Ⅰ 如何把房地產企業企業所得稅檢查好
房地產企業銷售商品的特殊性，導致其所得稅核算的特殊性，實際工作中很短暫的接觸到此類業務，在此發一下自己的學習心得吧，和老師們交流。
前期准備做為前期准備，首先就是要熟悉房地產業涉及的稅種及相關稅收政策，房地產業相關發票規定，及房地產業特殊業務處理，比如：合作建房、混合銷售、委託代建、售後返租、以房抵債等。
然後要在金三征管系統查詢相關數據等，此外還要搜集一些相關的外部數據，包括三方數據，比如：發改委、住建、規劃、質監、房管、銀行等部門取得房地產項目信息，媒體數據比如廣告信息等，互聯網數據比如：國土資源局網站、房產網、房產管理局網站、建設工程造價網信息等查詢相關數據。
進入稽查階段要求企業提供的涉稅資料⒈基本涉稅資料
①房地產開發資質證書及相關資格證明②企業設立、變更的章程、協議、合同以及股東、法人代表變更資料③企業銀行賬號情況④企業關聯方及關聯交易情況
⑵基本業務流程資料：①業務處理流程②內部控制制度流程③主要部門及職責④各項業務處理系統
⑶基本財務資料①財務相關制度及流程②財務軟體，電子財務賬數據及財務報表③納稅申報表，企業所得稅匯算清繳報告，土地增值稅清算鑒證報告
⒉涉及土地方面的資料
比較復雜太多了，基本就是土地取得方式即各種文件
⒊涉及土地徵用和房屋拆遷資料
⒋涉及項目建設成本資料
基本是工程合同、建設施工合同、項目總體規劃各種圖，建築工程預算書、工程竣工結算書、施工過程雙方鑒證資料、建設單位供材明細表、竣工驗收書、技術人員名單及工資標准、工資表、房屋測繪報告等，運用這些資料，對工程費用實際發生額進項審核，如果實際發生額高於工程預算書、工程施工合同，再重點審核工程設計變更資料、施工現場鑒證資料，工程竣工驗收備案等資料。
⒌涉及項目銷售的資料
具體檢查重點具體到企業所得稅檢查重點，房地產企業所得稅，跟其他企業所得稅相似之處 檢查重點也是收入確認問題和成本問題的檢查。
一收入檢查需要注意的問題
根據准備階段調查了解的情況，通過查看銷售部門台賬，審核房地產購銷合同，查看收入賬戶，核對分析判斷企業是否按規定確認收入，查看企業所得稅收入和增值稅收入之間是否差距過大，差異的原因是否合理其實在少記收入方面很多增值稅少記收入的問題和企業所得稅一致。
此外就是要注意政府部門返還資金和政府補貼收入是否計入補貼收入，收取的客戶違約金是否計入營業外收入。
二成本檢查注意的問題
房地產開發成本主要由土地成本、建安成本和政府收取的費用三大塊組成。其中土地成本和政府費用相對固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本組成，就某一個地區來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以主要測算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的費用基本上可以確定房屋的單位成本，如果企業結轉的單位開發成本與測算的單位成本相差太大，就應當再深度檢查。
可以重點關註：
⑴土地成本是否按規定列支，主要是檢查繳納的土地出讓金。
⑵採取預估成本、預轉成本，按計劃成本結算、按比例法結算等，是否增大了完工產品成本。
⑶是否有取得假發票、虛開發票及其他不符合規定發票記入開發成本，多列成本費用，特別是甲供材，直接記入開發成本，再全額取得施工方發票重復入賬等。
⑷虛列拆遷補償費、虛增成本，未按實際發生金額記入成本費用，編造合同、協議、虛列、多列或重復列支費用
比如：收到國土局退回的多繳納的土地出讓金，記入「其他應付款」貸方，沒有沖減土地出讓金成本
⑸計提未實際申報繳納的各項稅費。比如：未實際繳納的土地增值稅計提並在企業所得稅前扣除。
⑹項目樣板間裝修成本重復列支問題：樣板間裝修已經在開發間接成本中列支，又在主營業務成本中列支
⑺地下車位開發成本列支問題：如果地下車位可以出售、自持，產權不屬於業主共同所有，實質是一種開發產品，應做為獨立的成本對象單獨核算，未售車位的開發成本應從開發成本科目調出，待實際銷售時按收入與成本配比原則列支成本。
⑻預提公共配套設施費
房地產項目的開發周期比較長，有的需要幾年，尤其是比較大型的房地產項目，企業在開發進度安排上，公共配套設施的建設與項目較難完全匹配，會出現先建房屋後建公共配套設施的情況，這樣往往會出現房屋已經建成，公共配套設施尚未完成的情況，因此，前期項目達到完工條件進項清算時，會存在開發產品的開發成本無法可靠計量。
國稅發〔2009〕31號規定，除以下幾項預提費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
可以預提的費用：
①出包工程未最終辦理結算而取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額10%
②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造不可撤銷，或按照法律法規必須配套建造的條件
③應向政府上交但尚未上交的報批報建項目、物業完善費用可按規定預提
三期間費用檢查重點
⑴是否有擴大期間費用列支標准，不合理工資列支和三項經費超標
⑵業務招待費、廣告費是否超過規定標准
⑶行政處罰是否稅前列支
⑷是否將資本性支出直接列支當期成本，將開發期的利息記入財務費用，多結轉成本，列支不屬於本公司的利息，比如集團成員企業的利息等。
房地產企業的企業所得稅檢查，必須熟悉房地產行業的特點，有針對性地採取措施。
