⑴ 分期開發的項目地下室的成本怎麼算
地產項⽬造價成本剖析之：地下室
地下室⼯程的造價，⼀般是2200－3000元／m2。
影響地下室造價的因素很多：
（1）地下室⾯積：單個地下室的⾯積越⼩，整體造價⽔平就越⾼，因為分攤了四周的牆體。所以多棟⾼層建築，其下⾯的地下室如果是連成⼀⽚的話，相對來說，會⽐較經濟；⽽如果每⼀棟的下部都有⼀個獨⽴的地下室，⽽每個地下室⼜相互連通，那麼多個地下室的造價⽔平肯定要⾼於⼀個地下室。
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（2）地下室的層數：⼀般來說，地下室的層數多⼀些，⽐如2－3層，其經濟性會⽐1層要好，因為底板和頂板這些造價⾼昂的構件將會被分攤。但是，也會出現另外⼀種情況，因為地下室太深，基坑費⽤加⼤，將會增加地下室的單⽅造價，同時，施⼯周期也較長，基坑安全風險也將⼤增。這⼀點在城市中⼼地帶體現得⾮常明顯，如在場地開闊、⽆不良地質的條件下，多層地下室其經濟性肯定優於單層地下室。⼀般來說，很少遇到對地下室層數的討論，因為影響地下室層數的因素，往往是固定的，沒有可
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變的餘地。主要是：⼀、地下室的⾯積，我們總是希望越⼩越好，最好不建；⼆、最⼩⾯積的地下室如果在項⽬佔地⾯積⾜夠⼤的情況下，⾃然⼤家只會做⼀層，⽽不會設計成兩層，相反如果項⽬佔地⾯積⼩，要想獲得⾜夠數量的地下室⾯積，⾃⼰只能向地底下要空間。
（3）設計的經濟性：具體地體現上鋼筋和砼的⽤量指標上，這⼀點極其關鍵！是地下室建造成本控制的核⼼！⽬前的⽔平是鋼筋140－200kg/m2，甚⾄更多；砼是1.0m3/m2以上，影響砼⽤量較⼤
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的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系，層數越多，攤銷下來的指標就越低。需要說明的是，對於鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數據，全國各個地區的抗震等級、地質條件、⼈防要求等很多因素不⼀致，但應該來說在同⼀個區域相對有⼀定的規律，或者說研究起來更有指導意義。
（4）頂板覆⼟：這個因素，影響很⼤。不少項⽬，因為地下室占據了⼤部分的地⾯⾯積，所以要解決⼩區的環境，就只能在地下室頂板
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上想辦法。覆⼟1.0－2.0m是很常見的。因為有覆⼟，將直接影響到頂板部位的梁的⾼度和板的厚度，以及配筋加⼤。因為梁加⾼，將導致抹灰⼯程量和防⽔⼯程量⼤幅度增加。⾄於覆⼟影響造價⾄何種程度，我們⽬前沒有數字，因為這⼀部分不好單獨計算，但可以尋找⾯積⼤⼩、平⾯布局、層數都相近的兩個地下室，⼀個有覆⼟，⼀個沒有覆⼟，求其差異，進⽽得出相應的結果。我們建議控制覆⼟厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和⼤型苗⽊。
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（5）基坑⽀護：涉及到經濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優化⽅案，追求最⼤的經濟性。安全性必須要由施⼯單位來承諾，否則將來會⾯臨被索賠的問題。在安全性，⾃⼰要有基本的判斷，與施⼯單位之間，求得安全性認識的平衡。
（6）⼟⽅⼯程：對於⼟⽅⼯程量較⼤的項⽬，⼟⽅管理是⼀門學問，也容易被⼤家忽視，需考慮到開挖⼟⽅的可利⽤性。對於開挖出來的⼟⽅，能否⽤於本期或該項⽬的前期回填；仍需外運的⼟⽅，若
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能聯繫到某些項⽬正需要⼤量回填，盡可能 「變廢為寶」，可減少⼯程造價。⽬前各地區⼟⽅開挖+外運的單價⼀般在25-50元/m3之間，⽽⼟⽅開挖的承建商之所以能賺取較多利潤，很多時候也是拉A項⽬的⼟去填B項⽬，兩邊收錢。
