以免產生不必要的麻煩。那麼，我們如何進行房產評估、房產評估的方法有哪些呢？下面小編整理了一些有關房產評估的材料。
一、需要做房產評估的情形
①二手房價格明顯過低
購買二手房需要繳納一定的稅費，稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。
②買賣雙方認為有必要
一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，又不相信對方的報價或中介機構的評估，那就可以自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
③申請抵押貸款
向銀行申請房地產抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。
④發生房地產糾紛
當交易雙方發生房產糾紛，一方或雙方可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的房地產進行評估，為協議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據。
⑤辦理房地產保險
房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生後的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失建築物的價值。
二、如何進行房屋評估
①首先，委託方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。
②然後委託方向房地產估價單位出具「房地產估價委託書」作為委託評估的依據，如果房地產估價單位沒有異議，就可視為接受委託。
③接下來，委託方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建築物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
④資料准備齊全並交給估價單位之後，委託方便可與估價單位約定實地勘察的時間，並明確勘察時的具體要求。
⑤估價單位在約定時間對委託方的房屋進行實地勘察並評估，委託方支付評估服務費，約一個月的時間，委託方便可領取房屋土地評估報告書了。
三、房產評估方法
①成本法
成本積演算法，即對取得土地的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
②重置成本法
它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
③市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的）與待估房地產的各項條件相比較，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。
④剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
四、影響房產評估的因素
①房屋所處的位置
房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。
②房屋使用年限與小區管理及配套設施
修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。
③房屋的朝向及結構
同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產生200元左右每平方米的落差。
④房屋內部裝修程度
房屋內部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。
（以上回答發布於2017-07-31，當前相關購房政策請以實際為准）
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2. 二手房的評估價一般是怎麼評估的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
3. 銀行房屋二次抵押貸款的額度該怎麼計算
房屋二次抵押貸款，計算貸款額度有一個公式：房產價值*抵押率-原貸款的本金余額。在計算貸款額度之前，必須弄清公式里的這三項。
房產價值。房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。打個比方說，房屋原購買價為100萬元，現在升值評估價為120萬元，但還是以100萬元計算。
抵押率。以住房抵押的二次貸款抵押率最高不超過70%;以商業用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。銀行會根據實際情況，確定房屋二次抵押貸款的抵押率。
原貸款的本金余額。舉個例子，房屋原購買價為100萬元，首付三成貸款70萬元，目前已經還了30萬元，還未還的40萬元，就是原貸款的本金余額。
現在我們要計算貸款額度就容易了。假設房產價值為100萬元，抵押率為60%，原貸款的本金余額為40萬元，貸款額度=100*60%-40=20(萬元)。
4. 房產二次抵押如何做
房產二次抵押貸款是有特定的條件的，不是所有的房產都可以進行二次抵押貸款的。房產二次抵押貸款的房子必須是房屋產權清晰、房產經過評估具有剩餘價值可做抵押、房產房齡不超過20年。
同時還要提供銀行規定其他條件，比如借款人身份證、居住證明、婚姻證明、個人收入證明、一次抵押貸款合同等等這些條件的房產才能進行二次抵押貸款。
(4)如何評估房屋二押價格擴展閱讀
申請人可以只做一次抵押登記手續，實現最高額抵押貸款。獲得最高貸款額度以後，可根據需要分幾次支取借款，利息計算時間以每次款項實際發放時間為准。這樣可以節省很多不必要的利息成本。最高額抵押，實質還是一次抵押。國內做最高額抵押的，一般是商業銀行。
二次抵押屬於余額抵押，依照物權法的規定，只要在一次抵押後，房產價值上還有的余額，就可以做二次抵押，也可以做三次抵押，目前，國內做余額抵押的常見形式，一般是五色土抵押、典當抵押或專業貸款公司抵押等。
5. 請問有誰曉得辦理房屋抵押貸款的房屋價格是如何進行評估的是按照當時買房的價格還是現在的市場價格呢
估價的時候一般是按照市場價格。一般而言，會根據房子的首付情況和房齡等多種因素進行評估。如果希望貸,款的額度高一些的話建議可以找帝亨偉業這樣的投資公司做擔保，這樣銀行因為有第三方擔保，給出的額度也會比自己辦理更高一些。在帝亨偉業辦理手續更簡單，放款更快捷，資金更安全！同期基準利率還可下浮。個人所知，希望能夠幫到你。
6. 怎麼做房屋評估房屋評估如何收費
怎麼做房屋評估？首先根據報告的使用目的或者用途，確定價值類型或者價值屬性，再選擇合適的評估方法，制定評估計劃，現場勘察、匯總整理資料、撰寫報告。。。。
收費說明：評估機構的收費是有行業主管機構統一制定收費標準的，是高端專業服務行業。
評估有資產、土地、房產、礦權、林權、珠寶工藝品等，都有不同的行業屬性及收費標准，我從事資產評估多年，簡單把資產評估的收費標准及相關依據做簡單說明，希望能夠幫到您。
資產評估的收費標准一直沒有更新，行業里普遍選擇2009年的標准，統稱09版標准；即，國家發展改革委、財政部關於發布《資產評估收費管理辦法》的通知（發改價格【2009】2914號）文件之規定，以委託方委估資產的價值總額為計費基數，當然也有少數案子是選擇計時的方式。
現在截取下來供您參考：
要嚴肅紀律，防止「制度打折」。要加強對《資產 評估收費管理辦法》實施情況的跟蹤監督，評估機構要按規定公示評 估項目和收費標准，不得違反規定壓價競爭。文件執行過程中遇有問 題，及時告知我會。
09版文件有明確之規定，近些年來，作為行業的上級主管單位的部委及中評協對資產評估行業提出了新的要求，資產評估屬於高端專業服務行業，已經廣泛參與各個經濟領域，因此評估機構及其評估專業人員要堅守行業之規定準則，自覺自律嚴格遵循，促進行業生態有序發展，為社會經濟發展提供高端專業的服務。
相信定能幫幫到您！
7. 銀行房屋二次抵押貸款的額度該怎麼計算
用房子抵押貸款能貸房產價值的7、8成，但是每家銀行標准不一樣
銀行出於對貸款資金的風險考慮，都會對每筆借款進行風控管理，這就意味著相同的銀行會對不同資質的借款人開出不一樣的貸款利率條件。因此，哪個銀行貸款利息最低這樣的話題對於一個普通的借款人來講，其實是沒有任何意義，對借款人來講在目前的國家限貸背景下能否成功辦下適合自己的房產抵押貸款應該更為重要了！
當銀行評審借款人貸款資質的時候，工作人員會考慮借款人的還款能力，他們會根據借款人提供的信用記錄、銀行流水、工作及收入證明、資產報告等材料進行分析，大致核算借款人的月收入與月支出情況，得出月還款能力。然後，結合借款人的貸款額度、月供能力，就可以確定貸款客戶應該選擇什麼類型的還款方式與貸款期限。
總的來說，銀行貸款不是那麼容易申請的，申請失敗還會影響徵信記錄。為了獲得更低的融資成本，方便快捷的辦理大額銀行貸款，一般都會去找專業機構，比如說東莞房速貸，他們憑借專業的行業知識，可以幫客戶解決融資過程中的疑難雜症，從上千家銀行中幫客戶選擇最為合適的融資方案。房速貸融資咨詢熱線：0769-33888836