我接觸過不少稅務稽查人員，大多反應房產企業所得稅不好查，其實主要原因就是對房產行業的財務核算不熟悉。如何做好房產企業的所得稅檢查呢？個人認為主要從以下幾個方面入手：
1、整理確定開發項目的可售面積、已售面積、未售面積。這些項目基礎信息確定下來，為下一步確認銷售收入、結轉銷售成本打好基礎。這個環節，需要企業提供項目的基礎資料，包括土地證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證、測繪成果等。
2、檢查企業提供的銷售收入明細表，包括樓號、房號、業主姓名、合同金額、建築面積、交款情況以及是否已經交付等信息。並於已經整理好的項目基礎信息核對一致，已收款信息，必須與賬面預收賬款金額一致。
3、檢查項目累計開發成本的真實性，對於分期開發的項目，是否分別設置成本對象進行核算，土地成本是如何在不同成本對象之間分攤的。企業是否按規定的時點進行了銷售收入的確認及銷售成本的結轉，是否按企業會計准則的規定，准確地預計開發成本，在企業所得稅匯算時，是否按09—31號文件的相關規定，對預計開發成本正確地進行了納稅調整。這個環節需要企業提供施工合同、工程結算等相關資料。
4、檢查房產行業特定業務納稅調整是否正確。對於銷售部員工產品的，是否按規定的毛利率計算預計毛利額；在開發產品完工，確認銷售收入後，是否按規定及時將預計毛利額轉回。檢查對於當年實際繳納的稅金及附加、土地增值稅，是否按規定進行納稅調整。
5、檢查廣告及業務宣傳費、業務招待費等是否正確進行納稅調整。房地產行業的特殊之處就在於，對於這些納稅調整項目，應當於不含稅預收賬款為基數，而不是以銷售收入為基數進行調整。
6、檢查是否有土地雙金返還，是否按規定計入應納稅所得額。
7、其他納稅調整項目與一般企業沒有區別，再次不再贅述。
希望我的回答對你有所幫助，如有其他問題，歡迎留言交流。
關於這個問題回答如下：
房地產開發企業所得稅檢查難度與企業規模大小、項目多少、時間跨度長短有很大關系。要搞好房地產開發企業所得稅檢查，必須注意以下幾個方面：
1.熟悉涉及房地產開發企業所得稅相關政策。房地產開發企業所得稅政策與其他行業有一定區別，企業所得稅年度申報表填寫也與一般企業有差異，這些都需要我們了解清楚。同時對房地產開發企業增值稅、土地增值稅等其他稅種的政策也要熟悉，因為這些都與企業所得稅息息相關。
2.熟悉房地產開發開發企業的會計核算。對房地產開發企業會計核算方法一定要清楚，雖然不同房地產開發企業會計核算有一些差異，但基本會計核算規定是相同的，這是做好檢查的基礎。對企業的會計核算軟體也要盡可能熟悉掌握。
3.要熟悉房地產開發企業整個開發流程。房地產開發企業從項目拿地開始，規劃許可、施工許可、房屋預售、房屋竣工驗收整個流程要了解。
4.要制定計劃，理順思路。房地產開發企業檢查往往需要相對較長的時間，一定要制定計劃、理順思路、落實分工。這些最好向有豐富經驗的同事學習，也可以學習一些房地產開發企業的典型案例，這對自己理清思路會有很大幫助的。
5.加強溝通交流。在檢查過程中如果遇到政策疑問，應及時查找相關文件規定，或者與相關業務部溝通，及時解決檢查過程中的疑難問題。同時在檢查過程中要注意不斷總結經驗，提升實際工作能力。
以上觀點，供參考！
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房地產企業所得稅檢查「三部曲」情感 助手關注
2019-11-26 05:24
房地產行業檢查是國家稅務總局今年部署的稅收專項檢查的一項重要工作。筆者結合日常檢查經驗，總結出了房地產開發業 企業所得稅 檢查的「三部曲」，即從開發產品完工項目的確認，收入、成本費用真實性的核實，完工產品成本結轉三個方面剖析如何對房地產開發企業進行檢查。
前奏曲:確定房地產項目是否完工
房地產企業為了簡化核算、偷逃稅款，財務上不按規劃進行分期核算，將所有成本費用混在一起，不按規定及時結算開發產品計稅成本並計算繳納企業所得稅。待項目出售完畢或將剩餘的少量樓盤抵頂施工建設費後，捲款走逃。稅務機關再進行清算檢查時，由於企業未保存或人為隱匿、銷毀相關稅收資料，造成檢查難度增大。所以，及時確定樓盤是否完工是房地產企業所得稅檢查的重要內容。根據《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010〕201號)規定，確定開發產品是否完工，首先到建設局建築工程質量監督站調閱開發項目的《工程竣工驗收備案表》，工程竣工驗收合格日期即為項目完工時間。其次，到售樓處或物業管理部門，調閱客戶入住檔案信息、住房鑰匙發放記錄。無論工程質量是否通過驗收或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用時，就視同開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。稅務檢查人員對已完工的項目要及時進行清算檢查。對未完工的產品，重點檢查銷售收入是否及時全額入賬，期間費用是否真實、是否符合稅前扣除條件。
進行曲:核實收入、成本、費用的真實性
對已完工或階段性完工的開發項目的檢查，要全面調取企業台賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預決算書、監理記錄等資料，運用開發產品實地盤點控制、建安成本分析控制、工程量測量控制、大額資金支付控制等方法找准疑點，採取實地檢查與詢問調查相結合、賬內檢查與賬外調查相結合的方法，全面審核項目的收入和成本費用支出的真實性和合法性。