（7）地下室的豪華程度：從設計⾓度來說，功能齊全，⽤料經久耐⽤，在使⽤過程中，物業管理⽅⾯就⽐較不會被投訴。豪華的表現，集中在地⾯處理上，其次是牆⾯的處理。地⾯是不是⼀定要做⼀層專⽤油漆或硬化⾯層，要視項⽬檔次
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⽽定，不能連低檔樓盤都這么做。建議只有⾼檔樓盤才考慮⾯層處理。
（8）⼈防⼯程：影響造價較為明顯，但因為具體的表現形式是在結構⼯程上，所以⽆法拆分出造價⽔平。加之，⼈防⼯程是被動接受的設計，想不建都不⾏。
（9）防⽔⼯程：⼀般來說，我們只設計外防⽔。在外防⽔上，有不少地區公司將底板防⽔層省掉。如果地下室設計成內外兩層防⽔的話，那就⼤可不必了。但外牆防⽔⽬前有些地區是⼀道，有些地區公
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司是兩道防⽔（卷材+塗膜或兩層卷材），有些還會再加上⼀道JS防⽔劑，是否有必要這么多道？值得研究。建議：防⽔層不做兩道，如果你怕漏，從施⼯管理上找原因，⽽不是通過額外花費來補管理上的漏洞。
地下室哪些部位在設計上做法上可以優化？
（1）⽅柱⽐圓柱便宜。涉及到模板、抹灰等⼯序。每平⽅⽶的模板和抹灰⾄少節省10元，甚⾄15元。
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（2）牆柱⾯在⽤塗料時，可以考慮將膩⼦⼯序省略，只刷塗料，雖然塗料⽤量可能會增加，但膩⼦⼯序更貴。當然，地下室塗料，也不⼀定⽤好的，⼀般檔次的就⾏。⽬前膩⼦的造價是6－8元／m2。
地下室塗料，也不⼀定⽤好的，⼀般檔次的就⾏。⽬前膩⼦的造價是6－8元／m2。
（3）天花不要抹灰，直接做塗料（有些地區天花不抹灰也不刷塗料）。天花因為有⼤量的梁，所以抹灰⾯積⼀般是建築⾯積的1.2倍以上，遇有頂板覆⼟時，因為梁需
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要加⾼，天花抹灰⾯積甚⾄會達到建築⾯積的1.5倍。每平⽅⽶的抹灰造價按20元／m2計算，對於10,000m2的地下室，如果天花抹灰⾯積是15,000m2，僅此⼀項就可以節省30萬。
（4）少設計⼏盞燈，燈⽕通明是浪費。
（5）如果能做成⾃然通風的地下室，那麼在機電⼯程上，將會節省相當的費⽤。⽐如各種風管和風機，就可以省掉。另外，能使⽤中壓的通風管就不要⽤⾼壓的，因為這兩種情況下使⽤的板厚相差較⼤。
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（6）地下室的門窗⼯程，主要是防⽕門，它的數量是按規范確定的，剛性很強，想在設計環節上節省，不容易。
（7）地下室的機電⼯程，機電成本可以說是個⽆底洞，管理得好也可以更經濟，⽽且對於地下室還涉及到很多要與政府壟斷⾏業的承建范圍接駁，所以在設計上需要注意以下⼏點：a. 做好管線綜合平衡，防⽌不必要的設計變更和現場修改，以致造成浪費；b. 對於電⽓部分，有條件的機電圖紙最好能和電⼒設計院的外電設計相匹配（⾄少
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需要機電設計單位了解電⼒設計院當地做法），這樣防⽌兩者之間的差異較⼤，⽽使機電成本⽆法控制；c. 合理設置⽔泵房、消防等控制中⼼位置，以最適合的位置以減少各管路長度；d. 合理選⽤各管材：預埋的電線管⽤PVC管，從橋架接⾄末端設備之間的管段⽤鍍鋅電線管（當地有強制規定的除外）；給排⽔的管材也是⽤PVC-U排⽔管。不需要⽤加厚的就不要⽤加厚的；消⽕栓和噴淋給⽔管能⽤國標鍍鋅鋼管的就不要使⽤加厚鍍鋅鋼等
⑵ 地下室一般公攤多少
多層的：使用面積＝建築面積X0.8 只是個大概數。
高層的：使用面積＝建築面積X0.65（0.65-0.7）
依據《房產測量規范》可分攤的公用建築面積即公攤面積為:
一．大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;
二．每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
