㈠ 房地產在土地增值稅清算時,哪些費用可以扣除
根據《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發〔2006〕187號可以扣除的費用如下:
(一)、房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額,應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外,扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
(二)、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,核定上述四項開發成本的單位面積金額標准,並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
(三)、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:
1.
建成後產權屬於全體業主所有的,其成本、費用可以扣除;
2.
建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除;
3.
建成後有償轉讓的,應計算收入,並准予扣除成本、費用。
(四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。
(五)屬於多個房地產項目共同的成本費用,應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額
㈡ 土地增值稅計算中的允許扣除的房地產開發費用問題,急,謝謝!
自己認為應該是(1400+42+90+2100+60)×9%,這個價款和開發成本為什麼要乘以80%,想破腦袋也想不明白?
書上的答案是正確的,允許扣除的房地產開發費用為(1153.60+1800+265.82)=3219.42萬元。其中:(1153.60+1800)的開發成本與實際銷售符合銷售配比的原則;
這是因為開發商只有80%的建築面積對外銷售,沒有銷售部分是開發商轉固准備做投資租賃了,對轉固的房屋成本必須在開發成本中扣除,因此對發生的開發成本必須按80%計算預以扣除;
允許扣除的房地產開發費用=(1153.60+1800)×9%=265.82(萬元)---這個扣除數據是按實際可扣除的開發成本做基數*計算土地增值稅額時的規定扣除比例為9%計算得來;
(企業發生的實際·期間費用在做土增稅清算是不會考慮扣除的)。
㈢ 其他房地產開發費用都是指什麼費用
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10以內%計算扣除。
㈣ 計算土地增值稅時應如何扣除房地產的開發費用
對於利息支出,分兩種情況確定扣除:
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,並能提供金融機構的貸款證明的,其允許扣除的房地產開發費用為:利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(註:利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的,其允許扣除的房地產開發費用為:(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
房地產開發費用計算中還須注意兩個問題:
第一:利息的上浮幅度按國家的有關規定執行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;
第二:對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
㈤ 11.計算土地增值稅時,什麼是「房地產開發費用」,地方政府規定的扣除比例嗎
扣除項目分6類,其中一類叫開發土地和新建房及配套設施的費用,簡稱「房地產開發費用」
。
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定,與房地產開發有關的費用直接計入當年損益,不按房地產項目進行歸集或分攤。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
㈥ 房地產企業加計20扣除的條件
法律分析:對於房地產開發企業可以加計扣除。
法律依據:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:
(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本),包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地徵用及拆遷補償費,包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費,包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。建築安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費,以自營方式發生的建築安裝工程費。基礎設施費,包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例,由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(四)舊房及建築物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建築物時,由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金,是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規定,對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和,加計20%的扣除。
㈦ 如何正確理解房地產開發費用扣除的標准
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條規定,對於代收費用作為轉讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數;對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用。
如何正確理解房地產開發費用扣除的標准
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)中,對房地產開發費用的扣除問題是這樣規定的:
(一)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
(三)房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。
(四)土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。
上述規定包含4個方面的內容。
一是凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除。
二是不能提供金融機構證明的,或是全部使用自有資金的,可以按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
三是上述的比例由省級人民政府制定。目前大多省級政府都定為10%或5%,因此在沒有特殊規定的情況下,就可以按照10%或5%執行。
四是已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。
㈧ 房地產開發費用包括哪些
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10以內%計算扣除。
㈨ 房地產企業應如何扣除開發費用
咨詢熱線ZI XUN RE XIAN
您好,我公司常年從事房地產開發銷售,資金力量雄厚。在開發一項樓盤過程中,全部使用的自有資金,沒有其他利息支出。請問公司在該項房地產開發費用上應如何扣除?
專業解答
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定,(一)財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。(三)房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。
㈩ 關於計算土地增值稅的增值額時,允許扣除的房地產開發費用
可扣除土地成本(包括拆遷補償費),建築安裝成本(包括前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、綠化費等),開發間接費(按土地成本和建安成本的20%扣除),開發費用(按前三項的5%扣除),利息(能按清算項目分清的按實際數扣除,無法分清的按前三項的5%扣除),銷售稅金及附加。