(一)實地調查與銷控表審核相結合，核實銷售收入。
1.實地察看、了解樓盤開發、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。
2.調取售樓處資料，收集銷控台賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額。查看物業公司入住通知單及《鑰匙發放保管登記簿》，核對銷售數據的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與「預收賬款」、「主營業務收入」賬戶及納稅申報表進行核對，檢查企業收取的銷售款是否全部入賬並申報納稅。
3.調閱開發企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協議，根據計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的主營業務收入比對，尋找差異，並對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。
4.調查部分買受人，核實開具發票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。
5.將房源銷控台賬與已確認收入的戶數核對，尋找戶數差異。實地調查、詢問，核實未售房產的真實性。是否存在以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行 貸款本息、動遷補償費等債務，未按規定計稅;是否存在以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的准則進行稅務處理;是否存在將開發產品用於捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未按規定申報納稅。
(二)書證與實際審核相結合，核實開發成本。
通過實地察看、外部調查及工程成本總量控制，審查協議、合同、預決算的真實性。對照現金和應付賬款科目審查付款的真實性。
1.單位工程成本控制。檢查人員可以調查了解當地建築業普遍的建築成本，以沿海某縣級市2012年市場平均價格為例:普通住宅樓建安成本900元/㎡左右，小高層1300元/㎡左右，上下幅度不會超過10%，對價格過高的建安成本，在檢查時要重點審查。可以對照企業施工合同、圖紙進行工程量和工程造價評估，與企業列支數進行核對。審查是否存在虛開建安發票問題，是否將鋼材、水泥、門窗等在施工造價內的項目重復索取或代開發票，虛列成本問題等。比如，某企業建安成本達1228元/㎡‚遠高出當地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通過審核付款記錄發現有近千萬元的工程款，現金支付300萬元，掛在應付款中680萬元。通過對施工監理記錄、資金流向、施工合同、變更合同、預決算書及開發商負責人的會議記錄進行分析後，我們取得了該開發商通過編造虛假變更合同，唆使建安企業虛開建安發票的證據。
2.工程總量控制。開發商在房屋開發過程中發生的土石方開挖回填、道路鋪設、綠化等方面虛增工程量，多列成本的現象比較普遍。如檢查中發現，某企業列支綠化費420萬元，檢查人員現場丈量了綠化面積，對土層進行了截面取樣，清點了苗木數量，了解了不同樹種、苗木的市場價格，發現了企業通過加大場地平整費、種植土回填，增加苗木數量及價格等手段虛列綠化費275萬元。
3.資金流控制。檢查「現金」及「應付賬款」賬戶，查看是否存在大額現金支付或長期掛「應付賬款」的問題，對照有關合同及付款記錄，對施工方進行調查取證，審查其真實性。比如檢查某開發商的「現金日記賬」，通過現金支付暖氣安裝工程費2207萬元，查閱與施工方簽訂的《室內地暖工程安裝承包合同》，合同於2010年8月簽訂，2011年10月完工，約定工程竣工驗收合格後，支付總工程款的90%，餘款10%作為質保金，運行兩年無質量問題後，付清餘款。而企業於2011年底將全部款項現金支付給施工方，這樣處理明顯有悖常理。通過對施工方的調查，證實施工方實際收取工程款1800萬元，企業虛列開發成本407萬元。
片尾曲:按配比原則准確結轉產品成本
審查開發成本(土地成本)、開發產品、主營業務成本、固定資產等科目，對照項目規劃、合同、協議進行審核，准確計算結轉產品成本。
重點檢查是否根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象;是否將下期成本提前列支;是否將應由各期分擔的土地成本(含土地附屬成本)提前一次性列支;有償轉讓或自用的配套設施是否單獨核算成本，是否全部計入可售房屋開發成本。
根據項目規劃及測繪報告，確定完工項目總可售面積。根據審核的開發成本計算單位面積完工產品成本，乘以當期銷售面積，計算當期營業成本。檢查企業營業成本明細賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復核計入銷售成本的戶數、面積和銷售收入的統計口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。
認真核實收入明細及支出明細，確定應征額度。
看看房地產企業傭金收入佔比多少
Ⅱ 寫論文需要某企業的產品成本明細表、製造費用明細表，在哪裡可查詢