不應計入的公用建築空間為:
1．倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;
2．售房單位自營、自用的房屋;
3．為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。
⑶ 房地產開發企業建造的地下車庫、地下商場是否可以單獨核算成本，如何核算有何政策法規
房地產開發企業建造的地下車庫、地下商場是需要單獨核算成本的。地下車庫在「開發成本－公共配套」下設地下車庫（商場），之所以放在公共配套，是他屬於人防設施。房地產企業出售的只是使用權，業主在土地剩餘年限內享有使用權。按照配比原則，房地產企業取得地下車庫（或地下商場）的出售收入，對應的應當結轉相關成本，所以，需要單獨核算，而不能分攤到地上建築的成本中，以降低地上建築物的土地增值稅增值率。
⑷ 河北省土地增值稅清算中地下車庫如何處理
房地產開發項目中同時包含住宅、商鋪、車庫等不同類型產品的，應劃分為普通住宅、非普通住宅、其他（商鋪、車庫等）三類分別計算增值額。房地產開發商與購房者簽訂地下室、車庫轉讓合同的，其收入計征土地增值稅，其成本費用允許按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。對於贈送地下室、車庫的情形，按購買房地產的金額一並核算，收入不再區分類型，其成本費用歸集到購買的房地產類型進行扣除。
(4)地下室成本如何扣除擴展閱讀：
假定開發項目中「其他類房產」屬於以下情況：
（1）僅有地下車庫，該清算對象增值率為負值；
（2）地下車庫+零星商業，該清算對象增值率為負值；
如果該開發項目要實現盈利，在普通標准住宅不確定的情況下，非普通標准住宅土地增值稅增值率一定為正值，才有可能實現企業的目標。
此時，如果單獨銷售，清算對象中「其他類房產」——地下車庫無須繳納土地增值稅，但是，非普通標准住宅要繳納大量的土地增值稅，企業整體負擔加重。
如果企業對業務模式變通、改變銷售模式，變單獨銷售車庫含稅價10萬元/個，變為「原來的住宅價格+10萬元」可購買住宅一套含地下車庫一個。
在銷售收入沒有減少的前提下，企業既實現了住宅和地下車庫的銷售，在未來土地增值稅清算時，地下車庫歸集時還可以隨房確定，利用車庫收入和成本倒掛的現實情況大幅降低非普通標准住宅的土地增值稅。
即使「其他類房產」中還有零星商業，因商業面積佔比較小，與其浪費大量的地下車庫成本去降低「其他類房產」的增值率，不如通過捆綁銷售，大幅度降低非普通標准住宅的增值率。
⑸ 地下室分攤土地成本嗎河南
分攤。
據查閱相河南住建局官網關資料查詢顯示一般而言，地下都是會計入計容面積，應當分攤土地成本。
分攤土地是佔地面積法來計算的，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
⑹ 房地產開發企業地下室如何核算成本
可以按建築面積或可銷售面積等分攤
⑺ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
論房地產開發中的成本控制
摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。
關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價
近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。
一、我國房地產市場開發現狀
1、市場現狀
1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。
以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。
⑻ 我想問一下商品住宅和商業商鋪的地上建築面積和地下室面積的成本咋樣分配計算，是均攤還是按系數計算
您好，地上建築應該按照面積均攤，地下如果是車位等，可以按照數量分攤
⑼ 請問各位大俠，廣西地下室車庫的建安成本費是多少應該怎麼計算
建安成本，一般的鋼筋砼結構的，成本也就800-1200元一個平方。
你還得包括環氧樹脂，大白或是塗料牆面的成本。