網頁輸入：論文查重，就會有很多網站。有的需要付費，有的不用。
Ⅲ 企業成本包含哪些內容
問題一：企業的成本費用包括哪些內容 1、企業在一定時期內發生的、用貨幣額表現的生產耗費，稱為企業生產費用。企業為生產一定種類、一定數量的產品所支出的各種生產費用的總和，就是這些常品的成本。2、實際工作中的產品成本，是指產品的生產成本，亦稱製造成本，不是指產品所耗費的全部成本。3、企業的銷售費用、管理費用、財務費用，總稱為企業的經營管理費用。、4、企業的成本費用實際是指產品的生產成本和經營管理費用。
問題二：中小企業的成本控制都包括哪些內容 比如硬體控制和軟體控制，硬體控制就是紙張，辦公用品，重復浪費的材料等等，軟體控制就是人力資源控制，比如用了ERP以後崗位人員由5個減少到3個，那減少的兩個人一年就海剩下幾萬了
問題三：成本內容包括哪些方面 根據外商投資企業會計制度規定，製造業企業的生產成本劃分為直接成本和間接成本兩項。直接成本主要是直接材料和直接人工；間接成本主要是製造費用。企業根據實際需要也可增設其他成本項目。現將企業產品生產成本的三項主要成本內容進行分述。（一）直接材料直接材料是指能構成產品實體或者有助於產品形成的各種原材料及主要材料、輔助材料、外購半成品、修理用備件、包裝材料、燃料等（不包括受託加工所收到的原材料、零配件以及生產中一般耗用的物料）。（二）直接人工直接工資是指直接從事產品製造的生產工人工資，包括：基本工資和工資性質的獎金、津貼、勞保福利費用及各種補貼。不包括不直接從事產品製造的其他工人、工程技術人員和管理人員以及其他在車間或工廠管理部門、銷售部門工作的職工工資。（三）製造費用製造費用是指企業為生產產品和提供勞務而發生的各項間接費用，包括：工資及工資附加費、折舊費、修理費、機物料消耗、低值易耗品攤銷、勞動保護費、水電費、辦公費、差旅費、季節性和修理期間停工損失以及其他不能直接計入產品生產成本的費用支出。
問題四：主營業務成本包括什麼？ 主營業務成本是企業銷售產品的產品成本， 銷售費用、管理費用、財務費用屬期間費用
主營業務成本在銷售時由產成品轉入
借：主營業務成本
貸：產成品
產成品又從生產成本轉入
借：產成品
貸：生產成本
生產成本又是由料、工、費構成
借：生產成本
貸：原材料、應付工資、製造費用
因此，主營業務成本里包含了產品的生產產品的材料、工人工資、製造費用（設備折舊、水、電費、輔料）
問題五：企業成本包括哪些？ 企業為了生產產品而發生的各種耗費。可以指一定時期為生產一定數量產品面發生的成本總額，也可以指一定時期生產產品單位成本。產品成本有狹義和廣義之分，狹義的產品是企業在生產單位（車間、分廠）內為生產和管理而支出的各種耗費，主要有原材料、燃料和動力，生產工人資和各項製造費用。廣義的產品成本除了生產發生的各項管理和銷售費用等。可以作為產品成本列示的具體內容必須要符合國家的有關規定，企業不斷隨意亂擠和亂攤成本。也就是說按你企業生產的某一個成品將他的材料 工資 電費 折舊 分攤到單個成品中不是所有的企業成本都在其中下列各項支出不得計入成本：1. 資本性支出，即購置和建造固定資產和其他資產的支出。2. 對外投資的支出。3. 無形資產受讓開發支出。4. 違法經營罰款和被沒收財產損失。5. 稅收滯納金、罰金、罰款。6. 災害事故損失賠7. 各種捐贈支出。8. 各種贊助支出。9. 分配給投資者的利潤。
問題六：成本核算包括哪些內容？ 具體內容：1確認成本計算的對象 2劃分成本計算期 3確認成本計撫的項目：直接材料，直接人工，製造費用 4准確歸集和分配各種生產費用 5健全原始記錄 就這些 具體的 那個料工費只是它進行核算的項目
問題七：產品成本項目包括哪些 生產費用按經濟用途劃分，可將計入產品成本的生產費用分為以下四個成本項目： （1）直接材料。直接材料包括企業生產經營過程中實際消耗的原材料、輔助材料、備品配件、外購半成品、燃料、動力、包裝物以及其他直接材料。
（2）直接工資。直接工資包括企業直接從事產品生產人員的工資及福利費。
（3）其他直接支出。其他直接支出包括直接用於產品生產的其他支出。
（4）製造費用。製造費用包括企業各個生產單位（分廠、車間）為組織和管理生產所發生的各種費用。一般包括：生產單位管理人員工資，職工福利費，生產單位的固定資產折舊費，租入固定資產租賃費，修理費，機物料消耗，低值易耗品，取暖費，水電費，辦公費，差旅費，運輸費，保險費，設計制圖費，試驗檢驗費，勞動保護費，季節費，修理期間的停工損失費以及其他製造費用。
將生產費用按經濟用途劃分為成本項目，便於反映產品成本的構成，可以考核各項費用定額或計劃執行情況，查明費用節約或超支的原因，加強對成本的控制和管理，促使企業更有效地降低成本。
問題八：產品成本分析包含哪些內容 生產成本差異的分析與計算*
所謂成本差異是指實際成本脫離標准成本的差額。通過對差異的分析, 能發現生產過程中的薄弱環節, 找出產生差異的原因和責任, 及時採取相應的措施, 達到有效的成本控制。
成本差異=價格差異+數量差異
實際成本=（Q+ΔQ）（P+ΔP）
標准成本=QP
成本差異=（Q+ΔQ）（P+ΔP）- QP
=QΔP+ΔQP+ΔQΔP
用圖所示：
QΔP
ΔQΔP
P ΔQP
Q
Q+ΔQ
差異分析：
數量差異：[(Q＋?Q)-Q]P=?QP
價格差異：（Q+ΔQ）[（P+ΔP）- P]
=（Q+ΔQ）ΔP
成本分析：數量差異+價格差異
= QΔP+ΔQP+ΔQΔP
其中：?Q?P為混合差異，一般數額較小，為了簡化計算，一般不單獨計算（納入價格差異）。
一、直接材料成本差異的分析和計算
材料用量差異
=(實際用量―標准用量) ×標准價格
材料價格差異
=(實際價格―標准價格)×實際用量
材料成本差異=材料用量差異+材料價格差異
例2：P199
造成材料用量差異分析：P199；
形成材料價格差異分析：P200
二、直接人工成本差異的分析和計算
直接人工效率差異（量差）
=(產品實際工時一產品標准工時)×標准工資率
直接人工工資率差異（價差）
=（實際工資額 - 計劃工資額 ）
產品實耗工時 產品標准工時
直接人工成本差異
=直接人工效率差異+直接人工工資率差異
例3：P200
影響人工效率差異分析：P200
影響工資率差異分析：
三、可變製造成本差異的分析和計算
可變製造費用差異是指一定產量下的實際可變費用與標准可變費用之間的差額。
可變製造費效率差異
=(產品生產實際工時―產品生產標准工時)×可變製造費標准分配率
可變製造費開支差異
=(可變製造費實際分配率―可變製造費標准分配率)×產品實際工時
可變製造費用差異
=可變製造費效率差異+可變製造費開支差異
例4：P201
可變製造分配率：
可變製造費效率差異分析：
可變製造費開支差異分析：
四、固定製造費用差異的分析和計算
固定製造費用差異是指一定時間的實際固定製造費與標准固定製造費之間的差額。
固定製造費用效率差異
=(產品生產實際工時―產品生產標准工時) ×固定製造費用標准分配率
固定製造費用開支差異
= 實際固定製造費―預算固定製造費
固定製造費用能力差異
= 預算固定製造費用(固定製造費用標准分配率×產品實際工時)
固定製造費用差異
= 效率差異 + 開支差異 + 能力差異
例5：P201
固定製造費用標准分配率：
標准固定製造費：
固定製造費用效率差異分析：
固定製造費用開支差異分析：
固定製造費用能力差異分析：...>>
問題九：生產成本包括哪些內容 管理人員的工資計入管理費用；
銷售人員的工資計入銷售費用。
1.生產成本是生產單位為生產產品或提供勞務而發生的各項生產費用，包括各項直接支出和製造費用。
2.直接支出包括直接材料（原材料、輔助材料、備品備件、燃料及動力等）、直接工資（生產人員的工資、補貼）、其他直接支出（如福利費）；
3.製造費用是指企業內的分廠、車間為組織和管理生產所發生的各項費用，包括分廠、車間管理人員工資、折舊費、維修費、修理費及其他製造費用（辦公費、差旅費、勞保費等）。
Ⅳ 比較權威的會計科目解釋，在哪裡能查到
2015年最新會計准則科目解釋如下：
一、資產類
1001 庫存現金 企業的庫存現金
1002 銀行存款 企業存入銀行或其他金融機構的各種款項
1003 存放中央銀行款項 企業(銀行)存放於中國人民銀行(以下簡稱「中央銀行」)的各種款項，包括業務資金的調撥、 辦理同城票據交換和異地跨系統資金匯劃、提取或繳存現金等。
1011 存放同業 企業(銀行)存放於境內、境外銀行和非銀行金融機構的款項
1012 其他貨幣資金 企業的銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款、外埠存款等其他貨幣資金。
1021 結算備付金 企業(證券)為證券交易的資金清算與交收而存入指定清算代理機構的款項。企業(證券)向客戶收取的結算手續費、向證券交易所支付的結算手續費。
1031 存出保證金 企業(金融)因辦理業務需要存出或交納的各種保證金款項。
1101 交易性金融資產 企業為交易目的所持有的債券投資、股票投資、基金投資等交易性金融資產的公允價值
1111 買入返售金融資產 企業(金融)按照返售協議約定先買入再按固定價格返售的票據、證券、貸款等金融資產所融出的資金
1121 應收票據 企業因銷售商品、提供勞務等而收到的商業匯票，包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。
1122 應收賬款 企業因銷售商品、提供勞務等經營活動應收取的款項
1123 預付賬款 企業按照合同規定預付的款項。預付款項情況不多的，也可以不設置本科目，將預付的款項直接記入「應付賬款」科目
1131 應收股利 企業應收取的現金股利和應收取其他單位分配的利潤。
1132 應收利息 企業交易性金融資產、持有至到期投資、可供出售金融資產、發放貸款、存放中央銀行款項、拆出資金、買入返售金融資產等應收取的利息。
1201 應收代位追償款 企業(保險)按照原保險合同約定承擔賠付保險金責任後確認的代位追償款
1211 應收分保賬款 企業(保險)從事再保險業務應收取的款項
1212 應收分保合同准備金 企業(再保險分出人)從事再保險業務確認的應收分保未到期責任准備金，以及應向再保險接受人攤回的保險責任准備金
1221 其他應收款 企業除存出保證金、買入返售金融資產、應收票據、應收賬款、預付賬款、應收股利、應收利息、應收代位追償款、應收分保賬款、應收分保合同准備金、長期應收款等以外的其他各種應收及暫付款項。
1231 壞賬准備 企業應收款項的壞賬准備
1301 貼現資產 企業(銀行)辦理商業票據的貼現、轉貼現等業務所融出的資金。
1302 拆出資金 企業(金融)拆借給境內、境外其他金融機構的款項
1303 貸款 企業(銀行)按規定發放的各種客戶貸款。
1304 貸款損失准備 企業(銀行)貸款的減值准備。計提貸款損失准備的資產包括貼現資產、拆出資金、客戶貸款、銀團貸款、貿易融資、協議透支、信用卡透支、轉貸款和墊款等.
1311 代理兌付證券 企業(證券、銀行等)接受委託代理兌付到期的證券。
1321 代理業務資產 企業不承擔風險的代理業務形成的資產。
1401 材料采購 企業採用計劃成本進行材料日常核算而購入材料的采購成本。
1402 在途物資 企業採用實際成本(或進價)進行材料、商品等物資的日常核算、貨款已付尚未驗收入庫的在途物資的采購成本。
1403 原材料 企業庫存的各種材料。
1404 材料成本差異 企業採用計劃成本進行日常核算的材料計劃成本與實際成本的差額。
1405 庫存商品 企業庫存的各種商品的實際成本(或進價)或計劃成本(或售價)。
1406 發出商品 企業未滿足收入確認條件但已發出商品的實際成本(或進價)或計劃成本(或售價)。
1407 商品進銷差價 企業採用售價進行日常核算的商品售價與進價之間的差額。
1408 委託加工物資 企業委託外單位加工的各種材料、商品等物資的實際成本。
1411 周轉材料 企業周轉材料的計劃成本或實際成本。
1421 消耗性生物資產 企業(農業)持有的消耗性生物資產的實際成本。
1431 貴金屬 企業(金融)持有的黃金、白銀等貴金屬存貨的成本。
1441 抵債資產 企業(金融)依法取得並准備按有關規定進行處置的實物抵債資產的成本。
1451 損余物資 企業(保險)按照原保險合同約定承擔賠償保險金責任後取得的損余物資成本
1461 融資租賃資產 企業(租賃)為開展融資租賃業務取得資產的成本。
1471 存貨跌價准備 企業存貨的跌價准備
1501 持有至到期投資 企業持有至到期投資的攤余成本。
1502 持有至到期投資減值准備 企業持有至到期投資的減值准備。
1503 可供出售金融資產 企業持有的可供出售金融資產的公允價值。
1511 長期股權投資 企業持有的採用成本法和權益法核算的長期股權投資。
1512 長期股權投資減值准備 企業長期股權投資的減值准備。
1521 投資性房地產 企業採用成本模式計量的投資性房地產的成本。
1531 長期應收款 企業的長期應收款項。
1532 未實現融資收益 企業分期計入租賃收入或利息收入的未實現融資收益。
1541 存出資本保證金 企業(保險)按規定比例繳存的資本保證金。
1601 固定資產 企業持有的固定資產原價。
1602 累計折舊 企業固定資產的累計折舊。
1603 固定資產減值准備 企業固定資產的減值准備。
1604 在建工程 企業基建、更新改造等在建工程發生的支出。
1605 工程物資 企業為在建工程准備的各種物資的成本。
1606 固定資產清理 企業因出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等原因轉出的固定資產價值以及在清理過程中發生的費用等。
1611 未擔保余值 企業(租賃)採用融資租賃方式租出資產的未擔保余值。
1621 生產性生物資產 企業(農業)持有的生產性生物資產原價。
1622 生產性生物資產累計折舊 企業(農業)成熟生產性生物資產的累計折舊。
1623 公益性生物資產 企業(農業)持有的公益性生物資產的實際成本。
1631 油氣資產 企業(石油天然氣開采)持有的礦區權益和油氣井及相關設施的原價。
1632 累計折耗 企業(石油天然氣開采)油氣資產的累計折耗。
1701 無形資產 企業持有的無形資產成本，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。
1702 累計攤銷 企業對使用壽命有限的無形資產計提的累計攤銷。
1703 無形資產減值准備 企業無形資產的減值准備。
1711 商譽 企業合並中形成的商譽價值。
1801 長期待攤費用 企業已經發生但應由本期和以後各期負擔的分攤期限在1 年以上的各項費用，如以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出等。
1811 遞延所得稅資產 企業確認的可抵扣暫時性差異產生的遞延所得稅資產。
1821 獨立賬戶資產 企業(保險)對分拆核算的投資連結產品不屬於風險保障部分確認的獨立賬戶資產價值。
1901 待處理財產損溢 企業在清查財產過程中查明的各種財產盤盈、盤虧和毀損的價值。物資在運輸途中發生的非正常短缺與損耗，也通過本科目核算。
二、負債類
2001 短期借款 企業向銀行或其他金融機構等借入的期限在1 年以下(含1 年)的各種借款。
2002 存入保證金 企業(金融)收到客戶存入的各種保證金。
2003 拆入資金 企業(金融)從境內、境外金融機構拆入的款項。
2004 向中央銀行借款 企業(銀行)向中央銀行借入的款項。
2011 吸收存款 企業(銀行)吸收的除同業存放款項以外的其他各種存款。
2012 同業存放 企業(銀行)吸收的境內、境外金融機構的存款。
2021 貼現負債 企業(銀行)辦理商業票據的轉貼現等業務所融入的資金。
2101 交易性金融負債 企業承擔的交易性金融負債的公允價值。
2111 賣出回購金融資產款 企業(金融)按照回購協議先賣出再按固定價格買入的票據、證券、貸款等金融資產所融入的資金。
2201 應付票據 企業購買材料、商品和接受勞務供應等開出、承兌的商業匯票，包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。
2202 應付賬款 企業因購買材料、商品和接受勞務等經營活動應支付的款項。
2203 預收賬款 企業按照合同規定預收的款項。
2211 應付職工薪酬 企業根據有關規定應付給職工的各種薪酬。本科目可按「工資」、「職工福利」、「社會保險費」、「住房公積金」、「工會經費」、「職工教育經費」、「非貨幣性福利」、「辭退福利」、「股份支付」等進行明細核算
2221 應交稅費 企業按照稅法等規定計算應交納的各種稅費。
2231 應付利息 企業按照合同約定應支付的利息。
2232 應付股利 企業分配的現金股利或利潤。
2241 其他應付款 企業除應付票據、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費、長期應付款等以外的其他各項應付、暫收的款項。
2251 應付保單紅利 企業(保險)按原保險合同約定應付未付投保人
的紅利。
2261 應付分保賬款 企業(保險)從事再保險業務應付未付的款項。
2311 代理買賣證券款 企業(證券)接受客戶委託，代理客戶買賣股票、債券和基金等有價證券而收到的款項。
2312 代理承銷證券款 企業(金融)接受委託，採用承購包銷方式或代銷方式承銷證券所形成的、應付證券發行人的承銷資金。
2313 代理兌付證券款 企業(證券、銀行等)接受委託代理兌付證券收到的兌付資金。
2314 代理業務負債 企業不承擔風險的代理業務收到的款項，包括受託投資資金、受託貸款資金等。
2401 遞延收益 企業確認的應在以後期間計入當期損益的政府補助。
2501 長期借款 企業向銀行或其他金融機構借入的期限在1 年以上(不含1 年)的各項借款。
2502 應付債券 企業為籌集(長期)資金而發行債券的本金和利息。
2601 未到期責任准備金 企業(保險)提取的非壽險原保險合同未到期責任准備金。
2602 保險責任准備金 企業(保險)提取的原保險合同保險責任准備金。
2611 保戶儲金 企業(保險)收到投保人以儲金本金增值作為保費收入的儲金。
2621 獨立帳戶負債 企業(保險)對分拆核算的投資連結產品不屬於風險保障部分確認的獨立賬戶負債。
2701 長期應付款 企業除長期借款和應付債券以外的其他各種長期應付款項。
2702 未確認融資費用 企業應當分期計入利息費用的未確認融資費用。
2711 專項應付款 企業取得政府作為企業所有者投入的具有專項或特定用途的款項。
2801 預計負債 企業確認的對外提供擔保、未決訴訟、產品質量保證、重組義務、虧損性合同等預計負債。
2901 遞延所得稅負債 企業確認的應納稅暫時性差異產生的所得稅負債。
三、共同類
3001 清算資金往來 企業(銀行)間業務往來的資金清算款項。
3002 貨幣兌換 企業(金融)採用分賬制核算外幣交易所產生的不同幣種之間的兌換。
3101 衍生工具 企業衍生工具的公允價值及其變動形成的衍生資產或衍生負債。
3201 套期工具 企業開展套期保值業務(包括公允價值套期、現金流量套期和境外經營凈投資套期)套期工具公允價值變動形成的資產或負債。
3202 被套期項目 企業開展套期保值業務被套期項目公允價值變動形成的資產或負債。
四、所有者權益
4001 實收資本 企業接受投資者投入的實收資本。股份有限公司應將本科目改為「4001 股本」科目。
4002 資本公積 企業收到投資者出資額超出其在注冊資本或股本中所佔份額的部分。
4101 盈餘公積 企業從凈利潤中提取的盈餘公積。
一般風險准備 企業(金融)按規定從凈利潤中提取的一般風險准備。
4103 本年利潤 企業當期實現的凈利潤(或發生的凈虧損)。
4104 利潤分配 企業利潤的分配(或虧損的彌補)和歷年分配(或彌補)後的余額。
4201 庫存股 企業收購、轉讓或注銷的本公司股份金額。
五、成本類
5001 生產成本 企業進行工業性生產發生的各項生產成本。
5101 製造費用 企業生產車間(部門)為生產產品和提供勞務而發生的各項間接費用。
5201 勞務成本 企業對外提供勞務發生的成本。
5301 研發支出 企業進行研究與開發無形資產過程中發生的各項支出。
5401 工程施工 企業(建造承包商)實際發生的合同成本和合同毛利。
5402 工程結算 企業(建造承包商)根據建造合同約定向業主辦理結算的累計金額。
5403 機械作業 企業(建造承包商)及其內部獨立核算的施工單位、機械站和運輸隊使用自有施工機械和運輸設備進行機械作業(包括機械化施工和運輸作業等)所發生的各項費用。
六、損益類
6001 主營業務收入 企業確認的銷售商品、提供勞務等主營業務的收入。
6011 利息收入 企業(金融)確認的利息收入。
6021 手續費及傭金收入 企業(金融)確認的手續費及傭金收入。
6031 保費收入 企業(保險)確認的保費收入。
6041 租賃收入 企業(租賃)確認的租賃收入。
6051 其他業務收入 企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動實現的收入。
6061 匯兌損益 企業(金融)發生的外幣交易因匯率變動而產生的匯兌損益。
6101 公允價值變動損益 企業交易性金融資產、交易性金融負債，以及採用公允價值模式計量的投資性房地產、衍生工具、套期保值業務等公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失。
6111 投資收益 企業確認的投資收益或投資損失。
6201 攤回保險責任准備金 企業(再保險分出人)從事再保險業務應向再保險接受人攤回的保險責任准備金。
6202 攤回賠付支出 企業(再保險分人)向再保險接受人攤回的賠付成本。
6203 攤回分保費用 企業(再保險分人)向再保險接受人攤回的分保費用。
6301 營業外收入 企業發生的各項營業外收入。
6401 主營業務成本 企業確認銷售商品、提供勞務等主營業務收入時應結轉的成本。
6402 其他業務成本 企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動所發生的支出。
6403 營業稅金及附加 企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。
6411 利息支出 企業(金融)發生的利息支出
6421 手續費及傭金支出 企業(金融)發生的與其經營活動相關的各項手續費、傭金等支出。
6501 提取未到期責任准備金 企業(保險)提取的非壽險原保險合同未到期責任准備金和再保險合同分保未到期責任准備金。
6502 提取保險責任准備金 企業(保險)提取的原保險合同保險責任准備金。
6511 賠付支出 企業(保險)支付的原保險合同賠付款項和再保險合同賠付款項。
6521 保單紅利支出 企業(保險)按原保險合同約定支付給投保人的紅利。
6531 退保金 企業(保險)壽險原保險合同提前解除時按照約定應當退還投保人的保單現金價值。
6541 分出保費 企業(再保險分出人)向再保險接受人分出的保費。
6542 分保費用 企業(再保險接受人)向再保險分出人支付的分保費用。
6601 銷售費用 企業銷售商品和材料、提供勞務的過程中發生的各種費用。
6602 管理費用 企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用。
6603 財務費用 企業為籌集生產經營所需資金等而發生的籌資費用。
6604 勘探費用 企業(石油天然氣開采)在油氣勘探過程中發生的地質調查、物理化學勘探各項支出和非成功探井等支出。
6701 資產減值損失 企業計提各項資產減值准備所形成的損失。
6711 營業外支出 企業發生的各項營業外支出。
6801 所得稅費用 企業確認的應從當期利潤總額中扣除的所得稅費用。
6901 以前年度損益調整 企業本年度發生的調整以前年度損益的事項以及本年度發現的重要前期差錯更正涉及調整以前年度損益的事項。
企業資產負債表中「應收賬款」項目的期末數=應收賬款科目所屬明細賬戶的借方余額+預收賬款所屬科目的借方余額-應收賬款計提的壞賬准備 應收賬款貸方余額應計入預收賬款，出現了貸方余額，表示你們公司欠客戶的錢，屬於預收款項。
即預收賬款期末數=預收賬款貸方余額+應收賬款貸方余額-預收賬款計提的壞賬准備
在做資產負債表時，應收賬款明細賬中若有貸方余額的，屬於預收貨款，在編制報表時，應放在負債表中的「預收賬款」中
Ⅳ 急!!!請問高手,我如果想查找房地產公司的成本明細費用在哪裡可以查到呢謝謝啦!
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由於種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標准普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產開發成本的核算
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，根據筆者的經驗，還應該注意解決以下幾個問題。
1、成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣．首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。
2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，「開發成本」作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，並據此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對於發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合並。如各種配套費用支出，可設立一個「配套費用」明細科目進行核算。而對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，並為工程的竣工決算提供資料。
3、間接費用的核算。企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列入「開發成本」，作為成本項目的一個組成部分；後者可在「遞延資產」科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售後，再轉入「銷售費用」科目。
4、項目的竣工決算。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，筆者認為，可以通過「預提費用」科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以後待工程完成再按實際支出調整項目成本。由於這部分工程支出，通常在項目總投資中所佔的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。